(תל אביב) 1728/22 שיינמן נאוה נ' אגמון ישראלה - חלק 4

א.  אמות המידה לבחינת פגיעה בשוויון התמורות

58. פגיעה מהותית בשוויון התמורות הניתנות לבעלי דירות בבית משותף במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 עולה כדי טעם התנגדות סביר לביצוע הפרויקט. עקרון מנחה לבחינת פגיעה בשוויון התמורות הוא כי ההשוואה תיערך בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם (רשות ערעור אזרחי 5108/23 אייזן נ' ברנרד, פורסם ב"נבו" (16.11.2023) (להלן - עניין אייזן עליון).
59. בתוך כך, יתחשב בית המשפט במאפייניה הייחודיים של עסקה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, אשר במהותה היא עסקת קומבינציה בין בעלים של דירות בבית משותף לבין חברה יזמית. עסקה זו מגלמת מערך איזונים בין דרישותיהם השונות של הצדדים, לרבות בשל אילוצים כלכליים ואילוצים תכנוניים לביצוע הפרויקט בבית המשותף, בהינתן משתנים שונים הכוללים, בין היתר, היקף זכויות הבניה ואופן ניצולן בהתאם לתכניות תקפות לפי חוק התכנון והבניה החלות על הבית המשותף, מיקום הנכס, עלויות ביצוע העבודות, היטלים, הוצאות מימון וערבויות.
60. המבחן אשר אומץ בהלכה הפסוקה לבחינת התנגדות בעל דירה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף מחמת הסכם שנחתם עם רוב בעלי הדירות המפלה אותו לרעה בהעדר שוויון תמורות, הוא מבחן 'כמותי-מהותי'. בהתאם למבחן זה, יש לבחון האם כל דירה בבית המשותף זוכה לתוספת שטח דומה במהותה.  זאת, תוך הבהרת כבוד השופט י' כשר, כי העדפת מבחן זה על פני מבחן 'כלכלי', לפיו יש לבחון האם כל דירה צפויה לקבל תמורה זהה מבחינת שווי כלכלי, "אינה חפה מקשיים" וראויה לבחינה של בית המשפט העליון לכשיונח לפתחו המקרה המתאים לכך (עניין אייזן עליון, שם; רשות ערעור אזרחי 4443/22 פרץ נ' שוחט, פורסם ב"נבו" (7.8.2022)).
61. עוד כפי שהוטעם בהלכה הפסוקה, הקביעה ולפיה התמורה תהיה שוויונית, אין פירושה כי כלל בעלי הדירות יזכו לתמורה כמותית (תוספת שטח) זהה. כלשון כבוד השופטת ל' ביבי, "על התוספת להיות שוויונית, קרי, שלשווים תוקנה תוספת זהה.  בקביעתי לפיה השוויון הרלוונטי הוא שוויון כמותי אין כדי לאיין את ההלכה כפי שנקבעה מקדמת דנא ובהתאם לה, שוויון יש להחיל בין שווים, וכי לא מתקיימת אפליה אלא מקום בו ננקט יחס שונה אל שווים.  על מנת שתתקבל טענת אפליה על הטוען לאפליה להראות כי הוא שווה לקבוצת ההשוואה ולמרות זאת ננקט כלפיו יחס שונה" (עניין אייזן מחוזי, פסקה 25 לפסק הדין; ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 14413-02-22 שוחט נ' פרץ, פסקה 34 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (26.4.2022); עניין ניסני, פסקה 60 לפסק הדין).  כלשון כבוד השופט י' כשר, "העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה לפי אף אחד מהמבחנים הנ"ל" (עניין אייזן עליון, פסקה 13 להחלטה; בית דין גבוה לצדק 8904/23 אייזן נ' בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, פורסם ב"נבו" (19.12.2023)).
