העידו מטעם הנתבעים - רו"ח זהר אברהם (להלן: רואה החשבון) בפרוטוקול מיום 7.5.2024; בעל המניות, שהובא לעדות על ידי הנתבעים, בפרוטוקול מיום 21.5.2024; מר יעקב גורסד, בעל 90% ממניות התובעת (להלן: בעלי התובעת) בפרוטוקול מיום 21.5.2024; מר יוני פורת, מנהל השוכר החדש בפרוטוקול מיום 17.6.2024; הנתבע; ואהרוני בפרוטוקול מיום 17.6.2024.
יצוין שהנתבעים הגישו תצהיר של מר פרנק אלוש, שעל פי תצהירו, היה מנהל הכספים בנתבעות (להלן: מנהל הכספים בנתבעות), אך הוא לא הגיע לעדות ותצהירו נמשך.
תמצית הסכם 2018 והתוספת ב 2019
- הסכם 2018 ביטל את הסכם 2014.
- בהסכם נקבע הן ב"והואיל" השלישי והן בסעיף 2.8.4 שהשוכרת היא בעלת "הידע, הניסיון והיכולות לרבות יכולת כלכלית בניהול והפעלת מסעדות בחו"ל וכי יעשה כמיטב יכולתו לנהל את המושכר באופן שישיא רווחים".
- בהסכם נקבעו דמי שכירות מינימליים של 60,000 ₪ לחודש (לפני מע"מ) למסעדה ו- 70,000 ₪ לחודש (לפני מע"מ) למלון.
- תקופת שכירות ראשונה בת 5 שנים, מיום 10.7.2018 ועד 10.7.2023 (סעיף 4.1) וכן 3 אופציות בנות 5 שנים כל אחת, זאת בכפוף למילוי כל חובות והתחייבויות על פי ההסכם (סעיף 4.3) תקופה נוספת בת 5 שנים תינתן בכפוף לאישור מטעם רשויות המס (סעיף 4.4).
- השוכרת התחייבה להתחיל בביצוע עבודות הגמר במסעדה לא יאוחר מ - 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם (סעיף 3.3), קרי לא יאוחר מיום 10.1.2019.
- השוכרת התחייבה להשקיע בעבודות ההתאמה שתבוצענה על ידה במלון סכום של לפחות 8 מיליון ₪ (סעיף 11.4).
- התובעת התחייבה שבמועד המסירה היה לנכס אישור איכלוס כשכל המערכות תקינות ופועלות.
- להסכם 2018 נחתמה ביום 21.5.2019 תוספת 2019 ולפיה השוכרת העבירה את זכויותיה בנכס והמחתה את מלוא הוראות הסכם 2018 לחברת הבת שנכנסה בנעליה של השוכרת ובכלל ההתחייבויות הכלולות בהסכם 2018 והנובעות הימנו.
תמצית טענות התובעת
- הנתבעות, באמצעות הנתבע, הפרו את ההתחייבויות על פי ההסכם בכך שלא ביצעו דבר: לא החלו בביצוע עבודות הגמר במסעדה בתוך 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם (ולא בכלל) מה שמנע מהתובעת לקבל נכס מושבח, נמנעו דמי שכירות ריאליים (תוספת לדמי שכירות מינימליים ובהמשך בהשכרה מול צד ג' דמי שכירות גבוהים יותר שמשקפים נכס משופץ בגמר יוקרתי).
- הנתבעות לא עמדו בתשלום דמי שכירות מינימליים ואף מודים בכך, לא ביצעו את ההשקעה המינימלית של 8 מיליון ₪ בצירוף מע"מ במלון וזאת חרף העובדה כי מיד עם חתימת ההסכם השני קיבלה השוכרת מהתובעת סך של 350,000 בצירוף מע"מ, בהתאם להתחייבותה של התובעת על פי סעיף 3.2.1 להסכם, ובהמשך ישיר לא הפעילו את המסעדה ו/או המלון מה שמנע תוספת של דמי שכירות מעל המינימליים, שגם הם לא שולמו.
