לפיכך, יש לבחון האם בחוזה הבנייה ובנספח התנאים המיוחדים מצויות הוראות העומדות בסתירה לתקופת החכירה המצויה בחוזה החכירה והמסייגות את משך התקופה לפרק זמן קצר מ- 25 שנים.
- אקדים ואציין כבר עתה, כי מתוך המערך ההסכמי, עליו הוחתמה העוררת לאחר זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן" מושא העררים דנן, עולה כי בידי העוררת אף לא היתה כל שליטה או שיקול דעת באשר לפרק הזמן בו היא תוכל להחזיק במקרקעין מושא מכרזי "מחיר למשתכן" הנ"ל.
כפי שתואר לעיל בהרחבה, העוררת התחייבה במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" לבנות את דירות "מחיר למשתכן" בפרק הזמן המוגדר והמדויק שנקבע בחוזה הבנייה ובנספח התנאים המיוחדים, ולהעביר את הדירות לידי הרוכשים הזכאים.
סעיף 3.3.1. למכרז טירת הכרמל קובע:
"הזוכה מתחייב למכור את כל הדירות במתחם/ים נשוא מכרז זה כדירות מחיר למשתכן לתושבי ישראל חסרי דיור אשר הינם בעלי תעודת זכאות לרכישת דירת מחיר למשתכן (להלן: "הזכאים") וזאת בהתאם לתנאים המפורטים להלן ובחוזה הבנייה".
סעיף 3.3.3. למכרז טירת הכרמל קובע:
"הזוכה מתחייב למכור את דירות מחיר למשתכן לזכאים שיבחרו בהליך של הגרלה בהתאם לכללים שתיקבע הועדה לתכנון ופיתוח, ובהתאם לתנאים המפורטים להלן ובחוזה הבנייה."
סעיף זהה מצוי גם בסעיף 6 לנספח התנאים המיוחדים וכן בסעיף 8(ב) לחוזה הבנייה, שם נקבע:
"היזם ימכור את דירות מחיר למשתכן לחסרי דירה אשר יזכו בהגרלה שיערוך המשרד, ובהתאם לכללים שיקבעו."
- גם בפתיח של חוזה הבנייה הוצהר מפורשות:
"והואיל ועל פי תנאי המכרז, חייב היזם לבנות את כל יחידות הדיור בהן זכה כדירות מחיר למשתכן, ולמוכרן לתושבי ישראל חסרי דיור אשר הינם בעלי תעודת זכאות לרכישת דירת מחיר למשתכן ו/או למשפרי דיור, הכל בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין מחיר למשתכן שתהיינה בתוקף במועד פרסום המכרז וכמפורט בחוזה זה ונספחיו."
בנוסף, יש לציין כי בסעיף 2 לנספח התנאים המיוחדים נקבעו ההוראות שהפרתן תיחשב כהפרה יסודית של חוזה ה"חכירה" אשר תקנה לרמ"י את הזכות לביטולו, ובין היתר נקבע בסעיף 2(ב) כי הפרת התנאי בדבר מכירת הדירות לפי המפורט בחוזה הבנייה תהווה הפרה יסודית שתקנה לרמ"י את הזכות לבטל את הזכייה במכרז.
כמו כן, סעיף 10.8 לתקנון הגרלה בחירת זכאים לרכישת דירת במסלולי "מחיר למשתכן" שפרסמה המדינה מיום 31.12.2018 (על תיקוניו) קובע כי על היזם לחתום על חוזה מכר עם רוכשי דירת "מחיר למשתכן" בתום 10 ימי עבודה מיום בו בחרו הרוכשים דירה בפרויקט: