מחלקת השימור מעיריית תל אביב הייתה אמורה להחזיר לשוכרת תשובות לביצוע ועל פי זה היו אמורות עבודות המסעדה להתחיל, שכן תכנון מסעדה היה כמעט גמור. כמו כן הבקשה לשימוש חורג (ממשרדים למלון) הייתה מוכנה להגשה, אלא שלא הייתה כל תשובה ממחלקה זו. חשוב לציין כי עבודות המסעדה והמלון קשורים אלו באלו שכן מערכות המלון עוברות דרך המסעדה ולפיכך יש צורך להשלים את שתיהן ביחד ואין אפשרות לסיים את המסעדה ורק אז להתחיל לעבוד על המלון. גם לאחר הסגר הראשון, כאשר העבודה במשק חזרה חלקית לכאורה, עדיין לא היה מענה בעיריית תל אביב, שכן עבדו במתכונת מצומצמת עם כוח אדם מועט שחלקו הגדול עובד מרחוק ולפיכך היה קשה עד בלתי אפשרי לקבוע ביקורים בשטח למתן אישורים. מידע בדבר התקדמות העבודות הועבר באופן שוטף למשכירה.
- הלכלוך בנכס מוכיח שהעבודות בו התחילו, כפי שהעידו אהרוני והנתבע. העבודות במושכר התחילו עוד לפני המועד הקבוע לכך בהסכם -במגבלות האפשר בטרם קבלת אישורים סופיים.
- התובעת לא הגישה לנתבעות הודעת ביטול לאחר מועד תחילת העבודות על פי הסכם השכירות הדבר מוכיח כי לא הייתה הפרה מצד הנתבעות בעניין זה וכי לא זה הנימוק להודעת הביטול שניתנה בסופו של יום, בינואר 2021. לחילופין, אי ביצוע עבודות אינה עילה לתשלום פיצויים שכן סעיף 7 להסכם השכירות קובע תנאי מפסיק להסכם, ללא תשלום פיצוי כלשהוא, ככל ולא יצליחו הנתבעות לקבל את האישורים הנדרשים. הוראות סעיף זה מוכיחות גם כי התובעת ידעה היטב שהיא נכנסת להסכם השכירות בידיעה שאולי לא יתקבלו ההיתרים הנדרשים לביצוע העבודות במושכר, ושהיא לא תפוצה על כך - על כל המשתמע מכך. לכן, התובעת אינה זכאית לתבוע פיצויים בגין אי ביצוע העבודות במושכר.
- הקורונה גרמה לשיבושים קשים, הצדדים הגיעו להסדר בסוגיית הקורונה שהנתבעות עמדו בו לאחר מכן ניסו הצדדים להגיע להסדר "והנתבעות יִידְעו את נציגת המשכירה כי כבר נמצא משקיע חדש להשקיע בשוכרת ולהשלים את הפער התזרימי לו היא נקלעה, ובחודש דצמבר 2020 הוצע למשכירה להסכים כי עד סוף חודש ינואר 2021 ישולם לה כל החוב בפיגור" (סעיף 71 לסיכומים).
- התובעת החזיקה בידיה ערבות בנקאית אוטונומית בגובה 188,000 ₪ שהוא בדיוק גובה החוב בפיגור מהסגר הראשון לו טוענת התובעת, אולם בחרה בחוסר תום לב שלא למזער את נזקיה.
- הנתבעות מודות בחוב בדמי שכירות נכון ליום 01.01.2021 בגובה 689,000 ₪ + מע"מ = 813,020 ₪ כולל מע"מ. מסכום זה יש לקזז את סכום הערבות הבנקאית בסך 188,000 ₪ ואת סכום הפיקדון הכספי לפי סעיף 20.1.2 שאושר בחקירה נגדית של עו"ד החברה (שורה 34 לעמוד 55 ושורה 2-1 עמוד 56 לפרוטוקול). יתרת חוב הנתבעת בדמי שכירות עומד אפוא לכל היותר על סך של לא יותר מ 587,220 ₪ בלבד.
- במכתב בא כוח הנתבעות מיום 07.01.2021 הנתבעות מציעות פתרון הולם לתובעת: תשלום 130,000 ₪ + מימוש הערבות הבנקאית (188,000 ₪) מיד, והארכת מועד של 30 יום בלבד להכנסת משקיע. אלא שהתובעת סירבה להצעה זו (במכתב תשובה שנשלח יומיים לאחר מכן) שכן היא לא רצתה להמשיך להשכיר לנתבעות בדמי השכירות שנקבעו בהסכם, רצתה להרוויח יותר מהנכס, ובשל כך יצרה קשר - עוד לפני מתן הודעת ביטול ועוד לפני תום תקופת תיקון הפרות - עם השוכר החדש להשכיר לו את הנכס בדמי שכירות גדולים יותר ולהעמיד את הנתבעות בפני מעשה גמור של הסכם שכירות עם שוכר חדש שייכנס למקום.
- על פי הוראות הסכם 2018 (סעיף 17.2) בכל מקרה של הפרת הסכם צריכה להינתן התראה של 30 יום לתיקון ההפרה בטרם יבוטל ההסכם, כאשר מניין הימים האמור נספר ממועד מתן דרישה פורמאלית בכתב לתיקון ההפרה. התובעת לא עמדה בהוראה זו.
