בסעיף 11.4 התחייבה השוכרת להשקיע סכום מינימלי של 8 מיליון ₪ בעבודות ההתאמה להפיכת המושכר למלון.
בסעיף 12 התחייבה השוכרת להשתמש במושכר באופן נאות וסביר, לשמור על תקינותו ומצבו הטוב בכל עת. כן התחייבה לשמור על תקינות מעטפת המושכר כפי שהתקבלה במועד מסירת החזקה.
כאמור, דמי השכירות החודשיים בגין השטח המיועד למסעדה נקבעו ל- 60,000 ₪ בתוספת מע"מ או 7% מהמחזור החודשי לפי הגבוה מבניהם; דמי השכירות בגין השטח המיועד למלון נקבעו ל- 70,000 ₪ בתוספת מע"מ עד יולי 2021 שלאחריו יעלו ל- 80,000 ₪ בתוספת מע"מ (סעיף 5 להסכם 2018). נקבעה תקופת גרייס של שנה מיום חתימת הסכם 2018 דהיינו עד יולי 2019 בגדרה לא ישולמו כלל דמי השכירות.
- תקופת השכירות כאמור, נקבעה לחמש שנים, ונקבעו שלוש תקופות אופציה של חמש שנים כל אחת.
- בסעיף 3.2 התחייבה התובעת לשלם לשוכרת סך של 700,000 ₪ בשני תשלומים: האחד, 350,000 ₪ במועד חתימת ההסכם ואין מחלוקת ששולם; השני, סך של 350,000 ₪ בתוך 7 ימים ממועד שיומצא לתובעת הסכם שנחתם בין השוכרת לבין קבלן שיבצע את עבודות השיפוץ וההתאמה בשטח המיועד למסעדה. ובסעיף 3.3 נכתב שהשוכר מתחייב להתחיל לבצע את עבודות הגמר במושכר המקורי לא יאוחר מ-6 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, דהיינו בינואר 2019.
- אין מחלוקת שמועד תשלומו של התשלום השני של 350,000 ₪ לא הגיע, משום שהנתבעים לא הציגו מעולם הסכם עם קבלן לביצוע עבודות השיפוץ. ואין מחלוקת שעבודות הגמר לא החלו בינואר 2019 וגם לא עד מועד פינוי הנתבעות מהנכס.
- מכל האמור עולה, שרק החל מאוגוסט 2019 נדרשה השוכרת לשלם את דמי השכירות. למעשה עמדה השוכרת בתשלומים פחות משנה, כאשר אין מחלוקת שבחודשים מסויימים בתקופת הקורונה שולמו 50% בלבד, במסגרת "הסדר קורונה" בין הצדדים, ובאוקטובר עד דצמבר 2020 לא שולם דבר על חשבון דמי השכירות וכן לא השלמת דמי השכירות שנקבעה בין הצדדים בהסדר הקורונה.
ההתכתבות בין הצדדים
- על מנת להבין את האירועים העומדים ביסוד התביעה תובא להלן בפרוטרוט התכתובת הרלוונטית בין הצדדים כפי שהובאה בנספחי התצהירים.
- ביום 3.9.2020 שלחה עו"ד החברה לנתבע מייל בו נכתב שבעקבות שיחה בין הצדדים "אנו ממתינים שתעביר סטטוס תכנון ומועד תחילת ביצוע עבודות וצפי סיום. שכן לאור בקשתך לגרייס בן חודשיים והצעתך לקזז מתוך תשלום חברת אחד העם 20 לפי הסכם השכירות, אנחנו רוצים להציע מתווה פריסה שגם מתייחס למועד תחילת עבודות" (נספח ז' לתצהיר הנתבע).
- ביום 14.9.2020 נשלח מאהרוני והנתבע המייל הבא (להלן: מייל תיאור המצב):
"היי שרה (עו"ד החברה - ע' ר') ויעקב (בעלי התובעת- ע' ר'),