תא (ת"א) 58291-01-25 זיו ראובן נ' א.ינוס יזמות ובניה בע"מ

כיצד תחושב השבת תמורת מכר דירה בגין עסקה שבוטלה מחמת הפרת ההסכם על ידי הנתבעת?

• רקע עובדתי

1. התובעים רכשו מהנתבעת, שהיא חברה העוסקת בייזום ובניית בניינים, דירה בת ארבעה חדרים בחולון, תמורת סכום ע"ס 2,140,000 ₪, בהתאם להסכם מכר מיום 5.2.20 (להלן: ההסכם). על פי ההסכם, הוצמדה לדירה חניית מכפיל.  אולם, לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה, התברר להם שהחנייה שנמכרה להם, לא עומדת בתקנים הנדרשים ולא ניתן לעשות בה שימוש סביר.
2. עקב אי ההתאמה החמורה ולאחר שניסיונות מצד הנתבעת לתקן את הליקויים בחנייה לא צלחו, הגישו התובעים בחודש יוני 2021 תביעה לביטול ההסכם (במסגרת ת"א 38596-06-21). ביום 9.5.24 ניתן בבית משפט השלום בבת ים (כב' ס.נ.  השופטת רונית אופיר) פסק דין שקיבל את התביעה וקבע שהעובדה שלא ניתן לעשות שימוש סביר בחניה, עולה כדי פגם בהתקשרות וכי ההסכם נכרת על יסוד טעות המהווה עילה לביטולו (להלן: פסה"ד).  בפסה"ד ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים, בכל הנוגע לסעדים הכספיים המגיעים להם כתוצאה מביטול ההסכם.
3. בחודש ינואר 2025 הגישו התובעים תביעה כספית נגד הנתבעת, ע"ס של 3,354,025 ₪. לטענתם, בעקבות עליית מחירי הדירות מאז שהם רכשו את הדירה, יש לחשב את ההשבה שעל הנתבעת להשיב להם, על פי שווי הדירה שרכשו התובעים נכון למועד הגשת התביעה, כאשר אליה מוצמדת חניית מכפיל ראויה וטובה העומדת בכל התקנים הנדרשים.
4. לטענת התובעים, על פי חוות דעת שמאי מוסמך שצורפה לתביעתם, מאז חתימת ההסכם שווי הדירה עלה וערכה נכון למועד הגשת התביעה עומד על 3,075,000 ₪ ועל כן, יש לחייב את הנתבעת להשיב להם סכום זה, בצירוף ריבית והצמדה כחוק עד לתשלום בפועל. בנוסף, התובעים טוענים כי שיפצו את הדירה בסך של 144,670 ₪ עוד בטרם קיבלו לידיהם את החזקה בדירה ולכן, על הנתבעת להשיב להם גם סכום זה, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מהמועד שבו שילמו סכום זה ועד לתשלום בפועל, בסך 34,355 ₪ נוספים.
5. כמו כן, טענו התובעים שהם נאלצו להתגורר במשך ארבע שנים וחצי בדירה נטולת חניה, באזור שבו שוררת מצוקת חנייה קשה. בהיותם הורים לילדים קטנים, הם נאלצו להסתייע בתחבורה ציבורית ובמוניות והדבר גרם להם, לטענתם, לעוגמת נפש רבה.  לדבריהם, הם נמנעים מיציאה חופשית מהבית מחשש להיעדר חניה בשיבה לביתם, ואף נמנעים משליחת ילדיהם לחוגים וכיוצא באלה.  בגין עוגמת נפש זו, הם תובעים פיצוי בסך של 100,000 ₪.
6. הנתבעת טענה שחובתה להשיב את התמורה היא בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ולא לפי ערכה של הדירה כיום. כשם שהתובעים צריכים להשיב את הדירה בעין ולא משנה אם ערך הדירה ירד או עלה, כך הנתבעת צריכה להשיב את כספי התמורה, בצירוף שיערוך ריבית והצמדה כחוק.  לשיטתה, השבה של כספים פירושה תשלום ערכם הריאלי, היינו השבת הסכומים ששולמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ואין להתחשב בשינויי שווי שחלו בשוק, שכן מדובר בסיכון שבו נושאים שני הצדדים.  כמו כן לטענתה, אין מצוקת חניה כבדה באזור שבו ממוקמת הדירה ואף קיים אזור חניה רחב ידיים בסמוך לדירה.
7. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916הנתבעת אף טענה שטענת התובעים שלפיה הם הוציאו כספים על שדרוגים בדירה עוד לפני שנמסרה להם החזקה בדירה, אינה נכונה, ומכל מקום, התובעים התעלמו מכך שהשדרוגים הנטענים בוצעו לפני כחמש שנים ואיבדו מערכם, התעלמו משיעורי הפחת החלים על ריהוט ומוצרי החשמל, וכן התעלמו מכך שמדובר במיטלטלין שניתן לפרקם וליטול אותם. לעמדתה, הסכומים שנתבעו בקשר עם השדרוגים בדירה, כמו גם בקשר עם עגמת הנפש הנטענת, מוגזמים ומופרזים.