- הארכה שניתנה הייתה בלתי סבירה וההסכם בוטל בחוסר תום לב. ביטול הסכם השכירות לאחר אי סדרים בתשלום דמי השכירות בשל מגפת הקורונה, מתוך יחסים חוזיים המתנהלים כבר 6.5 שנים (משנת 2014 ), שנחתמו לתקופה של 24 שנים, הוא סעד הנוגד כל שיקול של צדק ותום לב בביטול הסכם. "הלכה פסוקה היא כי ביטול הסכם על ידי נפגע מהפרה כאשר המפר מגלה נכונות לרפא את ההפרה מהווה ביטול הסכם בחוסר תום לב, על כל המשתמע מכך" הנתבעים הפנו לפסקי הדין ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר פ"ד נב(1) 210 (1998); ע"א 1368/02 צמנטכל ב .קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד נז(1) 516 (2002)) (סעיף 119 לסיכומים).
- בעקבות הפרתה את הסכם השכירות כאמור, חייבת התובעת בנזקי הנתבעות הנובעים מההפרה, כדלקמן: פיצוי בגין פינוי בכוח מהנכס; הפסד עסקי (על פי חוות דעת מומחה); לחילופין, פיצויים שליליים בגין כל ההוצאות שהוצאו; רווחי ההפרה היעילה של התובעת.
- כתוצאה מביטול ההסכם כאמור, שנכפה על הנתבעות חרף היותו שלא כדין, לכל היותר חייבות הנתבעות לתובעת תשלומי השבה, המסתכמים בהפרשי דמי השכירות שלא שולמו (לפי חישוב הנתבעות) - הא ותו לא. כל יתר רכיבי תביעת התובעת אינם ברי תביעה ודינם להידחות.
- לאור קיומם של חיובים הדדיים בין הצדדים, יש לערוך קיזוז ביניהם בהתאם להוראות סעיף 53 (א) לחוק החוזים, ובשים לב לכך שמדובר בחיובים הנובעים מעסקה אחת (השכרת המושכר) לאחר קיזוז, לא נותרו הנתבעות חייבות לתובעת, אלא להיפך.
- בעל מקרקעין המפנה בכוח שוכר חייב לפצות אותו על כך -בהתאם לסעיף 20 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, ולסעיף 29 לפקודת הנזיקין. הנזקים שנגרמו לנתבעות כתוצאה מהפינוי בכוח, הם הנזקים שנגרמו להן כתוצאה מביטול הסכם השכירות שלא כדין על ידי הנתבעות. סכום זה יש לקזז מנזקי התובעת הנטענים. אובדן שווי המיזם העסקי, כפי שהובא בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעות. יש לקבל את האמור בחוות דעתו שלא נסתרה לאחר שעמד לחקירה נגדית על חוות הדעת.
- לחילופין ולמען הזהירות בלבד, הנתבעות זכאיות לקיזוז העלויות שהשקיעו במיזם עד למועד הפסקת הסכם 2018 על ידי התובעת שלא כדין. הנתבע פירט בעדותו (סעיפים 67-72 לתצהירו ונספחים כ"ד - כ"ח לו) שהנתבעות השקיעו לא פחות מ 5,359,270 ₪ בפיתוח המיזם, ובחקירתו הנגדית הזכיר השקעה של 4,000,000 ₪ ואף יותר.
- יש לקזז את רווחי ההפרה היעילה - מהעדויות עולה שאין כל ספק שהנכס הושכר במחיר גבוה יותר. הנתבעות זכאיות אפוא לרווחי ההפרה היעילה שצמחו לתובעת כתוצאה מהפרה יעילה של הסכם השכירות. ודוק: אף אם ניצמד לדברי בעל החברה שהצהיר בבירור שהוא לא היה מסכים לדמי שכירות של פחות מ -2 מילון ₪ בשנה, קרי , 166,000 ₪ בחודש, ל - 15 שנה לפחות. התובעת התעשרה אפוא מהפרתה היעילה של ההסכם ושל חובתה החקוקה בסך של לפחות 6,480,000 ₪ (166,000 ₪ פחות 130,000 ₪ כפול 12 חודשים בשנה כפול 15 שנה).
- הנתבעים מתייחסים לנזקים המובאים בטבלת הנזקים אחד לאחד - ונביאם ונדון בהם בפסק הדין בעת הדיון בנזק.
- אשר לתביעה האישית כנגד הנתבע - כתב התביעה, לרבות סעיפים 5 ו - 10 לו, אינו מראה עילת תביעה אישית נגד הנתבע, ולפיכך מבוקש לדחות את התביעה נגדו על הסף. בכתב התביעה, כל הטענות נגד הנתבע מופנות אך כלפי מעשיו בתור נציג ואורגן הנתבעות. אין בכתב התביעה טענה שהנתבע התחייב באופן אישי כלפי התובעת התחייבות כלשהיא. גם לשיטת התובעת, אף אם תתקבלנה כל טענותיה נגד הנתבע, הדברים ייוחסו לנתבעות ולא יובילו לחיובו באופן אישי. בית המשפט נתן החלטה על כך שכל טענות התובעת מסוג "הרמת מסך" אינן קבילות בהליך זה ודינן להימחק (החלטה בדיון מיום 13.06.2023). יש לחייב את התובעת בהוצאות הנתבע בגין הגשת כתב התביעה בסך מיליוני ₪ נגדו באופן אישי ללא עילה בדין לכך.
דיון והכרעה