(תל אביב) 1728/22 שיינמן נאוה נ' אגמון ישראלה - חלק 5

עליה בקומות שאינה אחידה

100. בהתאם להסכם, דירות התמורה של הבעלים תמוקמנה שתי קומות מעל מיקומן הנוכחי. בהתאם ללוח התמורות, דירות התמורה של פוליקר ושל שיינמן אינן משמרות מנגנון העליה בקומות כפי שנקבע בהסכם, כמפורט בטבלה להלן:
101. כעולה מנתוני הטבלה, אחת מ-2 הדירות שבבעלות שיינמן נהנית מעליה עודפת של 3 קומות (עליה של 5 קומות במקום 2 קומות). אשר לפוליקר, אחת מ-5 הדירות שבבעלותו נפגעת בשל עליה פחותה של קומה אחת (במקום 2 קומות),
     ו-3 דירות אחרות המאוחדות לדירה אחת (דירת הגג), נהנות מעליה עודפת כדלקמן: 6 קומות ביחס לדירת המרתף (עליה של 8 קומות במקום 2 קומות), 3 קומות ביחס לדירה בקומה השניה (עליה של 5 קומות במקום 2 קומות), ו-2 קומות ביחס לדירה בקומה השלישית (עליה של 4 קומות במקום 2 קומות).
102. בהתייחס לדירת פוליקר בקומת המרתף ('חדר הסקה' על פי היתר הבניה המשמש בפועל 'חדר מלח'), סבורני כי אין בעליה בקומות בגין ניוד שטח זה (18 מ"ר) מקומת המרתף לטובת שטחה הכולל של דירת מגורים המהווה דירת תמורה של פוליקר, משום תמורה עודפת.

אבאר מסקנתי זו:

103. אין חולק, כי דירת החדר במרתף שבבעלות פוליקר שונה במאפייניה מדירות המגורים בבית המשותף, כאמור לעיל. בשל כך ובהתאם להסכם, פוליקר אינו זכאי בגינה לתמורות מסוג חניה ומחסן שזכאים להם הבעלים ביחס לכל אחת מדירות המגורים בבית המשותף.
104. יתרה מזאת, פוליקר אינו יכול ליהנות מהגדלה יחסית של שטח דירת החדר במרתף כיחידה עצמאית ונפרדת בהתאמה להגדלת שטחי דירות המגורים (דירות התמורה), הגם שלכל הדירות בבית המשותף חלק יחסי (שונה) בזכויות הבניה ובהתאם לתכניות החלות על הבית המשותף. זאת, בשל מגבלה בתכנית החלה על הבית המשותף.  כלשון המומחה בחוות הדעת, "בתכנית ע/1 למרתפים קיימת מגבלה של 12 מ"ר למחסן, בהצמדה לדירה, ללא אפשרות של מחסן עצמאי כיחידה נפרדת הניתנת לרישום כחלקת משנה בעתיד" (סעיף 2.11.12 בעמודים 10-9 לחוות דעת המומחה; ראו גם: עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 3 שורות 25-21).
105. לנוכח מגבלות תכנוניות כאמור לעניין תוספת שטח לדירת חדר בקומת מרתף, אשר לא נסתרו על ידי הנתבעות, התמורות המקובלות בגין דירת חדר בקומת המרתף שאינה דירה למגורים, במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38, הן פיצוי כספי המשקף פוטנציאל ההגדלה בהתאם לחלקה היחסי בזכויות הבניה או שדרוג זכויות הבעלים לדירת מגורים מעל הקרקע המביא בחשבון השווי של הדירה בקומת המרתף כזיכוי כספי לעניין שווי דירת המגורים (חוות דעת המומחה, שם; סעיף 4.1 בעמוד 7 למענה המומחה לשאלות הבהרה; עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 25.7.2024, עמוד 5 שורות 41-38; פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 8 שורות 39-31). ראו בעניין זה גם: ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 5233-11-22 דרמר נ' ברונפמן, פסקה 27 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (3.5.2023) (להלן - עניין ברונפמן); תיק מפקח על רישום מקרקעין (תל אביב) 5/645/2022 בר ישראל נ' עזבון המנוח טרם מיכאל ז"ל, פורסם ב"נבו" (24.9.2024) (להלן - עניין בר ישראל); לעניין השונוּת בין התמורה שזכאי לה בעלים של יחידת מחסן בקומת מרתף בבית משותף לבין התמורות שזכאים לה בעלים של דירות מגורים בבית המשותף -ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 48996-10-18 כלב נ' בן אורי (1973) חברה לעבודות ציבוריות ובניין בע"מ, פסקה 19 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.12.2018).
106. לפיכך, בהעדר היתכנות תכנונית להקצאת יחידה עצמאית ונפרדת בגין דירת החדר במרתף שבבעלות פוליקר (הכוללת תוספת שטח המשקף חלקה היחסי של הדירה בזכויות הבניה בהתאם לתכניות החלות על הבית המשותף), בהצטרף להעדר זכאות לתמורות 'תוספת שטח' מסוג חניה ומחסן בגין דירה זו, סבורני כי אין בניוד זכויות דירת המרתף שבבעלות פוליקר לטובת דירת תמורה מגורים בגין דירה אחרת שבבעלותו בבית המשותף - בהלימה לחלופות מקובלות שנקבעו בפסיקה לעניין זכויות בעלים של יחידת מחסן בקומת מרתף בבית משותף במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 - משום תמורה עודפת לעניין עליה בקומות (ראו גם: עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 10 שורות 41-37 ועמוד 11 שורות 3-1).
107. סיכום ביניים: בהתייחס לתמורות 'תוספת אחרת' מסוג עליה בקומות, לשיינמן תמורה עודפת בשל עליה של 3 קומות ביחס לאחת משתי הדירות שבבעלותה בבית המשותף. לפוליקר תמורה פחותה של ירידה בקומה אחת, וכן תמורה עודפת בשל עליה של 3 קומות ועליה של 2 קומות ביחס לדירות שבבעלותו בבית המשותף.  שווי הפגיעה יידון להלן בפרק 'גובה הפיצוי הכספי'.

