יוצא, אפוא, כי בפועל רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון ממשיכים להיות "קשורים בטבורם" למקרקעין ולרוכשי הדירות, ואינם מנתקים מהם מגע, וזאת גם לאחר שנחתם "חוזה החכירה" בין רמ"י לעוררת. המדינה ממשיכה לשלוט ולפקח על המקרקעין והשימוש בהם, לא רק לאחר הסכם החכירה, אלא אף לאחר מכירת הדירה לרוכש הזכאי, שעלה בהגרלה ולמשך תקופה של חמש שנים ממועד רכישת דירת "מחיר למשתכן".
זאת ועוד, בידי המדינה מצוי הכוח להורות על ביטול חוזה מכר של דירת "מחיר למשתכן" במצב דברים בו הרוכש הזכאי שעלה בהגרלה אינו מקיים את תנאי הזכאות או מוכר את דירת "מחיר למשתכן" שלא בהתאם לתנאי חוזה המכר.
- בנוסף, העוררת אינה יכולה ליזום פעולות לשינוי תב"ע או לקידום תב"ע חדשה. גם אם היקף הזכויות במקרקעין גדל כתוצאה מפעולות של צד שלישי - העוררת אינה יכולה ליהנות מהגידול בזכויות בלי אישור מראש ובכתב מרמ"י, ובמקרה כזה, כל שתוכל לעשות הוא לפעול בהתאם לתנאים שנקבעו לבניה ולמכירה של דירות "מחיר למשתכן".
- בניית הדירות עצמן נתונה למסגרת קשיחה ודקדקנית, מאחר שהעוררת מחויבת לבנות את הדירות ואת הבניינים בהתאם למפרט המחייב, שנקבע על ידי המדינה. כך, קובעת המדינה את השטח המקסימלי של הדירות, כמו גם כל רכיב ופריט בדירה - כל ציר דלת, כל מרצפת, כל אסלה וכל שקע חשמל - הכל מכל וכל נקבע במפרט המחייב - מידות, גוונים, מיקום, כמות ותכולה - והעוררת חייבת לעמוד בכל מה שנקבע במפרט המחייב, כאשר חברת הבקרה בוחנת בצורה מדוקדקת את עמידתה במפרט זה. העוררת אף אינה רשאית בעצמה לשנות מאומה מהמפרט. הרוכש יכול לבקש לוותר על רכיבים ספציפיים ומוגדרים ובמקרה כזה העוררת חייבת לזכות אותו כספית בעלות של אותם רכיבים עליהם ויתר.
על פי תנאי המערכת ההסכמית עליה חתמה העוררת, מנעה המדינה מהעוררת להציע ולבצע עבור הרוכשים הזכאים תוספות ושדרוגים לדירת "מחיר למשתכן" מעבר למפרט המחייב תמורת תשלום נוסף, וזאת במהלך הבנייה ועד למסירת המפתח לדירה לידי הרוכש הזכאי.
תניה זו אף היא אספקט בולט של היעדר יכולת למקסם את ההנאה הכלכלית מהמקרקעין ולהשיא את רווחיה. לעוררת אין שליטה על המקרקעין, אם אין ביכולתה להציע לרוכשי דירות "מחיר למשתכן" לשדרג את מפרט הדירה, תמורת תשלום, במהלך הבנייה.
כך יוצא, למעשה, שאין אינטרס כלכלי לעוררת לחרוג מעבר למפרט הבסיסי המחייב, שכן כל תוספת תהיה על חשבונה, ללא עלות לרוכש, וברי שמבחינה מסחרית העוררת לא תפעל בדרך שתפגע ברווח שהיא אמורה לקבל תמורת הפרויקט.
- גם מחיר הדירה נקבע למעשה על ידי המדינה: על פי תנאי המכרז - מחיר הקרקע נקבע כנתון על ידי רמ"י כמחיר מסובסד, נמוך משווי השוק שלה, אותו נדרשה העוררת לשלם. הצעת העוררת במכרז מתייחסת למחיר של מ"ר דירתי, כאשר המדינה קבעה תקרת מקסימום למחיר מ"ר דירתי. ברגע שהצעת העוררת במכרז התקבלה - הרי שלמעשה מחיר הדירה התקבע, ובהתאם, נקבע הרווח שהעוררת יכולה להרוויח מהעסקה. רווח זה אינו יכול להשתנות במהלך הבנייה של דירות "מחיר למשתכן". העוררת אינה יכולה ליהנות מעליית מחירי המקרקעין, ולמעשה, היכולת היחידה שלה לרווח נוסף היא אם תצליח לחסוך ולצמצם את עלויות הבנייה של דירות "מחיר למשתכן", בעיקר בהיבט התקורות, שכן בהיבט של העלויות הישירות - תנאי ההסכמים המשפטיים עליהם חתמה מצמצמים עד מאוד את האפשרות להשאת רווח.
אינני מקבלת את טענת המשיב לפיה מחיר הדירה נקבע על ידי העוררת, שכן המדינה לא הותירה בידי העוררת את האפשרות לקבוע את מחיר דירת "מחיר למשתכן" לפי שיקול דעתה.