עא 6275/23 ג'ק ריימונד ג'ייקובס נ' משה עמר

ע"א 6275/23

פסק-דין

השופט עופר גרוסקופף:

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט, כתוארו אז, רם וינוגרד) מיום 2.7.2023 בת"א 52881-11-21, [נבו] במסגרתו נקבע כי הסכם למכירת דירה בוטל כדין על ידי המשיב (המוכר), מחמת הפרתו על ידי המערערים (הרוכשים), בכך שלא שילמו את יתרת התמורה עבור רכישת הדירה בתוך התקופה שנקצבה בהסכם.  המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם הפרה זו מצד הרוכשים אכן הקנתה בידי המוכר זכות לבטל את החוזה לאלתר (דהיינו, ללא מתן ארכה), וזאת בהינתן הפרה קודמת של החוזה על ידו.

רקע והשתלשלות העניינים

1. ביום7.2020 כרתו המערערים, מר ג'ק ריימונד ג'ייקובס וגב' קרן סימון (להלן: הרוכשים), והמשיב, מר משה עמר (להלן: המוכר), הסכם למכירת בית מגורים במועצה המקומית אפרת, הידוע כמגרש 35271 (להלן: מועד כריתת ההסכם, הסכם המכר או ההסכם ו-הדירה, בהתאמה). לצד ההסכם, הצדדים חתמו על "נספח להסכם המכר", כך שהתחייבויותיהם מופיעות בשני המסמכים יחדיו (להלן: הנספח.  מטעמי נוחות, אתייחס לשני אלו במאוחד בתור ההסכם, אלא אם יצוין אחרת).  על פי ההסכם, התשלום עבור רכישת הדירה הועמד על סכום כספי של 3,620,000 ש"ח (סכום זה כולל סך של 3,420,000 ש"ח עבור רכישת הדירה עצמה, וסך של 200,000 ש"ח עבור משאבת חום ומערכת למיזוג אוויר הקיימים בדירה.  להלן: התמורה הכוללת).  מתוך התמורה הכוללת, סכום של מיליון ש"ח שולם על ידי הרוכשים במספר פעימות בסמוך למועד כריתת ההסכם (לפירוט ראו בפסקה 26 לפסק הדין של בית המשפט קמא.  להלן: התמורה ששולמה; החלק מהתמורה הכוללת שלא שולם, העומד על סך של 2,620,000 ש"ח, יכונה להלן: יתרת התמורה).  יתרת התמורה תשולם, כך נקבע בהסכם, עד ליום 2.8.2020 וכנגד קבלת החזקה בדירה.  בהקשר זה ההסכם קובע כי ההתחייבות הנוגעת למועדי התשלום, לצד התחייבויות נוספות, היא "התחייבות יסודית" (עניין אליו אדרש בהרחבה להלן).  יצוין כי באותו הסעיף נקבע כי איחור של עד שבעה ימים בביצוע כל התחייבות לפי ההסכם לא ייחשב כ"הפרה כלשהי" של ההסכם (להלן: ארכת החסד).  עוד יצוין, כי הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית הועמד על סך של 342,000 ש"ח.
2. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916עוד נקבע בהסכם, כי המוכר אחראי לפעול לשם קבלת טופס 4 ואישור איכלוס לדירה, וזאת בתוך 12 חודשים ממועד כריתת ההסכם - דהיינו עד ליום 5.7.2021; כאשר הפרה של התחייבות זו הוגדרה גם היא בנספח כ"הפרה יסודית". בתוך כך, הצדדים הסכימו כי אם עד ליום 2.8.2020 (כחודש לאחר מועד כריתת ההסכם) לא יתקבל טופס 4 - כפי שאכן קרה לבסוף - יחולו שני הסדרים מיוחדים.  האחד, המועד לתשלום יתרת התמורה יידחה עד ל-10 ימי עסקים לאחר שטופס 4 יומצא לרוכשים (להבדיל מתשלום כנגד החזקה בדירה).  והשני, שהרוכשים יהיו רשאים להתגורר בדירה כשוכרים כבר במועד זה, ולשלם למוכר שכר דירה מופחת בסך של 5,000 ש"ח לחודש.  נוסף על כך, נקבע כי ככל שטופס 4 לא יתקבל גם בחלוף שישה חודשים ממועד כריתת ההסכם, אזי הרוכשים יהיו פטורים מתשלום דמי השכירות אך יישאו בהוצאות השוטפות ביחס לדירה.  ואכן, בחלוף כשלושה חודשים ממועד כריתת ההסכם, ובטרם התקבל טופס 4, בתחילת חודש אוקטובר 2020, עברו הרוכשים להתגורר בדירה.