מפרט טכני של דירות בעלים

108. בהתאם להסכם, הבית המשותף הקיים שנבנה בתחילת שנות ה-60' של המאה הקודמת ייהרס וייבנה תחתיו בניין חדש הכולל דירות חדשות שיוקצו לבעלים ולחברה היזמית. בהתאם להוראות סעיף 5.6 להסכם "רמת המפרט הטכני של דירות הבעלים תהא על פי המפרט הטכני המצורף (נספח ז') ובכל מקרה רמתו לא תפחת מרמת המפרט הטכני הסטנדרטי של דירות היזם (לא כולל דירות גן ודירות גג), אולם מובהר בזה כי היה והיזם ישפר חלק כלשהו במפרט הטכני הסטנדרטי בדירות היזם בהתאם לדרישת רוכשי יחידות מהיזם ובתמורה לתשלום נפרד שיקבל היזם ממבקש השינוי עבור השיפור במפרט הסטנדרטי, אזי לא יהיו הבעלים זכאים לקבלת אותו מפרט משופר מהיזם." בתוך כך, נקבע בסעיף 11.1 להסכם, כי בעלי הדירות רשאים לבקש החברה היזמית לבצע עבורם שינויים פנימיים בדירות החדשות "בני ביצוע מבחינה הנדסית" (הזזת מחיצות וקירות פנימיים, ביטולם, הזזת נקודות חשמל, מים, אינסטלציה, תקשורת, מיקום דלתות פנים, מיקום מפסקים), אשר אינם כוללים תוספת ביחס למפרט הטכני שיאושר.  זאת, ללא תשלום ובפרק הזמן הקבוע בסעיף זה.  לצורך תכנון והזמנת השינויים, זכאים בעלי הדירות לפגישות ייעוץ עם מעצב פנים מטעם החברה היזמית, כמפורט בסעיף 11.2 להסכם.
109. אשר לפוליקר, העתיד לקבל 3 דירות מגורים חלף 5 הדירות שבבעלותו כיום, נקבע בסעיף 9 להסכם פוליקר, בהתייחס לדירת הגג המאוחדת, כי זו תבנה "עם חדר המלח הקיים היום בדירה הנוכחית של הבעלים [פוליקר] המצויה בפרטר הבניין, סאונה רטובה ופרקט מעץ אמיתי בכל החדרים מלבד חדרי הרחצה. על אף האמור בסעיף 11 להסכם, מובהר כי ביחס לדירת הגג של הבעלים, יהיה זכאי הבעלים להזמין שינויים ללא עלות כאמור בסעיף 11.1 בהסכם עד למועד יציקת הדירה הנ"ל [שינוי מועד הזכות לבצע השינויים]".
110. לטענת הנתבעות, מימון החברה היזמית בניית חדר מלח וסאונה רטובה בדירת הגג של פוליקר וחיפוי רצפת הדירה בפרקט עץ מהווים תמורה עודפת הניתנת לפוליקר, העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות.
111. הדין עם הנתבעות. כפי שציינתי לעיל, יש לקיים עקרון שוויון התמורות אף ביחס לתמורות 'תוספת אחרת' שעניינן הטבה כלכלית הניתנת לבעלי הדירות במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף.  בכלל זאת, מתן מפרט טכני אחיד לכלל דירות המגורים הקיימות בבית המשותף, כפי המנגנון שנקבע בענייננו בסעיפים 11.2-11.1 להסכם.  חדר מלח, חדר סאונה וחיפוי הרצפה בפרקט עץ אינם נמנים עם רכיבי המפרט הטכני הקבוע בהסכם, אלא מהווים תוספות ייחודיות החורגות ממנו.  בתוך כך, סבורני כי בעלים של דירה בבית משותף, שבדירתו מערכות ומתקנים ייחודיים (שאינם התאמות לאדם עם מוגבלות), כדוגמת סאונה, ג'קוזי, מערכת 'בית חכם', חדר עבודה אקוסטי ומטבח יוקרה עם מכשירים אינטגרליים מתקדמים, אינו זכאי למימון התקנתם בדירתו החדשה.  לדידי, מימון כאמור הניתן באופן פרטני לבעל דירה בבית משותף, אינו נמנה עם התמורות המקובלות בביצוע פרויקט תמ"א 38, משאינו מתחייב מאופי הפרויקט, ולכן בבחינת תמורה עודפת העולה כדי פגיעה בשוויון התמורות.
112. בנסיבות דנן, התחייבות החברה היזמת לבנות בדירת הגג של פוליקר חדר מלח וסאונה רטובה ולחפות רצפת הדירה בפרקט עץ אמיתי, מהווה תמורה עודפת העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות. שווי הפגיעה יידון להלן בפרק 'גובה הפיצוי הכספי'.

שירותי ייעוץ אדריכלי

113. לטענת הנתבעות, פוליקר נהנה מתמורה עודפת בשל קבלת שירותי אדריכלות שאינם ניתנים לבעלי הדירות האחרים, העולה כדי פגיעה בשוויון התמורות.
114. בהתאם לסעיף 11.2 להסכם, זכאים בעלי הדירות בבית המשותף לפגישות ייעוץ עם מעצב פנים מטעם החברה היזמית, לצורך תכנון והזמנת השינויים הפנים דירתיים שהם זכאים להם על פי ההסכם. בהתאם לסעיף זה נקבעה מגבלה להיקף פגישות הייעוץ "עד שלוש פגיעות בנות שעתיים כל אחת".  בהסכם פוליקר נקבע בהתייחס לסעיף זה: "מובהר כי לשם התכנון יישא היזם בעלויות שירותיו של האדריכל מעוז פרייס".
115. כאמור בחוות דעת המומחה, שלא נסתרה על ידי הנתבעות, "הוצגה טענת התובעים לפיה האדריכל מעוז פרייס הוא מעצב הפנים מטעם היזם ... מדובר בהבהרה ולא בתוספת מיוחדת של דירת הגג" (סעיף 2.15.7 בעמוד 20 לחוות הדעת).  עוד כלשון המומחה, "כפי שהובהר במענה לטענות הנתבעות, אדריכל מעוז פרייס הוא אדריכל הפרויקט, כך שאין מדובר באדריכל חיצוני לפרויקט, והייעוץ בפועל ניתן על פי רוב על ידי עובדי המשרד ולא בהכרח על ידי מנהל המשרד עצמו" (סעיף 4 בעמוד 4 למענה המומחה לשאלות הבהרה).
116. לפיכך, לא מצאתי תימוכין לטענת הנתבעות כי בעניין זה נהנה פוליקר מתמורה עודפת. אוסיף, למעלה מן הצורך, כי בנסיבות שבהן לפוליקר 5 דירות בבית המשותף העתידות להפוך ל-3 דירות מגורים, אין במתן שירותי אדריכלות נוספים לפוליקר, כדי ללמד פגיעה מהותית בשוויון התמורות.  זאת, לנוכח השונוּת המהותית הקיימת בעניין זה בין פוליקר (בעלים של 5 דירות בבית המשותף) לבין בעלי הדירות האחרים.

שירותי ייעוץ משפטי

117. אשר לטענות הנתבעות כי החברה היזמית נושאת בעלות ייעוץ משפטי שניתן לפוליקר בלבד המהווה תמורה עודפת, הנני לדחותה בהעדר תימוכין לאמור בהסכם, לרבות בהסכם פוליקר (ראו גם: סעיף 2.15.6 בעמוד 20 לחוות דעת מומחה; סעיף 3 בעמוד 4 למענה המומחה לשאלות הבהרה; עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 18.9.2022, עמוד 5 שורות 36-32).
118. למעלה מן הצורך, אוסיף כי התחייבות חברה יזמית לשאת בעלות ייעוץ משפטי לבעלים של יותר מדירה אחת בבית משותף, לצורך מתן הסכמתו לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף, עשויה להיות סבירה ומקובלת בנסיבות העניין. זאת, לנוכח השוני המהותי במעמדו הקנייני ובהיקף זכויותיו בבית המשותף בהשוואה לבעלי הדירות האחרים, המשליך על היקף הסיכונים ומורכבות ההתקשרות בהסכם, על השלכותיה המשפטיות והכלכליות, באופן המצדיק בחינה פרטנית של ההסכם בעניינו.