- חברת הבת החלה לצבור חובות ולא עמדה בביצוע תשלומי דמי השכירות החודשיים המינימליים ובמהלך החודשים אפריל עד דצמבר 2020 צברה חובות של כ -960 אלף ₪ (כולל מע"מ) רק בגין אי תשלום דמי שכירות. כמו כן, היא לא החלה בביצוע העבודות וההשקעות במלון ובמסעדה בהתאם להתחייבויות שנטלה על עצמה עם חתימתה על התוספת להסכם השכירות וכן הזניחה את הנכס הזנחה מרובה. נוכח ההפרות היסודיות הנ"ל שלא תוקנו על ידי הנתבעים, ולאחר מתן הזדמנויות ואורכות שלא הועילו (בין היתר: תכתובות מיילים בין עו"ד של החברה לבין הנתבע בעמודים 52-49 לתצהיר היועצת המשפטית), ועצם העובדה שהנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות המינימליים, נאלצה התובעת, על מנת להקטין היקף נזקיה המתעצמים מדי חודש בחודשו, לבטל את הסכם השכירות עם חברת הבת, בהתאם לסעיף 17.2 להסכם 2018.
- הנזקים שנטען שנגרמו לתובעת פורטו בטבלה מפורטת, שהובאה הן בכתב התביעה, הן בתצהיר עו"ד של החברה והן בסיכומיה. פרטי הטבלה יובאו בהמשך פסק הדין.
- עיון בתצהירים ובחקירות מלמד כי לא הוצג על ידי הנתבעים כל היתר ו/או רישיון מכל סוג לתוכניות עבודה, והטענה כאילו הם ניתנו בעל פה נסתרה על ידי אהרוני (עד מטעם הנתבעים), שהסביר שאין בנמצא אישור בעל פה. כך גם פירוט "מצב העבודות" שביצעו לכאורה, נכון ליום הפסקת היחסים החוזיים (סעיפים 66-64 לכתב ההגנה) התגלה כסיפור בדים. לא עלה בידי הנתבעים להשיב תשובות קוהרנטיות ו/או להוכיח שביצעו את העבודות שהתחייבו בהסכם. לא הוצגו הסכם העבודה, יומן עבודה או תמונות מן הנכס. הנתבעים לא הציגו אסמכתאות כלשהן לטענותיהם ביצעו השקעות. לא הוצגו חשבוניות, הסכמים עם אדריכלים/יועצים/ספקים/קבלנים, אישורים מהגורמים המוסמכים או מסמכים אחרים התומכים בטענותיהם ועדותם.
הנתבע בתצהירו מפנה לנספח ד' שהוא כביכול עדכון מיום 11.9.2020 מהמפקח, ואולם מעיון באותו נספח ד' מתגלה שבכלל מדובר במייל ששלח אהרוני לעו"ד יעקב גרסון, ב"כ הנתבעים, כשהתאריך על גבי המייל הוא 20.7.2022 לכן "...בשפה עדינה, האותנטיות של המסמך מפוקפקת. נדמה כי גורם מטעם הנתבעים העתיק טקסט וחתימת דוא"ל .אך מעיון ברור כי אין המדובר בדוא"ל שנשלח ע"י המפקח, לא בתאריך הנטען, ולא לנמען הנטען" (סעיף 23 לסיכומים). כך גם לגבי נספח ו' לתצהירו של הנתבע המוצג כעדכון. "בכל מקרה העדכונים הללו התגלו כריקים מתוכן ללא כל אסמכתא, ובשורה התחתונה לא הושגו היתרים ורישיונות, לא בוצעו עבודות, והנכס נותר כפי שהיה במסירת החזקה, אך הפעם מיותם ועם נזקי הזנחה קשים" (סעיף 26 לסיכומים).
- תחזית שנתן המומחה שהובא מטעם הנתבעים הינה תיאורטית בלבד. אין לנתבעים הגנה של ממש ולטענות הקיזוז שהעלו אין שום אחיזה.