62. במסגרת בחינת הטענה לפגיעה בשוויון התמורות יש לבחון אף יחסיוּת התמורות בין קבוצות השונים. דהיינו, לצד טענת בעל דירה בבית משותף כי הוא שווה לקבוצת ההשוואה ולמרות זאת ננקט כלפיו יחס שונה, תתקבל אף טענתו לפיה לא נשמרה יחסיות התמורות בין קבוצות השונים.  זאת, על מנת להבטיח שמירה על שוויון יחסי בין תמורות קבוצות השווים, בהתחשב בחלקם היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבניה בבית המשותף של בעלי הדירות הנמנים עם כל קבוצת שווים (תיק מפקח על רישום מקרקעין (תל אביב) 5/482/2022 גן נורדאו בערעור מיסים נ' בר קמא, פורסם ב"נבו" (6.6.2025); תיק מפקח על רישום מקרקעין (תל אביב) 5/1507/2021 עזרא נ' שטיין, פורסם ב"נבו" (25.8.2025) (להלן - עניין שטיין)).
63. אוסיף גם זאת. בכל הנוגע לתמורות שהן תוספת שטח לדירה קיימת (שטח עיקרי, ממ"ד, מרפסת, חצר, מחסן וחניה), סבורני כי המבחן הכמותי-מהותי הוא המבחן הנכון, מן הטעמים כפי שבאו בהלכה הפסוקה, ובהיותו מבחן ישים המאפשר הוצאה לפועל של פרויקט מסוג תמ"א 38 בבית משותף.  לדידי, החלת מבחן כלכלי, לפיו יש לשמר יחסיוּת שווי הדירות בבית המשותף במצב הקיים בהשוואה לשווי דירות התמורה, אינו ישים בהינתן מגבלות תכנוניות בהקמת הבית המשותף החדש.  אבאר: בהתאם לכללי שמאות מקובלים, שווי דירות בבית משותף פלוני יקבע בהתחשב במשתנים שעיקרם שטח הדירה, קומה, כיווני אויר, נוף, מעלית, מצב תחזוקה ושיפוץ הדירה.  בהתאם למבחן הכלכלי, יש לשום שווי כל הדירות הקיימות בבית המשותף ולהבטיח כי דירות התמורה תֵשמרנה יחסיות השווי ביניהן.  לצד פתח למחלוקות רבות שתבואנה בין בעלי הדירות בשאלת שומת שווי דירותיהם (דירות המוצא ודירות התמורה), הרי שאף מבחינה תכנונית לא ניתן לבנות הבית החדש באופן שיכלול דירות המשקפות שוויון היחסי הנדרש על פי המבחן הכלכלי, בבחינת דירות ב'התאמה אישית'.
64. הדברים נכונים ביתר שאת לנוכח התכלית שבבסיס תמ"א 38, להבטיח עמידות מבנים ובתים משותפים מפני רעידות אדמה. מכוחה, ניתנים לבעלי דירות בבית משותף וליזם תמריצים כלכליים, שעיקרם ביחס לבעלי הדירות, זכויות קניין עתידיות (תמורות), העומדות הן בליבת טעמי סירוב המיעוט לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, בשים לב כי בעלי הדירות אינם נדרשים לשאת בתשלום כלשהו במסגרת ביצוע הפרויקט, כבענייננו (סעיף 5.11 להסכם).  זאת, במובחן מפסק הדין שניתן בעניין 'עופר מכרזים', שאליו הפנתה הנתבעת 1 בסיכומיה.  בגדרו, נקבע 'מדד השווי' בהתייחס לחלוקת התמורה בין בעלי דירות בבית משותף שנשרף ונהרס כליל, במסגרת הליך פירוק השיתוף על דרך של מכירה.  נקבע כי חלוקת התמורה בין בעלי הדירות ממכירת החלקה שעליה היה בנוי הבית המשותף שנהרס תיעשה בהתחשב במאפיינים השונים של הדירות במצב שקדם להרס הבית המשותף, דהיינו, בהינתן זכויותיהם הקנייניות הקיימות של בעלי הדירות בבית המשותף עובר להריסתו (רשות ערעור אזרחי 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מכרזים בע"מ, פורסם ב"נבו" (28.12.2017)).
