12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)
- במרוצת השנים נטען, כי נעשו עסקאות רבות במקרקעין על ידי האחים, שמכרו זכויות לצדדים שלישיים וביניהם התובע (להלן: "חאג'"). אין חולק כי בשנים 2009 ו-2011 חאג' רכש מתוך זכויותיו הרשומות של מוניר, בשתי עסקאות נפרדות, שטחים בהיקף של 540 מ"ר במגרש שסומן על פי תכנית החלוקה מש/8, שצורפה להסכם המכר, כחלקה 13/21. חאג' בנה את ביתו על מגרש 13/21, לאחר שקיבל היתר בניה. בתיק הבניה בוועדה המקומית לתכנון ובניה ניראה כי ההיתר ניתן על סמך תוכנית החלוקה מש/8 שנמצאת בתוך תיק ההיתר וחאג' הסתמך עליה בבקשתו לקבלת היתר (ראו: מוצג נ/1). הנתבעים 1-10 טענו כי בין האחים קיימת התחשבנות הקשורה באותן עסקאות, כאשר מוניר ערך עסקאות מכר מתוך זכויותיו אך בפועל אותן זכויות שהועברו היו חלקן של מוניר וחלקן הנותר של אח אחר. כך לדוגמא מוניר טוען כי 415 מ"ר מתוך החלק שנמכר בעסקאות מול חאג' היו מתוך חלקו של ג'רייס, אם כי על 500 מ"ר מתוכם נרשמה הערת אזהרה בטאבו, על הבעלות של מוניר. טענתו המרכזית של מוניר, היא שחלק מהעסקאות נעשו על ידו, בעבור אחיו ובהסכמתם, על מנת לחסוך בתשלומי מס, וחלק מהעסקאות נעשו עבורו-עצמו. כמו כן ולטענת מוניר, הוסכם בינו לבין אחיו כי אם הוא ימכור במסגרת עסקאות אלה חלקים השייכים רק לו, אחיו ישיבו לו זכויות במקרקעין כאשר תבוצע חלוקת המקרקעין.
- הנתבעים מפרטים את העסקאות שנעשו במרוצת השנים, לרבות את העסקאות לפיהן מוניר מכר חלקים הרשומים על שמו, אך בפועל חלק מהם נמכרו בעבור אחיו וזאת כדלקמן:
- 30/768 חלקים נמכרו מידי מוניר למר סמיר שחאדה. נטען ש - 15/768 נמכרו עבור מוניר עצמו ו - 15/768 נמכרו עבור נתבע מס' 4 והשטח יוחס למגרש 1/21.
- 500 מ"ר נמכרו מידי מוניר למר מתרי חדאד והשטח יוחס למגרש 2/21.
- 500 מ"ר נמכרו מידי מוניר למר מאהר נסאר ונטען כי 250 מ"ר היו מתוך חלקו של ג'רייס ו-250 מ"ר מתוך חלקו של נתבע מס' 5. השטח יוחס למגרש 3/21.
- הועתק מנבו490 מ"ר נמכרו מידי מוניר למר וגברת חביב ואריג' כרייני (245 מ"ר לכל אחד מהם). השטח יוחס למגרש מס' 4/21.
- 488 מ"ר נמכרו מידי מוניר למר מתרי חדאד. נטען שהמכירה הייתה מתוך חלקו של נתבע מס' 4. השטח יוחס למגרש 5/21.
- 100 מ"ר אשר נמכרו מג'רייס למוניר.
- 25 מ"ר אשר נמכרו מג'רייס לנתבע מס' 3 יוסף חורי.
- 500 מ"ר אשר הועברו ללא תמורה מג'רייס לבנו ענאד ח'ורי.
- 1,000 מ"ר אשר הועברו ללא תמורה ממוניר לג'רייס והנתבעים 3-5 - כל אחד מהם קיבל 250 מ"ר.
- 4 מ"ר אשר הועברו מחלקו של ג'רייס לטובת דרכים שעוברות בחלקה (השטח הכולל שהופרש מחלקיהם של כל האחים לטובת דרכים גדול יותר, כאן מדובר על חלקו של ג'רייס בלבד).
- ביום 4.8.2014 חאג' רכש ישירות מג'רייס 609 מ"ר מתוך המקרקעין, במגרש שסומן 17/21 (להלן: "עסקת המכר"). נטען כי להסכם זה צורפה תכנית חלוקה שונה מתוכנית החלוקה מש/8, ללא הסכמת יתר בעלי המקרקעין (להלן: "תכנית החלוקה מש/10"). באותו שלב על שם ג'רייס היו רשומות זכויות בהיקף של כ - 300 מ"ר, אך כשבועיים לאחר עריכת עסקת המכר, האחות ריחאב העבירה לג'רייס את זכויותיה במקרקעין בהיקף של כ - 480 מ"ר, כך שסה"כ נרשמו על שמו של 780 מ"ר. בהתאם לנסח הרישום שהוגש, ג'רייס רשום כיום כבעלים של 19175/786048 ועוד 5/128 חלקים מהמקרקעין שהם כאמור בשטח של 780 מ"ר.
השתלשלות ההליכים הקודמים:
- ביום 30/10/2014 הגישו הנתבעים 2-4 תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד חאג', ג'רייס והנתבעים 5-9 בעניין עסקת המכר במסגרת ת"א 52681-10-14 (להלן: "התביעה הקודמת" או "ההליך הקןדם"). במסגרת התביעה הקודמת התבקש בית המשפט להצהיר, כי הסכם המכר מבוטל; כי לג'רייס לא נותרו זכויות כלשהן במקרקעין טרם ביצוע עסקת המכר ולפיכך לא יכול למכרן לצדדים שלישיים; כי תשריט החלוקה מש/8 מחייב את הצדדים ויש להורות על פירוק שיתוף במקרקעין בהתאם; וכן כי מגרש 17/21 בבעלות מוניר בלבד.
בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה והעניק אך ורק את הסעד הראשון, לפיו יש לבטל את רישום עסקת המכר. עוד הורה בית משפט המחוזי על השבת הכספים שקיבל ג'רייס מהתובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. באשר לסעדים הנוספים שהתבקשו, בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי אין ביכולתו להכריע בשאלות אלו, שעה שלא צורפו כל הצדדים הרלוונטיים להליך. עוד נקבע כי התובעים שם הוכיחו שחאג' לא יכול להסתמך על ההגנות הקבועות בסעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכן ג'רייס התיימר למכור זכויות שאינן בבעלותו בעת המכירה, מאחר שעסקת המכר הייתה בעניין מגרש 17/21, והסתמכה על תכנית החלוקה מש/10 שלא הוסכמה על כל הבעלים. בית המשפט המחוזי בחן עוד האם היו לג'רייס זכויות בכלל, אותן יכול היה להעביר לחאג' בעסקת המכר, וקבע שלא הוכח שלא נותרו לו זכויות. בית המשפט העלה ספק, ללא קביעת ממצא פוזיטיבי, בשאלה האם קיימות עסקאות נוגדות קודמות העדיפות על עסקת המכר, בהינתן שהעסקאות הנטענות לא הסתיימו ברישום. נקבע כי חאג' היה מודע למצב הזכויות בחלקה, לאור הסתמכותו על תכנית החלוקה מש/8 בעת רכישת מגרש 13/21 ובעת בניית ביתו שם, ועל כן לא היה תם לב כאשר התקשר בעסקת המכר תוך הסתמכות על תכנית החלוקה מש/10. טענת התובע להסתמכות על זכויות ג'רייס הרשומות במרשם נדחתה גם היא.