יתרה מזאת, ובכל הנוגע לטענה לפיה הרוכשים היו צריכים לשלם למוכר את ההון העצמי שהיה ברשותם (המגלם את הפער שבין יתרת התמורה לסכום המשכנתא שהתבקש), ומאחר שהם לא עשו כן נפל פגם בהתנהלותם החוזית - אוסיף ואומר כי באותה שעה לא היה ברור מה יעלה בגורל ההסכם (לאור הודעת הביטול ששלח המוכר), במובן זה שלא היה ידוע לצדדים אם ההסכם יושלם, ואם כן באיזה אופן. לפיכך, מתבקש היה כי הרוכשים יבקשו 'לצמצם נזקים', במובן זה שלא קמה ציפייה לגיטימית כי הם יעבירו את ההון העצמי לידי המוכר, ובכך יגדילו באופן משמעותי את הסיכון שהם חשופים אליו. זאת, בפרט משעה שחלקו של ההון העצמי מהתשלום עבור הדירה ממילא זניח למדי - כ-6% בלבד מסך התמורה הכוללת - בעוד שחלקו הארי היה אמור להגיע מהמשכנתא (אותה לא יכלו ליטול ללא שיתוף פעולה של המוכר בחתימה על מסמכי המשכנתא - דרישה לה סירב לאור הודעת הביטול ששלח).
- הנה כי כן, הצירוף של מכלול שיקולים אלה, מוליך למסקנה כי עמידתו של המוכר על ביטול ההסכם לאלתר נעשתה בחוסר תום לב, בניגוד לחובתו מכוח סעיף 39 לחוק החוזים להעניק ארכה לרוכשים על מנת שיוכלו לעמוד בחובתם לתשלום יתרת התמורה. בנסיבות בהן המוכר הפר את החוזה הפרה יסודית, הוא נדרש היה בעקבותיה לנהוג בגמישות מסוימת ביחס למועד התשלום החוזי, ובהתאם, לתת לרוכשים ארכה לשם קיומו טרם הפעלת זכות הביטול הנתונה לו - משלא עשה כן, אלא הזדרז לבטל את החוזה מיד לאחר הפרתו, ולא היה נכון לתת כל ארכה לרוכשים (אלא בתנאים שלא יכלו לקבל) הרי שאין להכיר בתוקפּה של הודעת הביטול שמסר. מכאן קצרה הדרך לקביעה כי החוזה בוטל שלא כדין על ידי המוכר.
סיכום הדיון
- מהאמור עד כה עולות שתי מסקנות עיקריות. הראשונה, כי אי תשלום יתרת התמורה על ידי הרוכשים בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם ובנספח, מהווה הפרה יסודית מוסכמת של ההסכם. השנייה, כי בנסיבות המתוארות המוכר פעל בחוסר תום לב עת הפעיל את זכות הביטול הנתונה לו לאלתר, מבלי שנתן לרוכשים ארכה למשך פרק זמן סביר לשם קיום ההסכם (דהיינו לתשלום יתרת התמורה). משכך, יש לקבל את הערעור, ולקבוע כי ההסכם בוטל על ידי המוכר שלא כדין.
- למען לא ימצא הכתוב חסר, אבהיר כי לא מצאתי לנכון לחייב מי מהצדדים בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 17(א) להסכם. לעניין זה הנמקת בית המשפט קמא, לפה שני הצדדים הפרו את ההסכם הפרות יסודיות מוסכמות (המוכר, בכך שחל עיכוב בהוצאת טופס 4; הרוכשים, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה החוזית במועד), ועל כן חיובי הפיצויים המוסכמים מתקזזים, נכונה אף לדעתי, ולפיכך לא מצאתי לנכון להתערב בה.
התוצאה האופרטיבית
- משקבענו כי ההסכם בוטל שלא כדין, מוטל עלינו עתה לדון במשמעות האופרטיבית של קביעה זו - דהיינו, יש לבחון באיזה אופן יקוים ההסכם.
- כאמור, הרוכשים החזיקו בדירה במהלך כל תקופת המחלוקת, ועודם מחזיקים בה גם כיום. לפיכך כל שנותר על מנת להשלים את ביצוע החוזה כלפיהם הוא להורות על העברת הבעלות בדירה לטובתם. המצב ביחס לתמורה שהמוכר היה צריך לקבל מורכב יותר. המוכר קיבל אומנם בשעתו את התמורה ששולמה (דהיינו התמורה המוקדמת בסך של מיליון ש"ח), ואולם הוא השיב את חלקה למוכרים בעקבות פסק הדין של בית המשפט קמא, וקיבל במשך התקופה תשלומים נוספים שהוגדרו לאור קביעות בית המשפט קמא כדמי שימוש ראויים בדירה. עתה, משנקבע שההסכם תקף, ולפיכך החזקת הרוכשים בדירה הייתה מכוחו, יש להורות כי הרוכשים ישיבו למוכר את הסכום שהחזיר להם בעקבות פסק הדין, וכן להורות כי ישלמו למוכר את יתרת התמורה החוזית, כל זאת בערכים נוכחיים, ובתוספת ריבית לפי דין, המייצגת את העובדה שכספים אלה היו בחזקתם של הרוכשים גם במועדים בהם היו צריכים להיות משולמים למוכר. מסכומים אלה יש לקזז את דמי השימוש הראויים ששולמו בפועל על ידי הרוכשים מאז שניתן פסק הדין של בית המשפט קמא, וזאת מאחר שלאור קבלת הערעור, אין הצדקה לתשלומם.
- אופן ביצוע התחשיב הכספי הוא איפוא כדלהלן:
- על הרוכשים להשיב למוכר את הסכום שהחזיר להם המוכר בפועל בעקבות פסק הדין של בית המשפט קמא (סכום ששיקף את התמורה ששולמה, בניכוי דמי השימוש הראויים שקבע בית המשפט קמא, וייתכן שגם בניכוי ההוצאות ושכר הטרחה שפסק למוכר), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי דין מהמועד בו הושבו להם.
- על הרוכשים לשלם למוכר את יתרת התמורה החוזית, בסך של 2,620,000 ש"ח, בניכוי סכומים ששילמו בפועל בעקבות פסק הדין כדמי שימוש ראויים (להבדיל מדמי שימוש ראויים ששילמו על דרך של קיזוז מהתמורה המוקדמת), וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.10.2021 (המועד בו נדרשו הרוכשים לשלם יתרה זו על פי ההסכם) לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961. למען הסר ספק יובהר כי דמי השימוש הראויים ששולמו בפועל ינוכו לפי מועד תשלומם, כאשר ביחס לכל סכום ששולם בדרך זו תיפּסק החובה להוסיף לו הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו שולם למוכר.
- הצדדים יבואו בדברים ויעבירו לבית המשפט בתוך 30 יום הודעה משותפת בדבר גובה הסכום שעל הרוכשים לשלם למוכר על פי התחשיב שבפסקה 51, נכון למועד ההודעה. ככל שיתעוררו חילוקי דעות בין הצדדים ביחס לאופן ביצוע התחשיב, הם יפורטו בהודעה המשותפת, תוך הבהרת המשמעויות של כל דרך תחשיב, וטיעוני הצדדים לגביהם. לאחר שתימסר ההודעה, יינתן פסק דין משלים על פיו ישלימו הצדדים את ביצוע החוזה.
סוף דבר
- בהינתן האמור, ככל שתשמע דעתי, נורה על קבלת הערעור, וזאת בהתאם להוראות שפורטו בפסקאות 52-50 לעיל. כמו כן, בנסיבות העניין אציע כי נורה על ביטול החיוב בהוצאות ושכר טרחה שהוטל על הרוכשים בפסק דינו של בית המשפט קמא (ככל שתשלומם בוצע על דרך הקיזוז, ממילא השבתם כלולה במסגרת ההוראות שנקבעו בפסקה 51(א) לעיל; ככל ששולמו בפועל, יושבו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום כחוק), וכי חלף זאת יישא המוכר בהוצאות הרוכשים בשתי הערכאות בסכום כולל של 50 אלף ש"ח.