- דין טענות הנתבעים בנוגע למשבר הקורונה להידחות. הנתבעים קיבלו את החזקה בנכס ביום 10.7.2018, למעלה משנה וחצי לפני פרוץ המגפה במרץ 2020. די בתקופה זו, שהייתה נקייה מכל מגבלה, כדי לקדם את העבודות בנכס ולבצע את התחייבויותיהם על פי הסכם 2018 והתוספת לו, דבר שלא נעשה על ידם, ודי בעדותו של השוכר החדש, בכדי להוכיח שכאשר יש אמצעים, רצון ומקצועיות, ניתן לבנות, לשפץ ולהוציא תעודת גמר. עוד נטען כי בכל מקרה לא מתקיימים תנאי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). בפסיקה כבר נקבע ש"קורונה" היא לא מילת קסם וצריך להוכיח קשר סיבתי בין הקורונה לבין אי ביצוע ההתחייבויות שבהסכם. כמו כן, על הנתבעים חובה להראות שעשו כל אשר לאל ידם על מנת לנסות לקיים את ההסכם.
- אין כל מחלוקת בנוגע לאי תשלום דמי שכירות מינימליים בגין הנכס, והנתבעים אף לא מכחישים זאת. על פי ביאור 8 לדוחות הכספיים של נתבעת 2 לשנה שהסתיימה ב - 31.12.2020 אשר צורף לתצהיר הנתבע, בשנת 2020, הנתבעים שילמו דמי שכירות מינימליים בסך של -כ 879 אלף ₪ (לפני מע"מ) בעוד דמי השכירות השנתיים המינימליים (לפני מע"מ, ריבית והצמדה) עומדים על 1,560,000 ₪.
- הסכם 2018 בוטל כדין כשברור שהנתבעים כלל לא נכנסו ולא תפסו בפועל חזקה במושכר שפשוט נזנח על ידי הנתבעים ועמד ריק, למעט יונים, לרבות לשלשת יונים, והומלסים שבאו והלכו, וזאת בשל הפרותיהם היסודיות החוזרות ונשנות של הנתבעים. גם מוצג נ/1 שהוגש על ידי הנתבעים לא מועיל להם שכן לא עולה משם דבר לגבי חזקה בנכס, ומקרר וכיריים אינם ראיה לתפיסת חזקה בנכס.
ביום 11.11.2020 התובעת גילתה כי הומלס מתגורר במושכר ולכן עו"ד החברה פנתה שוב בדרישה בליווי תמונות, על מנת לטפל בעניין מיד. ביום 19.11.2020 התובעת גילתה שההומלס הרחיב את משכנו במושכר, והתמקם בצורה נוחה יותר, משכך נשלח דוא"ל נוסף בדרישה לטיפול דחוף בצירוף תמונות של ההומלס המתגורר במושכר. למרות זאת, רק ביום 3.1.2021 יצאה מטעם התובעת הודעת ביטול ההסכם ולפנים משורת הדין ונתנה ארכה נוספת בת 7 ימים לתיקון ההפרות היסודיות. גם אז הנתבעים לא טרחו לתקן את ההפרות היסודיות הרבות או חלק מהן. בדוא"ל תשובה מיום 11.1.2021, לפנים משורת הדין, התובעת נתנה לנתבעים הזדמנות נוספת בת 48 שעות לתיקון ההפרה, וביום 13.1.2021 משהנתבעים לא תיקנו את ההפרות, נשלח דוא"ל נוסף לב"כ השוכרת, לפיו, למען הסר ספק, התובעת מודיעה לה כי ההסכם מבוטל.
- אשר לחיובו האישי של הנתבע - הנתבע הוא דירקטור ומנהל אצל השוכרת, שהיא בעלת 100% מהמניות של חברת הבת ומי שעמד מאחורי הסכמי השכירות הנ"ל מול התובעת והיה הרוח החיה, המוציא והמביא בכל דבר ועניין בקשר לכריתת ההסכמים הנ"ל וקיומם, וליתר דיוק ולמרבה הצער, אי קיומם והפרתם. הנתבע גם בעל מניות בשרשור בנתבעות, באמצעות חברת נילי פרי הגן. הנתבע באופן אישי בעצמו ובאמצעות הנתבעות הוליך את התובעת שולל תוך זריית חול בעיניה פעם אחר פעם ובלשונו החלקלקה הבטיח לתובעת "הרים וגבעות" ונטע בליבה תקוות שווא כי ברצונו לקיים את ההסכם ככתבו וכלשונו. הבטחות ותקוות שווא שכולן התבדו כלא היו אגב נזקים ממונים למכביר לתובעת. התובעת מפנה בעניין זה לפסק הדין בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ ואח' נ' שמעון ואח' (22.1.2015).