שירותי הובלה של תכולת דירות הבעלים

119. לטענת הנתבעות, פוליקר נהנה מתמורה עודפת בשל קבלת שירותי הובלה שאינם ניתנים לבעלי הדירות האחרים, העולה אף היא כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות.
120. בהתאם להוראות סעיף 8.5 להסכם, מתחייבת החברה היזמית להתקשר עם חברת הובלות, "אשר תארוז, תוביל ותפרוק את תכולת הדירות של הבעלים, המתגוררים בבניין או של הבעלים שאינם מתגוררים בבניין אך בדירתם הנוכחית מצויה תכולה המחייבת פינוי, מהדירה הנוכחית לדירה החליפית וממנה לדירה החדשה. לחלופין, "בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של היזם", מתחייבת החברה היזמית לשאת בעלויות ההובלה, "עד לסך כולל של 8,000 ש"ח + מערעור מיסים (4,000 ש"ח לכל כיוון הובלה) ...  כנגד חשבונית מס כדין שתוצא על שם היזם".  בהתאם להוראות סעיף 8.6 להסכם, "ככל ובעת הזמנת ההובלה יצביע מי מבין הבעלים של פרטי ריהוט בעלי שווי כספי ממשי, המחוברים לדירה הקיימת, יממן היזם את פירוקם והרכבתם מחדש בדירה החדשה".
121. בסעיף 6 להסכם פוליקר, נקבע בעניין זה כי "ביחס לסעיף 8.5 בהסכם - מובהר כי היזם יישא בעלויות ההובלה של כל הציוד בדירותיו הנוכחיות של הבעלים [פוליקר], לרבות פינוי מקררי סאב זירו וציוד אולפן באמצעות מנוף במידה ויידרש. ככל שייבחר היזם לשאת בעלויות ההובלה שיהיו לבעלים חלף התקשרותו ישירות עם חברת הובלות, מובהר כי ביחס לדירותיו של הבעלים לא יוגבל סכום הוצאות ההובלה שיישא בו היזם, ובלבד שתומצא חשבונית מס כדין על שם היזם".
122. הנני לדחות טענת הנתבעות למתן תמורה עודפת בעניין זה, משבהתאם להסכם זכאים כל בעלי הדירות למימון שירותי הובלה הכוללים אף "פינוי ריהוט בעל שווי כספי ממשי". אשר להתחייבות החברה היזמית לממן שירותי ההובלה של תכולת דירות פוליקר ללא מגבלת סכום (ככל שתבכר החברה היזמית החלופה של נשיאה בעלות שירותי ההובלה חלף ביצוע ההובלה על ידי חברת הובלות מטעמה), איני סבורה כי המדובר בתמורה עודפת העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות.  זאת, משלכתחילה בבעלות פוליקר 5 דירות בבית המשותף (מתוכן 4 דירות מגורים), ובשים לב כי אף הוא נדרש להמצאת חשבונית מס, תנאי למימון החברה היזמית הוצאותיו כאמור.  כלשון המומחה בחוות דעתו, "להערכתי, בהתחשב בכך שלמר פוליקר 5 חלקות משנה, בעדם הוא מקבל 3 דירות מגורים, הרי שגם אם קיימת תוספת מיוחדת בגין סעיפים 11.1 ו-11.2 להסכם התמ"א, הרי שהיא במכלול זכויות פוליקר אינה חריגה ו/או בעלת שווי כלכלי מהותי", אשר לא נסתרה על ידי הנתבעות.

דמי שכירות בתקופה הבניה

123. לטענת הנתבעות, פוליקר נהנה מתמורה עודפת בשל זכאות לדמי שכירות בגין דירת החדר שבקומת המרתף, העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות.
124. בהתאם להוראות סעיף 8.1 להסכם, בתקופת הבניה כהגדרתה בסעיף זה "יישא היזם בהוצאות דמי שכירות בגין שכירת דירות חלופיות לכל אחד מיחידי הבעלים, בסכום חודשי שיקבע על ידי השמאי [הוגדר בסעיף 2 להסכם, "שמאי מקרקעין מוסמך שימונה בהסכמה על ידי ב"כ הצדדים ויופיע ברשימת השמאים המוכרים ..."] בסמוך להודעת הפינוי ... ואשר ימונה להעריך את ערכם של דמי השכירות שהיו מתקבלים בגין כל אחת מהדירות הנוכחיות בהתאם למצבה, בתנאי שוק חופשיים ובנטרול השפעות של הפרויקט ו/או של פרויקטים הנבנים בסביבות הבניין.  היזם יישא בשכר טרחתה השמאי".
125. בסעיף 7 להסכם פוליקר, נקבע בהתייחס לסעיף 8.1 להסכם, כי "להסרת ספק, היזם יישא בדמי שכירות כאמור עבור כל אחת מדירותיו הנוכחיות של הבעלים".
126. הנני לדחות טענת הנתבעות למתן תמורה עודפת בעניין זה, משהוראות ההסכם והסכם פוליקר כאמור מתיישבות עם עקרון שוויון התמורות. ככל שבמסגרת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף נכונה חברה יזמית לשלם לבעלי הדירות בבית המשותף דמי שכירות בתקופת הבניה, הטבה כלכלית זו תעמוד לכלל בעלי הדירות בהלימה לייעוד הדירה (מגורים, משרד, מסחר, אחסנה) ולגודלה.  כפי שנקבע בהסכם, שמאי מקרקעין מוסמך שימונה בהסכמת הבעלים הוא שיעריך גובה דמי השכירות של כלל הדירות בבית המשותף, בהתאם לכללי שמאות מקובלים ולמשתנים מוסכמים (מצבה הנוכחי של הדירה ותנאי שוק חופשיים בנטרול השפעת הפרויקט ופרויקטים הנבנים בסביבה), שהם משתנים סבירים ומקובלים בנסיבות העניין.
127. סיכום ביניים: בהתייחס לתמורות 'תוספת אחרת' שעניינן מפרט טכני משודרג לדירת הגג של פוליקר (בניית חדר מלח וסאונה רטובה וחיפוי רצפת הדירה בפרקט עץ אמיתי), המדובר בתמורה עודפת העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות. מנגד, הוראות ההסכם והסכם פוליקר לעניין מימון שירותי ייעוץ אדריכלי, מימון שירותי אריזה והובלה, ותשלום דמי שכירות בגין כלל הדירות בבית המשותף, אינן מלמדות מתן תמורה עודפת לפוליקר ופגיעה מהותית בשוויון התמורות.  בנוסף, לא הוכח מימון ייעוץ משפטי לפוליקר.

נשיאת החברה היזמית בתשלומי מס

128. בהתאם להוראות סעיף 17.2.7 להסכם, "בכפוף לאמור בסעיף 3.12 לעיל [מסדיר השימוש בפטור העומד למי מהבעלים בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963], היזם ישלם את מלוא מס השבח, במועד ערעור פלילי כל דין, ומבלי לגרוע מכל זכות שבדין להגיש השגה ו/או ערר על החיוב, בגין העסקה נשוא הסכם זה, אשר חובת תשלומו, ערעור פלילי החוק, חלה על הבעלים. למען הסר ספק, בכפוף להוראות סעיף 3.12 לעיל, ומבלי לגרוע מיתר התחייבויותיו, היזם מתחייב לשלם באופן בלעדי וללא יוצא מן הכלל את מלוא סכומי מס השבח אשר יחולו בגין כל אחת מתתי החלקות המפורטות בסעיף 4.24 לעיל".
129. בהתאם להוראות סעיף 4.24 להסכם, הצהיר היזם "כי הוא מודע לכך שבהתאם לנסח הרישום המצורף נספח א' להסכם זה, ה"ה יהודה פוליקר הינו הבעלים של תתי החלקות 1, 2, 3, 10 ו-13 בבניין הקיים, וכי הגב' נאוה שיינמן הינה הבעלים של תתי החלקות 4 ו-7 בבניין הקיים, ועל כן הם אינם זכאים לפטור ממס שבח ו/או מערעור מיסים שרותי בניה ו/או כל מס אחר לו זכאים יתר בעלי הדירות. עם זאת ועל אף הקבוע בהוראות הסכם זה וכהוראה גוברת, היזם מתחייב, כי יישא באופן בלעדי בכל תשלומי המיסים, ללא יוצא מן הכלל, אשר יחולו בגין כל תתי החלקות הנ"ל במסגרת הפרויקט".
130. בסעיף 5 להסכם פוליקר, נקבע כי "על אף האמור בסעיף 4.24 ו/או בסעיף 17.2.7 להסכם ו/או בכל מקום אחר בהסכם, היזם יישא בעלויות כל המסים שיחולו על הבעלים [פוליקר] בקשר לפרויקט עד לסך של 1.25 מיליון ש"ח. יעלה סכום המיסים על הסך הנ"ל, יישא בהפרש הבעלים במועדים על פי דין ובאופן שלא יעכב את ביצוע הפרויקט".
131. לטענת הנתבעות, הואיל ופוליקר ושיינמן הם בעלים, בנפרד, של מספר דירות בבית המשותף, עתידים אך הם לחוב בתשלומי מס במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף. לפיכך, התחייבות החברה היזמית לשאת בעלויות כל המסים שיחולו על הבעלים במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, עולה כדי תמורה עודפת לפוליקר ולשיינמן, משבאה על חשבון כל בעלי הדירות האחרים בבית המשותף, אשר יכלו חלף זאת לקבל תמורה גדולה יותר מהחברה היזמית.

אין בידי לקבל הטענה.