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

3. הימים חלפו, וטופס 4 ניתן לבסוף רק ביום 7.10.2021 - דהיינו, כשלושה חודשים לאחר המועד האחרון שנקבע לעניין זה בהסכם (כאמור, יום 5.7.2021) - ולאחר שלושה ימים, ביום 10.10.2021 הוא התקבל אצל המוכר. מיד באותו היום (למעשה בחלוף כ-12 דקות) שלח בא-כוחו, באמצעות תכתובת דואר אלקטרוני (להלן: דוא״ל), את האישור לבא-כוח הרוכשים (בשעה 11:06).  למחרת, ביום 11.10.2021 בשעות הערב (בשעה 17:33), הרוכשים פנו לבנק למשכנתאות (בנק מזרחי טפחות.  להלן: הבנק) בנוגע לקבלת משכנתא, וזאת בהמשך לאישור העקרוני בנדון שקיבלו מהבנק בשעתו, בסמוך לכריתת ההסכם, כאשר הכסף שאמור היה להתקבל במסגרת זו נועד לתשלום עיקר יתרת התמורה.  לשלמות התמונה, ומאחר שלעניין זה ישנה חשיבות להמשך הדברים, יצוין כי אף ביום 25.10.2021 פנו הרוכשים לבנק על מנת לברר כמה זמן צפוי להימשך תהליך קבלת המשכנתא, ולצורך וידוא השלמת פנייתם; באותו היום התקבל מענה כי הפקידה הרלוונטית בחופשה, ותחזור למחרת; ביום 28.10.2021 שלחו הרוכשים בשנית את המסמכים שצירפו לפניה הראשונה; וביום 31.10.2021 שלחו לבנק מסמכים נוספים.

ביום 12.10.2021, יומיים לאחר שנשלח טופס 4 לרוכשים, פנה בא-כוח המוכר לבא-כוח הרוכשים, וציין, בין השאר, כי על הרוכשים לשלם את מלוא יתרת התמורה, בהתאם לאמור בנספח, תוך 10 ימי עסקים מהמועד שהומצא להם טופס 4 - קרי עד ליום 21.10.2021 (נספח 2 לתשובת המוכר לערעור).  אלא שיתרת התמורה לא שולמה עד למועד זה; ואף לא בחלוף ארכת החסד שנקבעה בהסכם, אשר הסתיימה ביום 28.10.2021 (יום חמישי בשבוע).  בתגובה לכך, ביום 31.10.2021 (יום ראשון בשבוע) המוכר שלח לרוכשים הודעה בדבר ביטול ההסכם (להלן: הודעת הביטול).

4. הועתק מנבועוד באותו היום שלחו הרוכשים הודעה בהולה לבנק, ולמחרת, ביום 1.11.2021 נתן הבנק אישור עקרוני לבקשת המשכנתא בסך של 2,394,000 ש"ח (יוזכר כי יתרת התמורה עמדה על סך של 2,620,000 ש"ח, ולכן הרוכשים היו צריכים להוסיף ממקורותיהם סכום בגובה של 226,000 ש"ח). בתגובה לכך, בא-כוח הרוכשים הודיע לבא-כוח המוכר כי המוכר מתבקש, בהתאם להתחייבותו בהסכם, לחתום על מסמכי משכנתא הדרושים לרוכשים לצורך קבלתה ותשלום יתרת התמורה; והוסיף כי הבנק מסר שאם המסמכים ייחתמו ניתן יהיה להעביר את הכספים בתוך שני ימי עסקים.  בא-כוח המוכר ביקש להמתין עם מסירת המסמכים האמורים עד שישוחח עם מרשו, ואלו הועברו למחרת, ביום 2.11.2021 (הגם שלא נתקבל לפני כן עדכון חיובי מטעם המוכר).
5. בשלב זה הצדדים ניהלו משא ומתן, וזאת לשם הגעה להסכמות אשר יאפשרו את קיום ההסכם. בתוך כך, נדונה אפשרות הארכת המועד לתשלום יתרת התמורה, לצד רכיבים שונים שנועדו להגן על האינטרסים של המוכר, וכן ויתור הדדי על טענות עתידיות.  לאור זאת, הצדדים החליפו ביניהם טיוטות להצעות פשרה מוסכמות.  טיוטת פשרה אחת שהציעו הרוכשים ביום 2.11.2021, כללה הצעה שהמוכר יחתום על מסמכי המשכנתא; הרוכשים ישלמו את יתרת התמורה בתוספת ריבית עד ליום 6.11.2021; והצדדים יוותרו על טענות.  בתגובה לכך, המוכר שלח טיוטה מטעמו, והוסיף רכיב לפיו הצדדים יסכימו כי אם עד למועד האמור יתרת התמורה לא תשולם, ההסכם יתבטל לאלתר; וכן נוספו רכיבים שונים הנוגעים בעיקרם לפינוי הדירה במקרה של אי תשלום.  באי-כוח הצדדים המשיכו לשוחח גם בשעות הלילה של אותו היום, כאשר בא-כוח הרוכשים ניסה להביא להארכת המועד לתשלום יתרת התמורה, ובא-כוח המוכר הבהיר כי הדבר ככל הנראה לא אפשרי לאור עמדת המוכר בנדון - כך שתתאפשר לעמדתו, אולי, הארכה קלה של יום.
6. למחרת, ביום 3.11.2021 הציע בא-כוח הרוכשים לבא-כוח המוכר כי יתרת התמורה תשולם עד ליום 7.11.2021, והחל ממועד זה הפיגור בתשלום יישא ריבית כפולה מהמוסכם. נוסף על כך, הוצע כי אם יתרת התמורה לא תשולם עד לחלוף שלושה שבועות ממועד זה (קרי עד ליום 24.11.2021) - הדבר יהווה הפרה יסודית של ההסכם, ויוביל לביטול ההסכם על כל הכרוך בכך.

יוער כי לצד החלפת הטיוטות, בא-כוח הרוכשים שלח מכתב לפיו המוכר הפר את ההסכם הפרה יסודית, מאחר שטופס 4 לא התקבל בתוך המועד שנקבע בהסכם (ראו בהקשר זה גם מכתב מיום 7.10.2021), אלא רק בחלוף למעלה משנה ממועד כריתת ההסכם.  איחור זה הוביל לכך שהרוכשים נדרשו לפתוח בתהליך קבלת המשכנתא מחדש, וכנגזר מכך נזקקו ליותר מעשרה ימי עסקים על מנת לקבלת את הכספים ולשלם את יתרת התמורה.

7. ביום 4.11.2021, ומאחר שהמשא ומתן לא התקדם בראייתם, הודיעו הרוכשים כי אם עד לאותו היום המוכר לא ימסור תשובה חיובית ביחס לטיוטת הפשרה האחרונה שהוצעה על ידם, ויחתום על מסמכי המשכנתא - הם יפתחו בהליכים משפטיים לשם אכיפת ההסכם. המוכר לא נענה לדרישה זו, ולא חתם על המסמכים - ובכך בא לסיומו המשא ומתן בין הצדדים.

ההליך בפני בית המשפט קמא

8. על רקע האמור, ביום 22.11.2021 הגיש המוכר לבית המשפט קמא תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו ההסכם בוטל על ידו כדין, ולמתן הוראה על פינוי הדירה לצד השבת רכיב התמורה ששולמה לרוכשים. ביום 6.1.2022 הגישו הרוכשים תביעה שכנגד, במסגרתה עתרו לאכיפת ההסכם ולמתן פיצויים כספיים, הכוללים פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית לאור העיכוב בקבלת טופס 4, וכן פיצויים בגין נזקים שונים שנגרמו להם.  בהתאם להסכמה דיונית בין הצדדים, ביום 27.2.2022 הגיש המוכר תביעה שכנגד לתביעה שכנגד, בה עתר לקבלת פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית לאור אי תשלום יתרת התמורה במועדה, ולתשלום דמי שימוש ראויים עבור החזקת הרוכשים בדירה החל מיום 5.1.2021 (שישה חודשים לאחר מועד כריתת ההסכם).  תביעות אלה הן העומדות ביסוד הערעור דנן (להשלמת התמונה יצוין כי המוכר הגיש גם תביעה לפינוי מושכר שנדחתה מהטעם שאינה מתאימה להתברר בסדר דין מהיר (תפ"ח 52508-11-21 (כב' השופטת מוריה צ'רקה)); ותביעה נוספת שנמחקה בהתאם להסכמת הצדדים, לאור ההסכמות הדיוניות האמורות (ת"א 51833-11-21 [נבו] (כב' הרשם הבכיר אהרן אורנשטיין)).
9. למען הנוחות, אלו היו טענות הצדדים, בעיקרם של דברים, במסגרת התביעה והתביעות שכנגד: