תא (ת"א) 56961-03-22 אחד העם 20 בע"מ נ' פרוקט ג'וסי ג'וס בע"מ

פסק הדין הוא בתביעת התובעת לשלם לה את הסך של 6,000,000 ₪ בגין התקשרות מסחרית בין התובעת לבין הנתבעים להקמת מיזם עסקי (מסעדה ובית מלון) בנכס בבעלות התובעת.  הנכס הוא מקרקעין ועליהם מבנה בן שתי קומות וחצר, ברחוב אחד העם 20 פינת הרצל 1 תל אביב, נכס היסטורי, שידוע גם בשם "בית פולק" (להלן: הנכס).

תמצית רקע עובדתי

1. התובעת היא חברה בע"מ והבעלים של הנכס, שהוא נכס היסטורי בשימור מחמיר.

אחד מבעלי המניות של התובעת, מר יהודה גורסד, בעל 10% ממניות התובעת ומנהל בה (להלן: בעל המניות) תיאר בעדותו את פעולת התובעת בנכס :

"אנחנו רכשנו את הנכס בינואר 2010 קיבלנו טופס 4 לחיבור מערכות בפברואר 2017 והעלות הכוללת של השיפוץ הגיע לכ-30,000,000 שקל אם לא 35 מיליון שקל, כ-1,500 מטר שיפוץ בנייה.  אנחנו סיימנו אותו כמקובל בנכסים מסחריים ברמת מעטפת ולפי ההסכמים של 2014 עם (הנתבעת 1) הם היו אמורים לבצע את ההתאמות הפנימיות הפנים של הנכס לצרכים הספציפיים שלהם" (עמוד 124 שורות 6-1 לפרוטוקול מיום 21.5.2024).

2. הנתבעת 1 היא חברה בע"מ, כעת בהליכי חדל"ת (להלן: השוכרת), שהוקמה בשנת 2013. ביום 8.1.2014 השוכרת התקשרה עם התובעת בהסכם שכירות להשכרת חלק מהנכס, במטרה להקים ולהפעיל בו מסעדת יוקרה (להלן: הסכם 2014, נספח 3 לכתב התביעה).  יש לציין שהשוכרת ביחד עם אחרים הקימה והפעילה בתל אביב משנת 2017 מסעדה בשם "קפה האנוי", שלימים נקלעה לקשיים.
3. ביום 10.7.2018 לאור חילוקי דעות שנתגלעו בין הצדדים, ואף החל ביניהם הליך משפטי (ת"א 32998-10-17, להלן: תביעת 2017), נחתם בין התובעת לבין השוכרת הסכם שכירות חדש המסדיר את חילוקי הדעות באופן שהסכם 2014 בוטל וההסכם החדש בא במקומו לשכירות כלל הנכס, למעט שטחים המוחזקים בידי דיירים מוגנים (להלן: הסכם 2018, נספח 4א לכתב התביעה). בהסכם 2018 נכלל סעיף הקובע חובת תשלום של התובעת לשוכרת בסך 700,000 ₪ לסילוק טענות השוכרת בעניין איחור במסירת המושכר לפי הסכם 2014 (סעיף 3.2 להסכם 2018 (על תתי סעיפיו)).  הסכם 2018 נחתם לאחר שהתקבל טופס 4 למושכר.
4. הנתבעת 2 היא חברה בע"מ וחברת בת המוחזקת במאה אחוז על ידי השוכרת (להלן: חברת הבת), שהוקמה בשנת 2017. חברת הבת נכנסה בנעליה של השוכרת וקיבלה על עצמה את מלוא ההוראות וההתחייבות הכלולות בהסכם השני והנובעות הימנו, זאת בהתאם לתוספת להסכם 2018, שנחתם עמה ביום 21.5.2019 ( להלן: תוספת 2019).  במסגרת תוספת 2019 השוכרת ערבה לקיומו המלא של הסכם 2018 על ידי חברת הבת ולפיצוי מלא של התובעת בכל מקרה של הפרתו על ידי חברת הבת.  השוכרת וחברת הבת יכונו ביחד : הנתבעות.
5. הנתבע 3, שהוא מנכ"ל השוכרת ומנהל בחברת הבת (ראו עדותו בפרוטוקול מיום 17.6.2024 עמוד 121 שורות 11-8) (להלן: הנתבע) ובשרשור למעלה, בעל מניות בשוכרת ובחברת הבת באמצעות חברת נילי פרי הגן בע"מ, ח.פ 514910421 לפי תדפיס פומבי של רשם החברות.
6. על פי הסכם 2014 מטרת השכירות של הנכס הייתה להקים מסעדת יוקרה של הנתבעות בעיר תל אביב בהתאם לכישוריהן וניסיונן, ובהתאם, תקופות השכירות בנכס נקבעו לחמש שנים ולאחריהן אופציות נוספות של חמש שנים עד לתקופה כוללת של 24 שנים ו -11 חודשים (סעיף 4 להסכם הראשון). בנוסף לדמי שכירות מינימליים, דמי השכירות הוצמדו למחזור עסקאות של העסק שינוהל בנכס (סעיף 5 להסכם הראשון), על פי הגבוה.

הסכם 2018 קבע דמי שכירות חודשיים מינימליים של 60,000 ₪ (לפני מע"מ) למסעדה ו- 70,000 ₪ (לפני מע"מ) למלון.  בסעיף 5.1.19 להסכם 2018 נקבעה "תקופת גרייס" של 12 חודשים, קרי עד לחודש יולי 2019 בהם לא הייתה חובת דמי שכירות.