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

8. בנוסף טענה הנתבעת, שעל התובעת לשלם לה דמי שימוש ראויים בדירה, החל ממועד מסירת החזקה בדירה לתובעים ועד שהחזקה תושב אליה. לטענתה, דמי השימוש מוערכים בסך של 7,000 ₪ לחודש ואילו במועד הגשת כתב ההגנה חלפו 61 חודשים, כך שיש לקזז סכום נומינאלי של 427,000 ₪ מסכום ההשבה, בגין דמי השימוש.
9. בדיון קדם המשפט שהתקיים בתיק, הסכימו הצדדים שבשלב ראשון יוגשו על ידם סיכומים בכתב ביחס לשאלה האם יש לבצע השבה בהתאם לשווי דירה עם חנייה תקנית במועד הגשת כתב התביעה, או שמא על הנתבעת להשיב את שווי התמורה ששולמה לה, בצירוף ריבית והצמדה כחוק. בנוסף הוסכם שהצדדים יגישו טענותיהם בכתב גם ביחס לשאלה האם על התובעים לשלם לנתבעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום מסירת החזקה בדירה ועד למועד שבו היא תושב לנתבעת.

• תמצית טענות התובעים

1. האשם לביטול ההסכם רובץ לפתחה של הנתבעת שמסרה להם ממכר שאינו ראוי. לולי ההפרה של הנתבעת, הייתה היום לתובעים דירה שאליה צמודה חניה טובה וראויה שאותה יכלו למכור בשוק החופשי במחיר שוק.
2. אילו ההסכם לא היה מופר על ידי הנתבעת, לא היה איש דורש מהם דמי שימוש ראויים בגין שימושם בדירה. התובעים יכלו למכור כיום את דירתם במחיר שוק ללא כל דרישה להפחתה.  התובעים לא צריכים להפסיד בשל הפרת הנתבעת שאילצה אותם לבטל את ההסכם.  כל מצב שבו הם יקבלו פחות מערכה של הדירה עם חנייה תקנית בערכה כיום, תביא לפגיעה בהם על לא עוול בכפם ומתן פרס למעוולים, בבחינת יוצא חוטא נשכר, דבר המנוגד לדין ולדיני עשיית עושר.  הפחתה של דמי השימוש ראויים אין בה היגיון ואין בה צדק.
3. התובעים זכאים להשבה בערך ריאלי ללא כל הפחתות. הם זכאים להיות במצב זהה למצב שהם היו אמורים להימצא בו, אם הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם.  לא יעלה על הדעת שכתוצאה מהתנהגות הנתבעת שהפרה את התחייבותה כלפי התובעים, התובעים יפסידו והנתבעת תרוויח.
4. התובעים זכאים להשבה ריאלית, בין אם מדין חובת ההשבה ובין אם כפיצויי קיום על ההפרש בפער השווי שנגרם להם עקב ההפרה. התובעים זכאים לקבל ערך ריאלי של הדירה נכון למועד הגשת התביעה.  על פי הפסיקה, שינויים במחיר השוק של הנכס לא מסייגים את החובה להשיב את הנכס בערכו הנכון למועד ההשבה.  שורת הצדק מחייבת שהקונה תם הלב יזכה להשבה מלאה של התמורה החוזית המשוערכת.

הועתק מנבו

5. השבה של שווי הדירה, לרבות חנייה ראויה, לא תפגע בנתבעת והתובעים לא יזכו לרווח נוסף, אלא יימצאו במצב שבו היו צריכים להימצא אילו הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם עמם. הנתבעת אף עשתה שימוש מניב בסכום התמורה שהיא קיבלה מהתובעים ואיש לא דורש ממנה להשיב פירות אלו שהיא הפיקה מתשלום התמורה.

• תמצית טענות הנתבעת

1. משבוטל ההסכם, קמה חובת השבה. חובת ההשבה של הנתבעת היא להשיב את כספי התמורה בערכם הריאלי, דהיינו, בתוספת ריבית והצמדה כחוק.  על פי הפסיקה, מי שמסר נכס בעין וחלה עליו חובת השבה, ישיב אותו כערכו במועד ההשבה, גם אם חלו שינויים בערך השוק של הנכס וערכו השתנה באופן משמעותי, בין אם עלה ובין אם ירד.  נקבע שהצד אשר מקבל את הנכס בהשבה, הוא אשר יספוג את הירידה בערכו ולחלופין יזכה מהעלייה בערכו, הגם שבמקביל תחול עליו חובה להחזיר את התמורה הכספית החוזית שקיבל בערכה הממשי.  עמדת התובעים, שלפיה יש להשיב את התמורה בהתאם לשווי הדירה נכון למועד הגשת התביעה, היא שגויה וחסרת בסיס.
2. מנגד, הנתבעת זכאית לקבל מהתובעים דמי שימוש ראויים, החל ממועד מסירת החזקה בדירה ועד להחזרת הדירה בפועל, שהרי, אי תשלום דמי השימוש עבור התקופה שבה התובעים החזיקו בדירה, תביא להתעשרותם שלא כדין. כשם שהשבת הכסף כוללת תשלום ריבית בגין השימוש בכסף שנעשה בעת החזקתו, כך השבת הנכס צריכה לכלול תשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס בתקופת ההחזקה.

• דיון והכרעה

1. סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 קובע כי:

"משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".