השופט קמא סבר, ששיעור הפיצוי המוסכם, המגיע לכ-10% מסכום החוזה, אינו עומד ללא יחס סביר לנזק הצפוי, כי איחור ברישום הבעלות עלול למנוע מכירת הדירה על-ידי הקונה בעת הצורך ולגרום לו נזק רב.
מקובלת עלי דעתו זו. קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב. אמנם, לא היחס בין סכום הפיצוי המוסכם למחיר הדירה, שאותו בחן השופט קמא, הוא הקובע, אלא היחס בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי באופן סביר. אך שיעורו של הנזק הצפוי מושפע במידה רבה גם משווי הדירה. שיקולו של בית המשפט, שקבע כי הפיצוי המוסכם עומד ביחס סביר לנזק, הינו שיקול נכון, ואין מקום שנתערב בו" (שם, בעמ' 328 ג' - ו')
- ראו גם ת"א (מחוזי ת"א) 2105/06 מורן לויט בע״מ נ' אלי, רוני, אבי יוזמה ופיתוח בע״מ [נבו] (11.10.2012), שבו היה איחור של 6 שנים ברישום הבית המשותף, ובית המשפט לא התערב בשיעור הפיצוי המוסכם שהועמד על שיעור של-10% מסכום החוזה (שם, פסקה 12).
- עוד יצוין כי עיכוב ברישום הזכויות בנכס מקרקעין שניתן לבנות בו עלול למנוע מהקונה אפשרות קבלת היתר בנייה, שאחד המסמכים שיש לצרף לבקשה להיתר הוא נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין (תקנה 33(א)(4) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016), ובכך למנוע ממנו לבנות במקרקעין במשך תקופת העיכוב, דבר שעלול לגרום לו, בין השאר, נזקים כספיים כתוצאה מעליה אפשרית בתשומות הבנייה, וכך במיוחד כאשר במקרה שלנו המוכר-הנתבע לא היה רשום כבעל הזכויות במקרקעין ומשום כך לא היה ניתן להסתפק בקבלת הסכמתו להגשת בקשה להיתר (ראו תקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה האמורות).
- ראו גם: ת"א (שלום ת"א) 70060-05-19 עידן אוחנה נ' מדינת ישראל האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים [נבו] (15.4.2024), שבו התקבלה טענת התובעים להפרה בגין אי רישום הזכויות בדירה במועד. בית המשפט לא התערב בסכום הפיצוי המוסכם שהיווה 10% מהתמורה החוזית.
- יצוין כי ב-ע"א (מחוזי ת"א) 33449-10-14 יפעת כפיר נ' חנה תמיר [נבו] (28.10.2015), התקבל ערעור על פסק דין שבו התערב בית המשפט השלום בסכום הפיצוי המוסכם שעמד על כ-20% מהתמורה תוך הפחתתו באופן משמעותי וקיצוני, וזאת מאחר שהוכח כי הצדדים ייחסו חשיבות יתירה לתאריך רישום הזכויות ולכן נקבע כי לא היה מקום להפחתת הפיצוי המוסכם (שם, פסקאות 8 ט"ו - ט"ז). המקרה שלנו שונה מכיוון שלא הוכח כי הצדדים ייחסו חשיבות רבה לתאריך העברת הזכויות ולא נטען לנזק ספציפי שממנו חששו התובעים בעת כריתת החוזה במידה ויחול עיכוב ברישום הזכויות, ועובדה היא שהתובעים הסכימו להאריך את המועד לרישום הזכויות ע"ש הנתבע למשך תקופה העולה על שלוש שנים.