132. בהתאם להוראות סעיף 5.11 להסכם "מובהר ומוסכם, כי הבעלים לא יידרשו לשאת בתשלום כלשהו בגין התקשרותם עם היזם בהסכם זה, אלא אם נאמר אחרת במפורש בהסכם זה". נוסח מקובל ושכיח בהסכמים מסוג זה, בהינתן התחייבות יזמים בפרויקטים המבוצעים מכוח תמ"א 38 לממן כלל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט.  זאת, ברוח הוראות תמ"א 38 המעניקה לבעלי דירות בבית משותף וליזם תמריצים כלכליים על מנת לעודד בעלי הדירות לחזק הבית המשותף מפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 מבלי שיידרשו לשאת בעלות כספית בשל כך.  הוראה בהסכם, לפיה הבעלים פטורים מתשלום כלשהו במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, אשר בצדה התחייבות החברה היזמית לשאת בכל תשלומי המסים ככל שיחולו במסגרת ביצוע הפרויקט, לרבות חבות במס של מי מבעלי הדירות, מתכתבת עם רציונל זה שתכליתו כאמור להבטיח הוצאה לפועל של הפרויקט.  חיוב בעלים של מספר דירות בבית משותף לשאת בתשלומי מס הנובעים מבעלותו במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38, משמעו הטלת חבות כספית עליו בשונה מיתר בעלי הדירות בבית המשותף הפטורים מתשלום כלשהו במסגרת ביצוע הפרויקט.  בבחינת תמורה פחותה לבעלים זה העולה כדי פגיעה בשוויון התמורות בעניינו.
133. נדרשה לכך כבוד המפקחת הבכירה ד' קציר ברין, בקבעה בעניין זה בסכסוך שבא לפניה, לאמור: "המדובר בפרויקט במסגרתו בעלי הדירות אינם משלמים דבר (קרי: ככל שיש חבות במס היא משולמת על ידי היזם), על כן, זכאית התובעת 2 להטבה זו ביחס ל-2 דירותיה. התמורה בהסכם, לדידי, מתבטאת בכך שאיש מבעלי הדירות בבית אינו נדרש לשלם מיסוי בגין מימוש הפרויקט ובכלל זאת התובעת 2, ועל כן אין מדובר 'בתמורה עודפת'" (תיק מפקח על רישום מקרקעין (תל אביב) 5/849/2020 ברונפמן נ' דרמר, פסקה 88 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (13.9.2022)).  ערעור בעניין זה נדחה על ידי בית משפט שלערעור, כבוד השופטת ל' ביבי, בקבעה לאמור: "המערערות, שלכל אחת מהן דירה אחת, אינן שוות למשיבה 2 שעל שמה רשומות שתי דירות, ומשכך אין מקום לטענה ולפיה הופלו למולה.  בדומה לא מצאתי להתערב בקביעות המפקחת ולפיהן אין בנשיאת היזם בתשלום המיסוי בעבור המשיבה 2 כמו גם באפשרות שניתנה לה להיעזר בייעוץ אדריכלי - כדי להוות תמורה עודפת למשיבה 2.  זאת משלא נסתרו על ידי המערערות קביעות המפקחת ולפיהן מדובר בגזירה שווה, אשר ננקטה כלפי כל הדיירים אשר בהתאם להוראות הסכם התמ"א אינם נושאים בעלויות כלשהן בגין הפרויקט וניתנה להם אפשרות להיעזר ביעוץ אדריכלי" (עניין ברונפמן, פסקה 27 לפסק הדין).
134. לנוכח האמור, סבורני כי הוראת סעיף 5 להסכם פוליקר דווקא מרעה מצבו ביחס להסכם ומהווה פגיעה מהותית בשוויון התמורות בעניינו.

ג.  הסעד בגין פגיעה בשוויון התמורות

135. בין התובעים לבין הנתבעת 1 באה הסכמה, מושא פסק הדין החלקי, לפיה ככל שייקבע כי במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם נפגע שוויון התמורות בעניין הנתבעת, הסעד (התרופה לפגיעה) יהא על דרך פיצוי כספי שישולם לנתבעת על ידי החברה היזמית.
136. הנני להחיל מנגנון הפיצוי הכספי אף בעניין הנתבעת 2, משסבורני כי הסעד למתן תמורות עודפות, כבענייננו, הוא על דרך של תשלום פיצוי כספי. זאת, הן משהנתבעת 2 לא טענה (בכתב ההגנה ובכלל) לחלופה קונקרטית אפשרית אחרת לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף התואמת התנגדותה (עניין זלינגר, פסקה 22 לפסק הדין), הן בבכרי הוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף על פי ההסכם, חלף דחיית התביעה והשבת בעלי הדירות ל'נקודת ההתחלה'.
137. כפי שעמדתי על כך בעניין שטיין, תביעה לאישור פרויקט תמ"א 38 בבית משותף בשל סירוב מיעוט מקרב בעלי הדירות לביצועו, באה לפתחו של המפקח על רישום מקרקעין לאחר דרך חתחתים בת שנים רבות שעוברים בעלי הדירות בבקשם לקדם ביצוע הפרויקט בבית המשותף. ראשיתה, בהתנעת המיזם, גיוס כלל בעלי הדירות, שכירת שירותים של אנשי מקצוע לביצוע בדיקות הקשורות בהיתכנות ביצוע הפרויקט על כלל השלכותיו, לרבות מכרז יזמים, עובר לניהול משא ומתן עם חברה יזמית נבחרת, סופו חתימה על הסכם המסדיר זכויות הצדדים והתחייבויותיהם, וכלה בהגשת בקשה להיתר בניה התואמת דרישות מוסד התכנון, וקבלת היתר בניה בתנאים המהווה תנאי סף לבירור התביעה לפני המפקח.  כל זאת, בהינתן לכתחילה התכלית שבבסיס תמ"א 38 והאינטרס הציבורי המוגן מכוחה, להבטיח עמידות בתים משותפים בישראל מפני רעידות אדמה לצורך היערכות לתרחיש של רעידת אדמה, ולא השאת רווחי בעלי הדירות (שם, פסקה 84 לפסק הדין).  כפי שהוסיף וקבע בית המשפט בעניין דורפברגר, "עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו" (שם, פסקה 31 לפסק הדין).
138. אפנה, אפוא, להערכת שווי הפגיעה הכספית שנגרמה לנתבעות בגין תמורות עודפות ותמורות פחותות שניתנו בהתאם להסכם.

ד.  גובה הפיצוי הכספי

139. בגדרי ההסכם תמורות עודפות שניתנו לשיינמן ולפוליקר בהשוואה לתמורות שניתנו לכל אחת מהנתבעות, לצד תמורות פחותות שניתנו לפוליקר, כמפורט בהרחבה לעיל. אעמוד להלן על הערכת שווי הפגיעה הכספית שנגרמה לנתבעות, בהתייחס לכל אחד מעניינים אלה.

