כידוע, אדם יכול להיות בעל זכויות במקרקעין, שאינן בגדר "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, למשל - אם רכש זכות חכירה ל- 5 שנים או אפילו ל- 20 שנה, ועדיין יוכל לשעבד את זכותו זו לגורם מממן, כגון בנק, בכדי להשיא את הנאתו הכלכלית מהנכס, לפתח ולהשביח אותו לשם הפקת רווח כלכלי. אדם אף יכול לשעבד, על דרך מישכון, כל נכס או זכות אחרת שאינה מגיעה כדי "חכירה" או "שכירות" (ראו חוק המשכון, תשכ"ו-1967).
על כן, עצם העובדה שהעוררת שעבדה את זכויותיה על פי מכרזי "מחיר למשתכן" מושא העררים לבנקים שנתנו לה מימון לצורך פרויקט הבניה של דירות "מחיר למשתכן, אין בה כשלעצמה, כדי להעיד על רכישת "זכות במקרקעין" במשמעות החוק. הבנקים שנתנו לעוררת את המימון עיינו, מן הסתם, בהסכם הבנייה, בהסכם החכירה ובנספח התנאים המיוחדים, ומצאו כי הזכויות שניתנו לה על פי מערך הסכמי זה מצדיק מתן מימון על ידם.
טענות העוררת בעררים דנן כי מערך הסכמי זה לא הקנה לה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין וכי היא אינה חייבת במס רכישה בשל כך, אין בהן כדי לשמוט את הבסיס של הסכמי המימון מול הבנקים או לייצר טענה מצד מאן דהוא ל"מצג שווא" כלפי הבנקים נותני המימון. ממילא אך ברור הוא כי שיקול הדעת של הבנקים במתן המימון אינו נוגע כלל לשאלה אם נרכשה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, אם לאו.
- באשר לטענה שהועלתה על ידי המשיב, במסגרת סעיפים 33-34 לתצהירו של מר ברק, כי בדוחות הכספיים של העוררת היא הצהירה מפורשות על רכישת זכות חכירה במכרזי "מחיר למשתכן" וכי היא סיווגה את הפרויקטים של "מחיר למשתכן" כנכס, מלאי בניינים למכירה, ועל כן העידה על עצמה כי מדובר ברכישת נכס ולא מתן שירות - סבורני כי טענה זו לא הוכחה כלל על ידי המשיב במסגרת הבאת הראיות בפנינו, ואף נסתרה על ידי עדותו של המומחה מטעם העוררת, רו"ח שמואל מרקו. יתר על כן, טיעון זה אין בו כדי לשנות את המסקנה אליה הגעתי לאחר ניתוח המערך ההסכמי בכללותו כאמור לעיל, כי לא ניתן לראות בעוררת כמי שרכשה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן".
- המשיב נסמך בטענתו הנ"ל על האמור בתצהירו של מר ברק, אשר כפי שהובהר לעיל, אינו רואה חשבון ואינו מומחה בתחום של כללי החשבונאות. מר ברק הפנה לביאור 8 בדו"ח המערערת לשנת 2020 (נספח 16 לתצהיר מר ברק) לכותרת "מלאי בניינים למכירה" והסיק מכך כי העוררת הצהירה על רכישת נכס. בנוסף הפנה מר ברק לפרק העוסק ב"תיאור עסקי התאגיד" בדוח הכספי לשנת 2020 (נספח 17 לתצהיר מר ברק), וטען כי העוררת תיארה את עסקי הבנייה והייזום שלה, בין השאר בפרויקטים של "מחיר למשתכן" ככאלו הכוללים רכישת זכויות במקרקעין. מר ברק לא התמודד, ולא יכול היה להתמודד עם חוות הדעת של רו"ח מרקו, בהיעדר מומחיות בתחום, אך עדיין מצא לנכון להיאחז באמור בדוח הכספי של העוררת כאסמכתא לביסוס עמדת המשיב. סבורני, כי לאחר שהוגשה חוות הדעת של רו"ח מרקו, אם רצה המשיב להמשיך ולדבוק במשמעות שהוא ביקש מוועדת הערר לייחס לאופן הרישום החשבונאי, היה עליו להציג חוות דעת מומחה נגדית, וזאת לא עשה.
חקירתו הנגדית של מר ברק בעניין זה חיזקה את המסקנה כי אין יסוד לעמדה שהוצגה על ידו בכל הנוגע למשמעותו של הרישום החשבונאי.