- בשים לב למכלול נסיבות העניין, ומאחר שהתערבות בסכום הפיצוי המוסכם יש לעשות במתינות, וההפחתה צריכה להיעשות "עד לקצה הגבוה של גבול הסבירות" (עניין הווארד), ומאחר שבעניין סיני ובעניין לויט לא נקבע כי האחוז של-10% עומד על הרף המקסימאלי של הסבירות הנדרשת, ובשים לב לשיעור הפיצוי המוסכם המקובל ונהוג בהסכמי מכר מקרקעין ככלל כמוזכר לעיל שאף אושר בעניין כפיר לעיל, מצאתי לנכון להעמיד את סכום הפיצוי המוסכם על סך של- 79,500 ₪, המהווה 15% מהתמורה החוזית.
- ככלל, סכום הפיצוי המוסכם יישא הפרשי הצמדה ממועד ההפרה (המועד שנקבע לקיום החיוב) [ע"א 281/83 סוליימן הרוניאן נ' עזבון המנוח מנשה חליפה ז"ל, פ"ד לט(4) 20 (1975), בעמ' 25 ב' - ה'. ראו גם: ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' יצחק גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286 (1988), בעמ' 291], כאשר אין בעובדה כי התובע השתהה בהגשת התביעה כדי להצדיק אי פסיקתם [ע"א 525-81 גזית ושחם חברה לבנין בע"מ נ' צבי רוזן, פ"ד לו(2) 337, בעמ' 344-343; וכן ע"א 527/89 מאג'ד רבאח נ' קיבוץ נחשולים - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, פ"ד מו(1) 375 (1991), בעמ' 378 ה'-ו'].
- אולם, במקרה שלנו, הן בכתב התביעה (סעיף 20) הן בסיכומים (סעיף 40), התובעים ביקשו פסיקת הפרשי ההצמדה והריבית "מיום הגשת התביעה", ובית המשפט לא יעניק להם יותר משביקשו. לפיכך, שיערוך הסכום יהיה מיום הגשת התביעה.
ההודעה לצד ג' כנגד כונס הנכסים
- כאמור לעיל, במקביל להגשת כתב ההגנה, הגיש הנתבע הודעה לצד ג' כנגד הכונס. במסגרת ההודעה טען כי ככל שיחויב בתשלום פיצוי מוסכם, יש לחייב את הכונס בתשלומו מכיוון שהלה חב כלפי הנתבע בחובת זהירות מושגית וקונקרטית, הוא הפר אותה במעשיו ואותה התרשלות גרמה לנתבע נזק (שהוא תשלום הפיצוי המוסכם). הוא גם טען שהכונס הפר את ההסכם ביניהם והפרה זו גרמה לנזק האמור. בנוסף, טען לעוולות נוספות של הפר חובה חקוקה וגרם הפרת חוזה (סעיפים 70-69 להודעה לצד ג').
- מנגד, בכתב ההגנה שהוגש מטעמו, כפר הכונס בטענה שהוא הפר את ההסכם הראשון. הוא הדגיש שאין בהסכם הראשון כל הוראה שבה נקבע מועד לרישום הזכויות בנכס על שם הנתבע. כי המדובר בחיוב השתדלות. הוא לא צפה את הנזק במקרה הספציפי ולא צפה שהנתבע ימכור את הנכס בתוך תקופה קצרה בניגוד לאיסור הקבוע בהסכם הראשון. עוד טען שבהתאם להסכם הראשון האחריות לרישום הנכס הייתה מוטלת על הנתבע עצמו. אשר לטענת הרשלנות, הכונס טען כי במקרה זה אין מוטלת עליו חובת זהירות קונקרטית מאחר שהוא בכלל לא היה מודע להסכם השני ומשום כך לא צפה את הנזק וכי בכל מקרה יש לקבוע כי בהתנהגות הנתבע יש משום אשם תורם בשיעור 100%.
- מקריאת סיכומי הנתבע נראה שהוא צמצם את עילת התביעה כנגד הכונס לעילה של הפרת החוזה ביניהם בלבד תוך שזנח יתר העילות שהועלו בהודעה (סעיף 37 לסיכומיו). יצוין כי אין בסיכומי הנתבע דיון משפטי בעילת התביעה כנגד הכונס ולא נערך בהם ניתוח של יסודות העילה. כל שנטען בעניין זה הוא שהתנהלות הכונס מהווה הפרה גסה של הוראות ההסכם הראשון ושהיה על הכונס לצפות מראש את הנזקים שעלולים להיגרם לנתבע כתוצאה מהתנהלותו הבלתי סבירה (סעיפים 38-37 לסיכומי הנתבע).