תמורה 'תוספת שטח'

140. בהתייחס ל'תוספת שטח' של דירות התמורה בבית המשותף החדש שייבנה בהתאם להסכם, הוריתי כאמור כי נפגע שוויון התמורות, הן ביחס לתמורות עודפות שניתנו לשיינמן ולפוליקר, הן ביחס לתמורות שזכאיות להן כל מהנתבעות בהינתן חלקן היחסי בזכויות הבניה.
141. בהתאם לחוות דעת המומחה, שווי 1 מ"ר בנוי אקוויוולנטי בבית המשותף עומד על סך של 57,500 ש"ח, בהתחשב בהאטה ניכרת ומגמת ירידת מחירים במועד מתן חוות הדעת ובמיקום הבית המשותף, ובהתבסס על דיווחי עסקאות בסביבת הבית המשותף (סעיפים 11.2-11.1 בעמודים 114-112 לחוות דעת המומחה). במענה לשאלות הבהרה, הוסיף המומחה והבהיר כי השווי שנקבע ל-1 מ"ר בנוי אקוויוולנטי "לא הביא בחשבון את המלחמה בפרצה ביום 7.10.2023, שכן לא ברורה השפעתה לאורך זמן.  המגמה של האטה בשוק החלה עוד קודם לפרוץ המלחמה" (סעיף 1.2 בעמוד 1 למענה המומחה לשאלות הבהרה).
142. לטענת התובעים והנתבעת 1, אין לאמץ 'מועד עריכת חוות דעת המומחה' (דצמבר 2023) כמועד הקובע לעריכת השומה. לשיטת התובעים, המועד הקובע לעריכת השומה הוא 'מועד החתימה על ההסכם', ולכן יש להפחית שיעור של 18%-20% משווי 1 מ"ר בנוי שקבע המומחה בחוות דעתו.  מנגד, טענה הנתבעת 1 כי יש להעמיד המועד הקובע לעריכת השומה על 'מועד התשלום', לחלופין, 'מועד הגשת חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת 1' (במצורף לכתב ההגנה), ולחלופי חילופין, 'מועד הגשת התביעה'.  זאת, מבלי לציין במפורש שווי 1 מ"ר בנוי בהתאם לכל אחת מהחלופות, אלא תוך הפניה לשגיאות שנפלו כנטען בידי המומחה בעריכת השומה בעטיין יש לקבוע שווי 1 מ"ר בנוי על סך של 75,000 ש"ח לדירת פנטהאוס ו-67,400 ש"ח לדירה רגילה.
143. הנני לדחות טענות הצדדים בעניין זה. כלל יסוד הוא כי בהעדר קביעה אחרת, מועד עריכת חוות דעת שעניינה שמאות מקרקעין הוא המועד הקובע לעריכת השומה (ראו גם: עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 7 שורות 13-12).  בהסכמת הצדדים למינוי המומחה לא באה כל הסתייגות לעניין מועד עריכת השומה.  ככל שהיתה כזו, מקומה היה להתברר עובר למינוי המומחה וממילא טרם החל במלאכת כתיבת חוות הדעת ועריכת השומה.  סבורני כי אין להלום דרך פעולה לפיה לאחר שניתנה חוות דעת המומחה, מבקש צד להליך לשנות בדיעבד אמת מידה העומדת בבסיס עריכתה, אך משום שתוצאת חוות הדעת אינה מניחה דעתו.  אוסיף, מבלי לגרוע מן האמור, כי דין טענות הצדדים בעניין זה להידחות אף לגופן בהעדר ביסוס ותימוכין לנטען, לרבות בהעדר חקירת המומחה בעניין זה.
144. הנתבעת 1 הוסיפה וטענה, כי אף למועד עריכת השומה (דצמבר 2023), שגה המומחה בקבעו שווי 1 מ"ר בנוי אקוויוולנטי בבית המשותף בגובה של 57,500 ש"ח, בהשוואה לעסקאות דומות בסביבה. לאחר שבחנתי הטענה, הנני לדחותה משלא מצאתי כי נפלה שגגה בחוות הדעת, אשר נערכה אף בעניין זה באופן אובייקטיבי ומקצועי, פרי ניסיונו העשיר של המומחה.  כפי שביאר המומחה בחקירתו, בדיווחי עסקאות בסביבת הנכס שהביא בחוות הדעת ואשר הוצגו לפניו בחקירתו הנגדית, השווי ל-1 מ"ר בנוי אינו כולל שטחי ההצמדה לדירות (מרפסת, חניה, מחסן), אשר לאחר הוספתם בהתאם למקדמי ההפחתה ביחס לשטח בנוי בהשוואה למחיר המכירה הכולל, ונטרול עליה בקומות, קטֵן שוויו של 1 מ"ר בנוי.  זאת, בשונה מאופן קביעת המומחה בחוות דעתו שווי 1 מ"ר בבית המשותף דנן, הכולל שטחי הצמדה לדירות על פי מקדמי הפחתה ונטרול עליה בקומות.
145. כלשון המומחה בעדותו, "לדירות שיש פה יש בנוסף לשטח המדווח גם מרפסת של 14-12 מ"ר, דירות חדשות, ולכן כשאני מתייחס לשטח אקוויוולנטי, אני מביא בחשבון גם את המרפסת שלא נמצאת פה והמרפסת שמקבלת במקרה זה 0.4 כמדומני, היא עוד 5-4 מ"ר. תיקח את ה-5-4 מ"ר האלה תוסיף אותם למטרים אתה מקבל שהשטח [צ"ל: השווי] קטן יותר".  בהמשכם של דברים, "בעסקאות שלי בעמוד 114.  יש ברמז 21 עסקה של 101 מ"ר, 6,350,000 ש"ח קומה חמישית.  אם אני הולך ומתרגם את המטר האקוויוולנטי אני צריך לקחת את ה-62,000 ש"ח, אחרי זה להוסיף את המרפסת, הדירה של 101 היא כבר לא 101 היא 106 מ"ר, אם אני מנטרל את התוספת לקומות קומה חמישית אני מוריד לצורך העניין 5%.  אני מגיע לשווי מ"ר של 57,000 ש"ח" (פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 18 שורות 37-7).  בתוך כך, כפי שהוסיף המומחה והבהיר במענה לשאלות הבהרה, "תנאי השוק, כאמור ללא קשר למלחמה ועוד קודם לה, הינם של הטבות בתנאי הרכישה והטבות במפרט הדירה, שבפועל מביאות לכך שקיימת הנחת מחיר סמויה שלא באה לידי ביטוי במחיר הדירה בדיווח למס שבח, כך שהמחיר למ"ר אקוויוולנטי צריך להיות נמוך עוד יותר" (סעיף 1.4 בעמודים 2-1 למענה המומחה לשאלות הבהרה).
146. לנוכח האמור לעיל, הנני לאמץ קביעת המומחה בחוות הדעת לפיה שווי 1 מ"ר בנוי אקוויוולנטי בבית המשותף עומד על סך של 57,500 ש"ח.
147. לפיכך, גובה הפיצוי הכספי שזכאית לו כל אחת מהנתבעות, בגין פגיעה בשוויון התמורות בהתייחס להפחתה בחלקה של כל נתבעת בתמורות 'תוספת שטח' (פסקה 89 לעיל), עומד על סך של 156,400 ש"ח (2.72 מ"ר X 57,500 ש"ח).
148. בהתייחס לתמורה עודפת שניתנה לשיינמן, שווי התמורה העודפת עומד על סך של 872,275 ש"ח (15.17 מ"ר X 57,500 ש"ח). בהתייחס לתמורה עודפת שניתנה לפוליקר, שווי התמורה העודפת עומד על סך של 62,675 ש"ח (1.09 מ"ר X 57,500 ש"ח).

תמורה 'תוספת שטח' - חניה ומחסן

149. בהתייחס לתמורות 'תוספת שטח' מסוג חניה ומחסן שיוצמדו לדירות התמורה של הבעלים בבית המשותף החדש שייבנה, מצאתי, כאמור, כי נפגע שוויון התמורות ביחס לפוליקר משקיבל תמורה פחותה של 1 חניה ו-3 מחסנים.
150. בהתאם לחוות דעת המומחה, שווי חניה בבית המשותף החדש שייבנה עומד על סך של 400,000 ש"ח (סעיף 2.16 בעמוד 22 לחוות דעת המומחה). הצדדים לא חלקו על קביעה זו.
151. בנוסף, בהתאם לחוות דעת המומחה, שווי מחסן בבית המשותף החדש שייבנה, אשר ניתן בשטח אחיד לכל הבעלים (5 מ"ר), עומד על סך של 115,000 ש"ח (5 מ"ר X 23,000 ש"ח) (סעיף 2.16 בעמוד 22 לחוות דעת המומחה). הצדדים לא חלקו על קביעה זו.
152. בנסיבות אלה ומשמצאתי קביעות המומחה סבירות ותואמות כללי שמאות מקובלים, הנני לאמצן ולקבוע שווי התמורות הפחותות של פוליקר כדלקמן: 400,000 ש"ח בגין הפחתת 1 חניה, ו-345,000 ש"ח בגין הפחתת 3 מחסנים.

