מערכת היחסים וההתנהלות עד הפינוי
- בין הצדדים התנהלה מערכת יחסים, שהחלה עוד בשנת 2014, עם חתימת הסכם 2014 שהוא הסכם שכירות, על פיו השוכרת שכרה מהתובעת חלק מהנכס (שטח של 402 מ"ר וחצר בגודל של 300 מ"ר וכן גזיבו, מחסן וחלק יחסי בחדר אשפה) במטרה להקים ולהפעיל בו מסעדת יוקרה.
- הסכם 2014 הביא את הצדדים לסכסוך, בגדרו סבר כל צד שהשני מפר את ההסכם ואינו מקדמו. לפיכך, הגישה השוכרת כנגד התובעת את תביעת 2017 והתובעת הגישה תביעה שכנגד. במסגרת התביעה נתבקש צו מניעה למנוע מהתובעת לסכל את הסכם 2014 או לממש את הערבות הבנקאית שניתנה להבטחת הסכם 2014 בסך של כ - 106,000 ₪. בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת רחל ערקובי) כתב בהחלטתו :"קבעתי, לא בלי התלבטות רבה, כי יש ליתן סעד זמני האוסר על המשיבה לבטל את הסכם השכירות ולהשכיר את המושכר לצדדים שלישים, בכפוף להפקדת ערבות במזומן או בערבות בנקאית בסכום של 400,000 ₪ להבטחת כל נזק שעשוי להיגרם למשיבה בעקבות הסעד שניתן. עוד קבעתי כי אין מקום להורות על צו מניעה בנושא הערבות הבנקאית, והסעד הזמני בעניין זה מבוטל" (סעיף 72 להחלטה מיום 28.3.2018).
- לאחר ההחלטה הנ"ל, הצדדים ניהלו משא ומתן. במקביל, ביוני 2018, ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישור אכלוס (ראו נספח להסכם 2018 בעמוד 85 לתצהיר הראשון של עו"ד החברה וסעיף 2.4 להסכם 2018).
- ביום 10.7.2018 נחתם הסכם 2018, אשר הביא לסיום גם את תביעת 2017 וכן ביטל את הסכם 2014.
- הסכם 2018 הרחיב את הסכם 2014 במובן זה, שבנוסף לשכירת השטח המקורי על פי הסכם 2014, שנועד למסעדה, שכרה השוכרת שטח נוסף למטרת "מלון בוטיק" בשטח של 447 מ"ר וכן שטח של 26 מ"ר לא מקורה בקומה ראשונה מעל קומת הקרקע וכן גלריה בשטח של כ- 196 מ"ר ושטח אחסנה שירות בגודל כ- 23 מ"ר בקומה שנייה.
- מסעיפי ההסכם וההתחייבויות ההדדיות עולה שהמבנה נמסר לשוכרת במצבו AS IS כאשר יש לו אישור איכלוס ו"כשכל המערכות הקיימות בו תקינות ופועלות והוא ריק מכל אדם וחפץ" (סעיף 2.4 להסכם 2018). הנכס נמסר כמעטפת חדשה ומשופצת על פי הנחיות השימור המחמיר. השוכרת התחייבה לפעול להשגת היתרים ורישיונות מתאימים למטרות השכירות, כאשר שימוש במבנה למלון כפוף להשגת היתר לשימוש חורג.
בסעיף 11 להסכם 2018 השוכרת התחייבה לשפץ את המושכר על מנת שישמש למטרות השכירות. כמו כן בסעיף 11.3 נדונה סוגיית הפתח למינדף בין הקומה העליונה לתחתונה בבניין. מה שכונה "הפיר". השוכרת העבירה תכנית עם סימון המקום המבוקש ל"פיר" שאושר על ידי הקונסטרוקטור ונקבע שהתובעת תישא בעלות העבודה כאשר הביצוע יהיה על ידי קבלן של השוכרת.