- משזנח התובע בסיכומיו את העילה הנזיקית המבוססת על שלושת העוולות שהוזכרו בהודעה לצד ג' (רשלנות, הפר חובה חקוקה וגרם הפרת חוזה), אזי ובהתאם להלכה הפסוקה (עניין רוט והפסיקה הנוספת שאוזכרה בסעיף 51 לעיל) אין לי צורך לדון בעילה זו, והדיון יתמקד בעילה החוזית, שעליה ביסס הנתבע בסיכומיו את טענתו לחיוב הכונס.
- על פניו נראה שאכן יש טעם לפגם בכך שחלפו מספר שנים מיום החתימה על הסכם המכר הראשון (כשש שנים) ועד ליום שבו נרשמו הזכויות על שמו של הנתבע. לא ניתן לקבוע על יסוד חומר הראיות שהכונס אכן פעל בשקידה ראויה כטענתו ונקט בכל האמצעים העומדים לרשותו בתוך מועדים סבירים על מנת לאפשר רישום הזכויות בנכס על שם הנתבע. ודוק, אין בעובדה שלא נקבע מועד ספציפי בהסכם הראשון כדי לשחרר את הכונס מחובתו לפעול בתוך זמן סביר, ועל פני הדברים בהחלט נראה שניתן היה לנקוט באותם הליכים שאפשרו בסופו של יום רישום הזכויות, במועד מוקדם יותר [ראו והשוו: ת"א (מחוזי חי') 53239-02-16 טיולי מירא בע"מ נ' דורון זר, עו"ד - כונס נכסים [נבו] (02/02/2020), פסקה 24]. עם זאת, לא מצאתי להרחיב בעניין זה משום שלדעתי גם קבלת טענות הנתבע בעניין התנהלות הכונס וקביעת ממצאים לחובת הכונס אין בה כדי להושיע את הנתבע, ולהלן יובאו הנימוקים לכך.
- סעיף 10 לחוק התרופות קובע:
"הזכות לפיצויים
- הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה" (ההדגשה לא במקור)
- "צפייתו של המפר נבחנת בעת כריתת החוזה. יסוד זה מצוי בבסיס הטיעון שהיקף אחריותו של המפר משקף את הסיכון שאותו היה מוכן לקחת על עצמו בשלב כריתת החוזה. מכאן, אפילו נודע למפר לאחר כריתת החוזה על נזק שיגרם לצד השני עקב ההפרה, לא ירחיב הדבר את אחריותו" (ההדגשה במקור) [דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך ד', 2011), בעמ' 615-614].
- במקרה שלנו, לא הוכח שהכונס צפה את הנזק, או שהיה צריך לצפותו מראש בעת כריתת ההסכם הראשון, שכן במועד זה כלל לא היה הסכם בין הנתבע לבין התובעים, וזה נחתם כשנתיים לאחר מכן.
- הדברים אמורים ביתר שאת, כאשר בסעיף 14.2 להסכם הראשון הובהר כי הנתבע יהיה רשאי למכור את הנכס רק לאחר קבלת החזקה בנכס או לאחר העברת הזכויות בנכס אליו לפי סעיף 10 להסכם, לפי המאוחר ביניהם.
- יצוין כי מחומר הראיות עולה ברורות, ועל כך אין למעשה מחלוקת, כי בשום שלב לאחר חתימת ההסכם השני לא דווח לכונס ע"י הנתבע על אודות העסקה שנקשרה בינו לבין התובעים, ולמעשה מידע זה הוסתר מעיניו של הכונס.