תמורה 'תוספת אחרת' - עליה בקומות

153. בהתייחס לתמורות 'תוספת אחרת' מסוג עליה בקומות, לשיינמן תמורה עודפת בשל עליה של 3 קומות ביחס לאחת משתי הדירות שבבעלותה בבית המשותף. לפוליקר תמורה פחותה של ירידה בקומה אחת, וכן תמורה עודפת בשל עליה של 3 קומות ועליה של 2 קומות ביחס לדירות שבבעלותו בבית המשותף.
154. בהתאם לחוות דעת המומחה, שווי ממוצע של עליה בקומה בבית המשותף החדש שייבנה עומד על סך של 90,448 ש"ח (סעיף 2.16 בעמוד 22 לחוות דעת המומחה). לטענת הנתבעת 1, יש להוסיף לשווי זה מקדם גבוה המשקף העליה לקומת הפנטהאוס.  הנני לדחות הטענה, משכאמור, המומחה קבע שווי ממוצע של עליה בקומה בבית המשותף, בהתחשב במקדמי עליה של כלל הקומות בבית המשותף החדש שייבנה, כמפורט בסעיף 2.14.3 בעמוד 16 לחוות דעת המומחה (תחת 'מקדם קומה' בטבלה), ובשווי 1 מ"ר בנוי אקוויוולנטי בבית המשותף.
155. לפיכך, ומשמצאתי קביעת המומחה סבירה ותואמת כללי שמאות מקובלים, הנני לאמצה ולקבוע שווי התמורה העודפת של שיינמן על סך של 271,344 ש"ח (2 קומות ביתר X 90,448 ש"ח), ושווי התמורה העודפת של פוליקר על סך של 361,792 ש"ח (4 קומות ביתר X 90,448 ש"ח).

תמורה 'תוספת אחרת' - מפרט טכני

156. בהתייחס לתמורות 'תוספת אחרת' מסוג מפרט טכני, לפוליקר תמורה עודפת בשל מפרט טכני משודרג לדירת הגג, הכולל בניית חדר מלח וסאונה רטובה וחיפוי רצפת הדירה בפרקט עץ אמיתי.
157. בהתאם לחוות דעת המומחה, עלות ביצוע פירוק, אחסנה והרכבה מחדש של חדר המלח עומדת על 100,000 ש"ח (סעיף 2.15.8 בעמוד 21 לחוות דעת המומחה). בחקירתו בעניין חדר המלח, לנוכח טענת הנתבעת 1 כי עלות התקנת חדר המלח עומדת על סך של 700,000 ש"ח, הוסיף המומחה והבהיר לאמור: "המשמעות זה לקחת חדר, מתוך החדר שאני ממילא בונה בקומה, ולסגור אותו, זה כמו חדר אמבטיה.  100,000 ש"ח נתתי עלות כוללת עם האחסון של זה.  אם זה חדש, אז התוספת היא עוד 20,000 ש"ח.  צריך לקחת בחשבון שאת החדר עצמו אני בונה.  אני לא בונה חדר חדש, אני בונה לו חיפוי קירות.  חדר מלח בגדול זה חדר שהיה לו, אני חושב שצירפתי את התמונה שלו, חדר מלח בעיקרון זה חדר עם חיפוי.  אני מראה לגברתי איך זה נראה.  אין לזה שום דבר מיוחד" (פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 20 שורות 35-26).
158. לפיכך, משלא עלה בידי הנתבעת 1 לסתור קביעת המומחה בעניין שווי התקנת חדר המלח בדירת גג פוליקר, ומשמצאתיה סבירה ומקובלת, הנני לאמצה.
159. בהתאם לחוות דעת המומחה, עלות התקנת סאונה רטובה עומדת על סך של 50,000 ש"ח, ועלות חיפוי רצפת הדירה בפרקט עץ עומדת על סך של 50,000 ש"ח (סעיף 2.15.8 בעמוד 21 לחוות דעת המומחה).
160. לטענת הנתבעת 1, המומחה העריך בחסר עלות התקנת חיפוי פרקט העץ ועלות חדר הסאונה, בהשוואה להערכות שווי גבוהות יותר של מומחה מטעם הנתבעות, שמאי המקרקעין אסף לוי, אשר חוות דעתו צורפה לכתב ההגנה. הנני לדחות הטענה, הן משהמומחה לא נחקר ועומת עם הערכות אלה בגדרי חקירתו הנגדית, כנדרש על מנת לקעקע מסקנותיו, הן משמונה המומחה בהסכמת הצדדים יראו חוות דעת מומחה שהגישו הצדדים קודם לכן כאילו לא התקבלו כראיה (תקנה 88(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי), כמצוין במפורש אף בהחלטה מיום 2.4.2023 בדבר מינוי המומחה.  כל זאת, בשים לב כי המומחה מונה בהסכמת הצדדים ונדרש ליתן חוות הדעת לעניין פגיעה בשוויון התמורות בהתייחס לכלל רכיבי התמורה הניתנים לבעלי הדירות בהתאם להסכם.
161. לפיכך, הנני לאמץ קביעות המומחה בעניין שווי התקנת סאונה רטובה ושווי חיפוי פרקט עץ בדירת גג פוליקר.

איזון התמורות העודפות והתמורות הפחותות

162. להלן טבלה המרכזת כלל התמורות העודפות והתמורות הפחותות, אשר ניתנו ביחס לפוליקר ולשיינמן:
163. העולה מן האמור, בהתייחס למכלול רכיבי התמורה בהתאם להסכם, לפוליקר תמורה פחותה בסך כולל של 120,533 ש"ח. משחתם על ההסכם ומחל על תמורה זו, איני נדרשת לפסיקת פיצוי בגינה.
164. מנגד, בהתייחס למכלול רכיבי התמורה בהתאם להסכם, לשיינמן תמורה עודפת בסך כולל של 1,143,619 ש"ח.
165. הנתבעות זכאיות אך לחלקן היחסי בתמורות העודפות שניתנו לשיינמן. זאת, משבעלי הדירות האחרים (התובעים) נתנו הסכמתם למלוא התמורות על פי ההסכם, ובתוך כך מחלו על חלקם היחסי בתמורות העודפות עם חתימתם על ההסכם (ראו גם: עניין שטיין, פסקה 87 לפסק הדין).
166. חלקה היחסי של כל נתבעת בתמורות העודפות הוא בהתאם לחלקה היחסי בזכויות הבניה, העומד על 9.34%. בהלימה, שווי הפגיעה ביחס לכל נתבעת עומד על סך של 106,814 ש"ח (9.34% X 1,143,619 ש"ח).
167. לנוכח האמור לעיל, סכום הפיצוי הכולל שזכאית לו כל נתבעת עומד על סך של 236,214 ש"ח (156,400 ש"ח + 106,814 ש"ח). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה לפי מדד המחירים לצרכן, מדד רשמי המשקף השינוי ביוקר המחיה (אינפלציה) בישראל, לשמירה על הערך הריאלי של גובה הפיצוי ממועד מתן חוות דעת המומחה (דצמבר 2023) ועד למועד התשלום.

ה.  סיכום - פגיעה בשוויון התמורות

168. העולה מן המקובץ, בחינת המחלוקות שניטשו בין הצדדים לעניין פגיעה בעקרון שוויון התמורות בהתייחס לכלל רכיבי התמורה שניתנו לבעלי הדירות בבית המשותף בהתאם להסכם על תוספותיו (לרבות הסכם פוליקר), הן תמורות מסוג 'תוספת שטח' הן תמורות מסוג 'תוספת אחרת', העלתה כי לפוליקר לא ניתנה תמורה עודפת; לשיינמן ניתנה תמורה עודפת, בעטיה זכאיות הנתבעות לחלקן היחסי בתמורה זו; לנתבעות גריעה מחלקן היחסי בזכויות הבניה בהתייחס לתוספת שטח דירות התמורה. בהלימה, זכאית כל נתבעת לפיצוי כספי בסך של 263,214 ש"ח, כאמור.