- הנתבעים לא הביאו עדים רלוונטיים כגון המפקח, ששמו נמסר כיובל בליינשטיין. אהרוני הוצא לחל"ת בתחילת 2020, ואין כל תמונה או גרסה מצד הנתבעים על אותו ציוד ועבודות בינוי שהיו, לטענתם, בנכס. הנתבעים לא הביאו לעדות את מנהל הכספים של הנתבעות, ומשכו את תצהירו בדיון ההוכחות ללא הסבר מניח את הדעת לאי התייצבותו.
תמצית טענות הנתבעים
- טענות מקדמיות: זו תביעה טקטית שנועדה להקדים את תביעת הנתבעות; קיים הליך מקביל לתביעת דמי שכירות בבית משפט שלום ברמלה (ת"ט 49880-02-21); התביעה נגד השוכרת אינה יכולה להתברר בהיותה בחדלות פירעון.
- לאחר קבלת החזקה בנכס ביום חתימת הסכם 2018 השוכרת פעלה להתאמת המקום לפעילות המיזם (מסעדה בקומת הקרקע ובית מלון בוטיק בקומה העליונה), והכל תחת מגבלות שימור חמורות הקיימות על הנכס. התאמות אלו דרשו עבודות והשגת אישורים מול משרד הבריאות, משרד התיירות, ומחלקת מבנים לשימור בעיריית תל אביב. אישורים עקרוניים לתוכניות עבודה במושכר ממשרד התיירות (למלון) ומשרד הבריאות (למסעדה) התקבלו. נכון למועד פינוי הנכס בכוח על ידי התובעת, בידי הנתבעות היו אישורים עקרוניים לתכנון המטבח מטעם משרד הבריאות, אינסטלציה, חשמל והמסעדה הייתה מוכנה לתחילת הקמה, לולא היה המלון מעכב הכול.
- אהרוני והנתבע אישרו בעדותם את מצב האישורים והתקדמות העבודה וקבלת האישורים לביצוע העבודות התקדמה בקצב סביר בשים לב לנסיבות העניין. כך נפתח פיר לארובה לאחר קבלת אישור מחלקת השימור; קבלן המנדפים - כל התעלות יוצרו וממתינות להתקנה כולל יחידת סינון ומפוחים לאחר אישור סופי ממשרד הבריאות והשימור; יועץ מיזוג - הגיש תכניות למכרז למסעדה הממתינות להחלטות ואישורים ולסיים תכנון כולל; יועץ בטיחות - הגיש תכנון בטיחות למסעדה - ממתין לאישורים; יועץ אינסטלציה - הגיש תכנית אינסטלציה למסעדה; יועץ חשמל - נתן הנחיות כלליות לתכנון, ייכנס לביצוע לאחר השלמת תכניות ואישורים; משרד התיירות - אישר את תכנית המלון (25 חדרים), הופקדה ערבות ראשונית, ממתין לאישור השימור, ואישור עיצוב פנים מאת האדריכל - מעצב פיליפ סטארק; משרד בריאות - אישר עקרונית את תכניות המטבחים. בוצעו תכניות המטבחים והברים והכול מוכן לביצוע בכפוף לאישור השימור. כל האישורים הם "עקרוניים" ו"בעל פה", שכן אישורים סופיים ניתנים רק אחרי בנייה וביקור (סעיף 38 לסיכומים).
מחלקת השימור בעיריית תל אביב הייתה אמורה להגיע למקום על מנת לתת הנחיות ואישורים לעבודות כמפורט לעיל. דא עקא, עקב שיבושי תקופת הקורונה התעכבה פעם אחר פעם קביעת מועד למפגש בשטח. "כבר ביום 18.12.2019 התקבל אישור חתום מאת משרד הבריאות למטבח המסעדה באמצעות מר ג'קי דבה, מחברת DCO, המתמחה בתכנון מטבחים מקצועיים לשוק המוסדי (מייל אישור צורף כנספח ט"ו לכתב ההגנה וכנספח ה' לתצהיר עמנואל דיין ))" (סעיף 40 לסיכומים).