- אכן, אילו ידע הכונס, עובר לחתימה על ההסכם הראשון, כי יש בכוונת הנתבע למכור את הנכס לאחר, יתכן שהיה מקום לחייבו - מכוח דיני החוזים - לפצות את הנתבע בגין סכום הפיצוי המוסכם שנדרש האחרון לשלמו לתובעים [ראו דוגמאות לכך ב-ע"א 734/84 שמעון ואלישבע אבידן נ' מרדכי ועליזה בן חמו, פ"ד מא(4) 078 (1987); ע"א 329/89 גיל סבו נ' נחמה מלאך [נבו] (31.12.1989); וכן ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' לין רוסמן, פ"ד נ(1) 774 (1996), בעמ' 791].
- יתירה מזו, במקרה שלנו, בהסכם הראשון הותנה מפורשות שבמידה והנכס יימכר על ידי הנתבע (כשיהיה הנתבע רשאי לעשות כן על פי האמור בסעיף 14.2 להסכם הראשון), הרי "שהדבר לא יקים חובה כלשהן (כך במקור, א"ס) של המוכר כלפי הקונה ו/או האחר ו/או מאן דהוא" (סעיף 14.2 סיפא להסכם הראשון). הוראה זו למעשה פוטרת את הכונס מחבות כלשהיא כלפי הנתבע במקרה שהנכס נמכר על ידי הקונה (הנתבע), ודי בה כדי לדחות טענת הנתבע המבוססת על הטענה להפרת החוזה וכפועל יוצא מכך דחיית ההודעה לצד ג'.
- הנתבע התעלם כליל בסיכומיו מהוראת סעיף 14.2 להסכם הראשון, ולא הסביר מדוע חרף הוראת הסעיף האמור ועל אף שלכונס לא דווח על ההסכם עם התובעים, הכונס היה צריך לצפות את הנזק, כמו שלא הסביר מדוע עדיין יש לחייב את הכונס חרף ההוראה האמורה שפוטרת אותו מחובה כלשהי כלפי הנתבע במקרה של מכירת הנכס לצד ג'.
- ב"כ הכונס הרחיב בסיכומיו לגבי טענת הרשלנות, אך כאמור לעיל גם טענה זו נזנחה בסיכומי הנתבע, שלא הזכיר בכלל בסיכומיו את המילה "רשלנות" על כל נגזרותיה, וממילא מבלי שדן ביסודותיה של עוולה הרשלנות ומבלי שהראה כי אלה מתקיימים במקרה שלנו. לפיכך, אין לי צורך לדון בטענה לגופה ודי בזניחתה כדי לדחותה, זאת מעבר לשאלה אם בכלל ניתן לעקוף תניה חוזית הפוטרת מאחריות באמצעות היזקקות לעוולת הרשלנות [ראו, למשל, ת"א (מחוזי ב"ש) 5016-08 חוות רודד אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' עיריית אילת [נבו] (9.9.2013), פסקה 19].
- לפנים מן הדרוש אציין כי אף אם הנתבע היה חוזר במסגרת סיכומיו על טענת הרשלנות, הייתי דוחה אותה. אמנם כבר נקבע כי כונס נכסים חב בחובת זהירות מושגית כלפי הצדדים הנוגעים להליך הכינוס [רע"א 9227/12 עו"ד שי גרנות, כונס הנכסים נ' שפייזר רות [נבו] (27/08/2013), פסקה 19; ת"א (מחוזי י-ם) 8247-11-14 ניסים עדיקה נ' יעקב אמסטר [נבו] (04/06/2018), פסקה 38; ע"א (מחוזי נצ') 33890-03-14 חנוך עדי זהב נ' יוסף שאבי [נבו] (09/07/2014), פסקה 11], אולם עדיין צריך להראות שבמקרה הספציפי חלה על המזיק חובת זהירות קונקרטית [ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש, לז(1) 113, בעמ' 125 (1982)].
- הנתבע לא טען כי בנסיבות הספציפיות של המקרה שלנו היה על הכונס לצפות שהוא, קרי: הנתבע, יפר הוראות ההסכם הראשון וימכור את הנכס לתובעים תוך מתן התחייבות לרישום הזכויות על שמו בתוך פרק זמן קצר. גם אם הנתבע היה מעלה את הטענה האמורה, היה קושי לקבל אותה, שכן משמעותה שהיה על הכונס לצפות הפרת ההסכם הראשון על ידי הנתבע על ידי מכירת הנכס לצד שלישי בטרם הגיע המועד לכך על פי המוסכם, ומבלי שהיו אינדיקציות לכך.
- גם אם היינו מוכנים להניח שקמה חובת זהירות קונקרטית, עדיין לא היה בכך כדי להושיע, שכן נדמה שאשמו התורם של הנתבע בנסיבות המקרה שלנו זועק לשמיים והוא אשם תורם משמעותי ומכריע. הנתבע התקשר בהסכם מכר עם התובעים בניגוד להסכם עם כונס הנכסים. בהסכם עם התובעים הוא התחייב לרשום את הזכויות במקרקעין על שמו בתוך 40 ימים בלבד. בשלב זה התהליך של הנתבע מול כונס הנכסים, ושל זה מול רשויות המס ועיריית נצרת, היה עוברי וטרם היה ברור מתי יירשמו הזכויות על שמו של הנתבע. הנתבע עצמו הודה כי חיוב זה שנטל על עצמו הוא "בלתי סביר" (סעיף 39 להודעה לצד ג'). לא זו אף זו, הנתבע לא עדכן את כונס הנכסים בשום שלב על אודות העסקה עם התובעים. אם היה הנתבע עושה כן, בהחלט ייתכן שאבני הדומינו היו נופלות באופן שונה ואולי המסכת המשפטית שלפניי לא הייתה נולדת. מכאן שבהחלט היה מקום להטיל על הנתבע אשם תורם משמעותי.
- אף שגם הטענה לגרם הפרת חוזה נזנחה בסיכומי הנתבע, אציין כי דינה להידחות גם לגוף הדברים, משהוכח כי לכונס לא הייתה ידיעה כלשהיא על ההסכם השני, ואין טענה שהוא היה צריך לדעת עליו, שהלוא אחד מיסודות העוולה הוא "ידיעת הצד השלישי - הן ביחס לקיומו של החוזה הן ביחס לכך שהתנהלותו עלולה להוביל להפרת החוזה, ולרבות ידיעה קונסטרוקטיבית או עצימת עיניים" [ע"א 1137/23 אליהו דרעי נ' קרן קיימת לישראל [נבו] (5.5.2025), פסקה 178. ראו גם: ע"א 8191/16 דיאליט בע"מ נ' אברהם הרר [נבו] (17.6.2019), פסקה 39].
סוף דבר
- אשר על כן, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של-79,500 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת התביעה, ה-23/01/2022, ועד התשלום המלא בפועל.
- כמו כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים באמצעות בא כוחם הוצאות משפט בסכום כולל של- 3,000 ₪ (כמובן בשים לב לסכום שנפסק לעומת הסכום שנתבע), וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 14,000 ₪ (כולל מע"מ). ככל שסכומים אלו לא ישולמו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לב"כ הנתבע, כי אז תתווסף להם ריבית שקלית כאמור בסעיף 2(א) לחוק פיסקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
- אני דוחה את ההודעה לצד שלישי. לאור העולה מחומר הראיות לגבי התנהלות הכונס, החלטתי לפסוק לזכותו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום מופחת, אותו אני מעמיד על סכום כולל של- 8,000 ₪, שישולם על ידי הנתבע לכונס באמצעות בא כוחו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לב"כ הנתבע-המודיע, שאם לא כן - תתווסף לו ריבית שקלית כאמור בסעיף 2(א) לחוק פיסקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים באמצעות באי כוחם.