זיקת הנאה הדדית - חניון תת קרקעי משותף עם בניין סמוך

169. לטענת הנתבעת 2, אין לאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם, משנקבע בתוספת להסכם כי החברה היזמית רשאית לבנות החניון התת קרקעי בבית החדש שייבנה במשותף עם חניון תת קרקעי של בניין סמוך, הבית המשותף ברחוב בילטמור 9, אשר החברה היזמית חתמה עם בעליו על הסכם דומה לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה. זאת, כנטען, משהקמת החניון המשותף כרוכה ברישום זיקות הנאה הדדיות המחייב הסכמה של כל בעלי הדירות, ומשכך עולה כדי פגיעה בזכויות הנתבעת 2 בבית המשותף.  למעט אמירה לאקונית זו, הנתבעת 2 לא פירטה בכתב ההגנה טעמי הפגיעה בהקמת החניון המשותף.  חוות דעת שמאי מקרקעין שצירפה לכתב הגנתה עוסקת בבחינת הפגיעה בשוויון התמורות בלבד, כעולה אף מכותרתה וממטרותיה.  אף בכתב סיכומיה לא בא פירוט טיב הפגיעה הנגרמת בשל הקמת החניון התת קרקעי במשותף.
170. מוסד התכנון אישר בהחלטתו מיום 11.7.2022 הקמת חניון תת קרקעי המשותף לבית המשותף ולבית המשותף ברחוב בילטמור 9, על פי בקשת החברה היזמית למתן היתר בניה (עמודים 57-56 לחוות דעת המומחה).
171. אקדים ואומר, כי סבורני שאין בעצם מתן זיקת הנאה הדדית לטובת בעלי הדירות בשני הבתים המשותפים, ביחס לשימוש בחניון תת קרקעי משותף חדש שייבנה לאחר הריסת הבתים הקיימים, כשלעצמה, כדי להוות טעם סירוב סביר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף. זאת, משעל בעל דירה המסרב לביצוע הפרויקט להציג במפורש טעמי הפגיעה בשל הקמת החניון המשותף.  כל זאת, בשים לב כי לכתחילה, בגדרי ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף שבצדו בניית דירות חדשות נוספות, כבענייננו, ישנו פיחוּת בזכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף, בין היתר, בשל דילול חלקם היחסי ברכוש המשותף ובכוח ההצבעה.  כאמור בפסק הדין בעניין קלצ'וק, פיחוּתים בזכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף הם אינהרנטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית, הכולל הוספת דירות חדשות, כמובן לצד תועלות רבות העולות על פיחותים אלה.  בכלל זאת, לדידי, מתן זיקת הנאה הדדית המאפשרת לבעלי הדירות בשני הבניינים לעשות שימוש הדדי בתת הקרקע לצורכי חניה, בהינתן הצמדה של שטח חניה בחניון לכל דירה.  כאמור בעניין קלצ'וק, יש לבחון האם פיחות זה זניח לעומת ההנאה הצומחת לבעלי הדירות מביצוע הפרויקט בבית המשותף בכללותו (שם).
172. בענייננו, כאמור, הנתבעת 2 לא טענה לפגיעה קונקרטית כלשהי הנגרמת לה בשל מתן זיקת הנאה הדדית של מעבר ושימוש בחניון התת קרקעי המשותף לשני הבניינים. נהפוך הוא, בגדרי בירור ההליך התבהר כי בהקמת החניון המשותף יהא כדי להטיב ולשפר זכויות בעלי הדירות בבית המשותף.  זאת, משבהתאם להתחייבות החברה היזמית בתוספת להסכם, הכניסה והיציאה מהחניון תוכננו כך שבאחד הבניינים תהא רמפת הכניסה ובבניין השני תהא רמפת היציאה (סעיף 4 לתוספת להסכם מיום 8.8.2021).  כלשון המומחה במענה לשאלת הבהרה של הנתבעת 2 בעניין זה: "באשר לחיבור הבניינים, המדובר במפלס המרתפים בלבד, ללא חיבור בקומות שמעל הקרקע, אשר מאפשר שיפור בנגישות של כל אחד מהמבנים למרתף, ברמפת ירידה ומעברים משותפים במרתף, בדרך של זיקת הנאה, שתורמת לשיפור התכנון, ואין בו כל ירידת ערך, שכן אחרת היה נדרש כל מבנה, בנפרד, להקצות יותר שטחי נגישות לחניה במרתף" (סעיף 5.7 בעמוד 9 למענה המומחה לשאלות הבהרה).
173. יתרה מזאת, בגדרי חקירתו הנגדית של המומחה, ביכרה הנתבעת 2 שלא לעמת המומחה עם טענה לפגיעה כלשהי הנגרמת לה בעקבות הקמת החניון המשותף, אשר כאמור אף לא נטענה לכתחילה בכתב ההגנה. הנתבעת מיקדה שאלותיה למומחה אך בעניין העדר התייחסותו בחוות הדעת, לשיטתה, לשאלת קיומו של החניון המשותף.  כלשונה בחקירתו: "האם לא חשבת להתייחס לשאלת קיומו של חניון משותף, השפעה של החניון המשותף? ...  אתה כשמאי רואה שיש חניון משותף, איך זה בא לידי ביטוי?".  על כך השיב המומחה: "כל חוות הדעת מבוססת על הבקשה להיתר שיש חניון משותף.  אני מפנה לעמוד 57 בחוות דעתי שהוא המשך לפרוטוקול [מוסד התכנון], ושם רואים את הבניין.  יש את הבניין שלנו יחד עם הבניין ליד, ויש שם שטחים שמבוקשים, והכל מבוסס על כך שמדובר בבניין שהוא לא מאוחד, נבנה בנפרד, אבל יש זיקה במרתפים".  כאמור, בכך הסתכמה חקירת המומחה בעניין זה (פרוטוקול דיון מיום 25.7.2024, עמוד 8 שורות 41-26 ועמוד 9 שורות 13-1).
174. די באמור כדי לדחות טענת הנתבעת 2.
175. בכתב סיכומיה הפנתה הנתבעת 2, באופן לאקוני וללא הנמקה, לפסק הדין בערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 7187-10-19 ילין נ' גורן, פורסם ב"נבו" (27.4.2020), אשר ניתן בערעור על פסק דינה של כבוד המפקחת על רישום מקרקעין י' ענתבי שרון (תיק 5/583/2017). ליבתו של הסכסוך, הקמת חניון מכני אוטומטי משותף לשני בתים משותפים נפרדים, במסגרת הסכם לביצוע פרויקט תיק אזרחי 38 מסוג חיזוק הכולל הרחבת הדירות הקיימות ובניית דירות חדשות, תוך שהחניון יעמוד לשימוש בעלי הדירות כולם.  בפסק דינה קבעה כבוד השופטת ל' ביבי, כי הקמת החניון האמור, המחייב הקניה הדדית של זיקות הנאה, חורג מהוראות חוק החיזוק ולכן טעון הסכמה של כל בעלי הדירות.  זאת, בהבחינה בין הסדרת חניה לדירות קיימות בבית המשותף (דירות בעלים), שעליה תחול הקביעה דלעיל, לבין הסדרת חניה לדירות חדשות (דירות היזם), שלגביה יחולו הוראות סעיף 5 לחוק החיזוק.  בהתייחס להסדרת חניה לדירות קיימות בבית המשותף בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף מסוג חיזוק הכולל בניית דירות חדשות, נקבע כי אין להידרש לטעמי התנגדות המיעוט הסרבן בגדרי הוראות סעיף 5 לחוק החיזוק (עמוד 38 לפסק הדין).  נקבע כי יש לבחון תחולת סעיף 3 לחוק זה, המסדיר ביצוע עבודות חיזוק בבית משותף שמטרתן שינוי ברכוש המשותף (שאינן כוללות הרחבת דירות קיימות ובניית דירות חדשות).  בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק החיזוק, ביצוע עבודות כאמור טעון אך החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.  עוד בהתאם לפסק הדין, סעיף 3 יחול על עניין הסדרת חניה לדירות קיימות (בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק הכולל בניית דירות חדשות), בהתקיים אחד משני התנאים הבאים: העבודות להסדרת חניה לדירות קיימות קשורות באופן אינהרנטי לחיזוק או שעבודות אלה אינן משנות באופן מהותי הרכוש המשותף (עמוד 37 לפסק הדין).  שם, נקבע כי עבודות הקמת החניון לשימוש שאינו מובחן בין בעלי הדירות הקיימות לבין בעלי הדירות החדשות (יזם), אינן עבודות הקשורות באופן אינהרנטי לחיזוק בהתייחס לדירות הקיימות (עמודים 39-38 לפסק הדין).  בנוסף, נקבע כי עבודות הקמת החניון משנות באופן משמעותי הרכוש המשותף וגורעות באופן משמעותי מזכויות בעלי הדירות (עמוד 39 לפסק הדין).  לפיכך, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות מכוח הוראות חוק המקרקעין, המחייבות כן משעבודות אלה אינן בגדר 'שימוש רגיל וסביר' ברכוש המשותף (עמודים 33-23 לפסק הדין).
176. בשונה מעניין ילין, עניינו של הסכסוך שלפניי בהריסת בית משותף ובניית בית חדש תחתיו מכוח תמ"א 38, הכולל חניון תת קרקעי המשותף לחניון תת קרקעי בבניין הסמוך שבו שטחי חניה הצמודים לכלל הדירות, הן דירות הבעלים הן דירות היזם. הוראת הדין הרלוונטית (האכסניה הנורמטיבית) לבירור סכסוך זה היא הוראות סעיף 5א לחוק החיזוק, המסדיר סמכות המפקח על רישום מקרקעין לאשר הפרויקט בהינתן רוב דרוש להגשת התביעה, כבענייננו, לאחר בחינת כלל טעמי התנגדות המיעוט המסרב לביצועו.  בכלל זאת, טעם סירוב שעניינו הקמת חניון תת קרקעי משותף עם בנין סמוך, תוך הענקת זיקת הנאה הדדית לשני הבניינים בהתאם להסכם, כבענייננו.
177. כאמור, הנתבעת 2 לא טענה לפגיעה קונקרטית כלשהי הנגרמת לה בשל מתן זיקת הנאה הדדית של מעבר ושימוש בחניון התת קרקעי המשותף לשני הבניינים. בתוך כך, לא נסתרה עמדת המומחה לפיה בהקמת החניון המשותף יהא דווקא כדי להטיב ולשפר זכויות בעלי הדירות בבית המשותף, כמפורט לעיל.
178. לפיכך, הנני לדחות טעם התנגדות הנתבעת 2 לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף מחמת בניית החניון התת קרקעי בבית החדש במשותף עם חניון תת קרקעי של הבניין הסמוך שבצדה רישום זיקות הנאה הדדיות.
179. טרם סיום, כשמצויים אנו בעיצומה של מלחמת 'שאגת הארי', בעת שבה נאלצים תושבי המדינה, לרבות ובפרט תושבי העיר תל אביב יפו, לתור אחר מחסה ומקלט מאימת הטילים המשוגרים לארצנו ממדינות אויב, פעם אחר פעם, דומה כי אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבותו הרבה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבתים משותפים בישראל. בגדרם של פרויקטים אלה, נבנים על פי רוב מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד) בכלל דירות הבית המשותף, באופן התורם תרומה מכרעת לבטחונם האישי של הדיירים ולהצלת חיי אדם, כפי שנוכחנו ביתר שאת בימים אלה.  בנסיבות אלה, טוב יעשה בעל דירה בבית משותף אם ישכיל להתמקד בתועלות הרבות שבביצוע הפרויקט, תועלות כלכליות ובטיחותיות כאחת, לא רק בהיבט האישי הצר אלא בהיבט הלאומי.  בתוך כך, יסייע בהסרת חסמים לאפשר מימוש תכליות תמ"א 38, כבענייננו.

