ת: הם לא קיימים.
ש: אז ממש באותו פרויקט נמכרות על ידי אותו יזם שזכה במכרז 2 דירות, אולי אפילו באותו בניין, אחת כפופה לכל המגבלות האלה ואחת לא כי היא דירת שוק חופשי, נכון?
ת: נכון. שזה בגדול מה שמניע אותו גם לתת את ההצעה במכרז של ה-, לשקף את המחיר הזה שהוא שקלל בהצעה שלו, שהוא יודע שאין לו מגבלה בשוק החופשי."
- הטענה שנטענה על ידי המשיב בסיכומיו, לפיה יש ליצור אבחנה בין "הנכס הנרכש" לבין "תקופת החזקתו האפשרית מכוח הסכם ו/או בפועל" - אינה מקובלת עליי כלל והיא למעשה עומדת בסתירה להלכה הפסוקה. מהות הנכס הנרכש נקבעת בהתאם לתניות ולמגבלות החוזיות שהוטלו על רוכש הזכויות בהסכם בינו לבין המדינה, ולא ניתן לנתק בין התקופה שכביכול נקבעה בחוזה החכירה, לבין יתר הוראות המערך ההסכמי הכולל, אשר אין מחלוקת כי הן גוברות על הוראות חוזה החכירה.
אכן, כפי שהובהר לעיל, נראה כי המדינה עשתה שימוש בנוסח סטנדרטי של חוזה חכירה שבו נעשה שימוש במכרזים רגילים של רמ"י, ועליו "הלבישה" את המסמכים הקונקרטיים לתכנית "מחיר למשתכן". מטעם זה אף נקבע, כי הוראות נספח התנאים המיוחדים כמו גם הוראות חוזה הבניה גוברות על חוזה החכירה ככל שישנה סתירה.
- גם הטיעון שבפי המשיב לפיו לא מצויה במערך ההסכמי הוראה הקובעת את מועד מכירת הדירות - איננו מבוסס כלל ועיקר.
המועד של מכירת דירות "מחיר למשתכן" לרוכשים הזכאים שעלו בהגרלת משרד הבינוי והשיכון, נובע מתוך מכלול התניות בנספח התנאים המיוחדים, בחוזה הבניה ובהוראות חברת הבקרה, אשר לפיהן ברור כי לצורך מימוש המטרות והתכליות של פרויקט "מחיר למשתכן - הענקת דיור במחיר מוזל לחסרי דיור ומשפרי דיור - קבעה המדינה בדיוק מהו המועד בו ייחתם חוזה מכר של דירות "מחיר למשתכן" בין העוררת לבין הרוכשים, כאשר לעוררת אין כל שיקול דעת בנושא זה - לא בעניין מועד החתימה על חוזה המכר, וכפי שפורט לעיל - גם לא בעניין תוכנו של חוזה המכר.
בסופו של יום, השאלה הרלוונטית היחידה היא האם העוררת יכולה מבחינה משפטית להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. ככל שבמישור המשפטי לא קיים כל פוטנציאל לפיו העוררת תוכל להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים, אזי המסקנה המתבקשת היא כי אין המדובר ברכישת זכות "חכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, גם אם בחוזה "החכירה" נאמר כי תקופת החכירה היא 98 שנים.
- לא מצאתי גם כל ממש בטיעון של המשיב לפיו הסנקציה בגין הפרה של אי מכירת דירות "מחיר למשתכן" לרוכשים הזכאים היא סנקציה כספית בלבד, ולכן אין לראות במגבלה על תקופת ההחזקה במקרקעין ככזו המאיינת את קיומה של "זכות במקרקעין" במשמעות החוק.
ראשית, במישור העובדתי גרידא, הטיעון אינו נכון, משום שבנספח התנאים המיוחדים נקבע מפורשות אילו הפרות של חוזה הבנייה מהוות הפרות יסודיות המקנות זכות ביטול למדינה, ואחת מההפרות היסודיות היא הפרת התנאי של מכירת דירות "מחיר למשתכן". ממילא בכל מקום שבו נקבעו הסנקציות הכספיות, המהוות פיצוי מוסכם, הרי שהן נקבעו מבלי לגרוע מכל סעד אחר העומד לזכות המדינה על פי דין - ראו סעיף 10 למכרז קריית אונו, למשל.