סוף דבר

180. הנני לאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם ולהיתר בניה כדין.
181. התובעת 9 (החברה היזמית) תשלם לכל אחת מהנתבעות, בנפרד, פיצוי כספי בסך של 263,214 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה לפי מדד המחירים לצרכן מיום 28.12.2023 (מועד מתן חוות דעת המומחה).
182. כאמור בפסק הדין החלקי המוסכם, הנני להורות אף ביחס לנתבעת 2, כי התשלום יבוצע בתוך 30 ימים ממועד ההריסה בפועל (לאחר מתן אישור עיריית תל אביב יפו לתחילת עבודות בהתאם להיתר בניה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף). ככל שלא ישולם במועד, יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד החיוב כאמור ברישא פסקה זו ועד למועד מלוא התשלום בפועל.
183. בנוסף, הנני להורות כי הוראות פסקה 11 לפסק החלקי לעניין חבות בתשלום מס שבח, תחול אף ביחס לנתבעת 2.
184. בהתאם לפסק הדין החלקי, חתמה הנתבעת 1 על ההסכם.
185. הנתבעת 2 תחתום על ההסכם, נספחיו וכל המסמכים מכוחו, בתוך 10 ימים ממועד מתן פסק הדין.
186. ככל שהנתבעת 2 לא תבצע האמור בפסקה 185 לעיל, הנני למנות את עורכי הדין עמית נסים או גיל בריזדה או דולפין מינצר כרמון, לחתום בשם הנתבעת 2 על כל המסמכים הדרושים לביצוע ומימוש פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, מכל מין וסוג שהוא, על פי ההסכם והיתר הבניה. בכלל זאת, לחתום בשם הנתבעת 2 על ההסכם, הנספחים לו, ייפוי כוח, ההסכמים עם רוכשי הדירות החדשות, הבקשות לרישום הערות אזהרה לטובת היזם ולפקודתו על היחידה הרישומית ועל הדירות החדשות, הבקשות ושטרי המכר להעברת הבעלות על שם הרוכשים, הבקשות והמסמכים לרישום משכנתה או שעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, מסמכי הליווי הבנקאי, מסמך גילוי לממשכן, הבקשות והמסמכים הדרושים לשם תיקון צו רישום הבית המשותף, ביטול צו רישום בית משותף ורישום צו בית משותף חדש הכולל רישום זיקת הנאה הדדית לבניין הסמוך בנוגע לקומות המרתף, המסמכים הדרושים על ידי העירייה, מוסדות התכנון, רשות המסים וכל גורם רלוונטי אחר, לפי הצורך.
187. אשר להוצאות משפט, בנותני הדעת לאמות המידה שהותוו בעניין זה בתקנות סדר הדין האזרחי ובהלכה הפסוקה, מכוחן פסיקת הוצאות משפט לצד הזוכה תהא בהתחשב במהות הסכסוך ובמורכבותו, בהתנהלות הדיונית של בעלי הדין, וכן בהתחשב בהוצאות ריאליות שנדרשו לניהול ההליך, וביישמי אלה בנסיבות דנן שעיקרן קבלת טענת הנתבעות לעניין פגיעה בשוויון התמורות ברכיבי תמורה מסוימים תוך דחיית טענותיהן ביחס למרבית רכיבי התמורה הקבועים בהסכם, כמו גם דחיית טענת הנתבעת לדחיית התביעה בשל מתן זיקת הנאה הדדית של מעבר ושימוש בחניון התת קרקעי המשותף לשני הבניינים, ובהתחשב במשאבים שנדרשו לצדדים בניהול התביעה דנן, הנני להורות חיוב התובעת 9 לשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח. התשלום יבוצע בתוך 30 ימים מהיום.  ככל שלא ישולם במועד, יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד למועד מלוא התשלום בפועל.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.