65. אשר לחלופה של העמדת דירת תמורה בשווי יחסי בקירוב תוך עריכת תשלומי איזון בין בעלי הדירות, סבורני כי יהא בדבר כדי לסכל ביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38 בבתים משותפים, משמנגנון כאמור עשוי להוסיף ולהרבות מחלוקות בשאלה מי יהא זכאי לקבל דירת תמורה המשקפת שווי יחסי מלא ומי אך דירת תמורה המשקפת שווי יחסי בקירוב בתוספת תשלומי איזון. זאת, בזהירות הראויה, משנוכחתי בתיקים הרבים המתבררים לפניי בסכסוכים לפי חוק החיזוק, סירוב בעלי דירות לקבל תמורה אלא בעין בלבד (תוספת שטח ולא פיצוי כספי).
66. תמורות שהן תוספת אחרת, שאינה תוספת שטח לדירה הקיימת, נוגעות להטבות כלכליות הניתנות לבעלי דירות בבית משותף במסגרת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, הנלוות והנובעות מביצוע עבודות הבניה בבית המשותף. אלה כוללות, בין היתר, מימון שכר דירה לדיור חלופי בתקופת הבניה, מימון שירותי הובלה של תכולת הדירה לדיור החלופי וממנו בחזרה לדירה, היקף מפרט טכני לדירה ורמת גימור ואיכות, מימון שירותי אדריכלות, ומימון ייעוץ הנדסי, שמאי ומשפטי, ככל שניתנות בהתאם להסכם.  אף בעניין תמורות אלה יש לקיים עקרון שוויון התמורות, כאמור לעיל, ולהבטיח תמורות זהות לקבוצות השווים תוך שמירה על יחסיוּת שווי התמורות בין קבוצות השונים.  בתוך כך, ככל שבית משותף כולל קבוצות שונות של דירות - דירות למגורים, משרדים, חנויות (מסחר), ומחסנים - זכאים בעל דירה בכל קבוצת דירות לקבל הטבות כלכליות אלה באופן שווה (בקבוצתו), התואמות שונוּת וייחודיות מאפייני הדירות בכל קבוצה, ובהתאמה לגודל הדירה.  לשם המחשה, ככל שההסכם קובע הטבה כלכלית שעניינה מימון דמי שכירות לדיור חלופי בתקופת הבניה, זכאים להטבה זו בעלים של כל הדירות בבית המשותף, תוך שגובה שכר הדירה יהא בהתאמה לגודל הדירה.  הטבה כלכלית אחרת בהסכם שעניינה מתן מפרטים טכנים שונים לדירות בהתאם לייעודן (מגורים, משרדים, מסחר, אחסנה) אינה, כשלעצמה, פגיעה בשוויון התמורות.  זאת, ככל שההבחנה נובעת באופן ענייני מהשונוּת האינהרנטית בין הייעודים, ומשקפת התאמה פונקציונלית של המפרט הטכני לצורכי הדירות בכל קבוצה.
67. בהתאם לאמות המידה ולעקרונות מנחים אלה, אפנה לבחון הפגיעה הנטענת בשוויון התמורות מושא ההסכם ובכללו הסכם פוליקר.

ב.  האם נפגע שוויון התמורות בהתאם להסכם

68. בהתאם להחלטה מיום 2.4.2023, כאמור, מונה המומחה "ליתן חוות דעת בשאלה האם בהתאם להסכם [הוגדר ההסכם והתוספות לו, לרבות הסכם פוליקר] נפגע עקרון שוויון התמורות תוך השוואה בין התמורה הניתנת לכל אחת מהנתבעות לבין התמורות הניתנות לבעלי הדירות האחרים בבית המשותף. הנחת היסוד לבחינת הפגיעה בעקרון שוויון התמורות, חלקן היחסי של הדירות בזכויות בניה בבית המשותף בהתאם לצו רישום הבית המשותף, שהוא חלקן היחסי ברכוש המשותף בהעדר תקנון מוסכם והוראה אחרת החלה על הצדדים בעניין זה.  ככל שמי מהצדדים ניצל זכויות בניה במרוצת השנים שלאחר בניית הבית המשותף, לצורך הרחבת דירתו והצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה, כדוגמת התובע 4 [פוליקר], זכויות בניה אלה תבואנה בחשבון במסגרת חישוב חלקו היחסי בזכויות הבניה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף.  למען הסר ספק, בחינת הפגיעה בעקרון שוויון התמורות תהא ביחס לכלל רכיבי התמורה הניתנים לבעלי הדירות בהתאם להסכם".
69. ביום 24.3.2024 הוגשה לתיק חוות דעת המומחה (להלן - "חוות דעת המומחה"). ביום 30.5.2024 ניתן מענה המומחה לשאלות הבהרה מטעם הנתבעת 1 ומטעם הנתבעת 2, ובימים 25.7.2024 ו-18.9.2024 התקיימו ישיבות לחקירת המומחה על חוות הדעת.
70. במסגרת הדיון בשאלה האם נפגע שוויון התמורות, אבחין בין תמורות שעניינן 'תוספת שטח' לבין תמורות שעניינן 'תוספת אחרת'.

תמורות 'תוספת שטח'

71. בהתאם לכתב מינוי המומחה, הפגיעה בשוויון התמורות תיבחן בהינתן חלקן היחסי של הדירות בזכויות הבניה בבית המשותף בהתאם לצו רישום הבית המשותף, שהוא חלקן היחסי ברכוש המשותף. עוד בהתאם לכתב המינוי, ככל שמי מהצדדים ניצל זכויות בניה במרוצת השנים שלאחר בניית הבית המשותף לצורך הרחבת דירתו והצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה, כדין, זכויות בניה אלה תבואנה בחשבון במסגרת חישוב חלקו היחסי בזכויות הבניה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף.  זאת, בין היתר, בהעדר מחלוקת בין הצדדים בכתבי טענותיהם לעניין זכויות פוליקר בתוספת הבניה לדירתו (חדר ומרפסת) שהיא בהתאם להיתר בניה כדין.
72. בהלימה, לצורך בחינת שאלת הפגיעה בשוויון התמורות בהתייחס ל'תוספת שטח', בהתאם למבחן הכמותי-מהותי, יש לקבוע הבאים: מהו שטח הדירות במצבן הקיים (דירות מוצא); מהו החלק היחסי של כל דירה בזכויות הבניה; מהן תמורות 'תוספת שטח' שמקבל כל בעל דירה בהתאם להסכם; האם דירות התמורה של פוליקר ושיינמן עולות על חלקן היחסי בזכויות הבניה והאם דירות התמורה של הנתבעות שומרות על חלקן היחסי בזכויות אלה; היקף הפגיעה. תמורות 'תוספת שטח' שעניינן חניה ומחסן יידון להלן בנפרד.
73. שטח הדירות במצב קיים - שטח הדירות במצבן הקיים (דירות המוצא) ייקבע בהתאם להיתרי בניה כדין שניתנו לבניה בבית המשותף, בהלימה לכתב מינוי המומחה.
74. בהתאם לחוות דעת המומחה, אין חולק כי בשנת 1961 ניתן היתר בניה לבניית הבית המשותף, הכולל 12 דירות מגורים וחדר הסקה במרתף. עוד בהתאם לחוות דעת המומחה, שטח הבניה בהיתר הבניה משנת 1961 כולל תוספת זכויות בניה למרפסות, אשר ניתנו בעבר כנוהג מעבר לזכויות הבניה (שטח הבניה העיקרי).  כלשון המומחה, "שטחי המרפסות שנוספו בבית המשותף הנדון, מעבר לזכויות הבניה, ניתנו בהתאם לנוהג וקיימות בכל חלקות המשנה.  הנחיות היועץ המשפטי של עיריית תל אביב משנת 1989 לעניין המרפסות הן כי יש לראותן כאילו ניתנו על פי תכנית מאושרת" (סעיף 12.2 בעמודים 118-117 לחוות דעת המומחה).  בשל כך, אף מוסבר הפער בין שטחי הדירות בהיתר הבניה (רישוי), הגדול על פי רוב משטחן בצו רישום הבית המשותף שניתן מאוחר יותר בשנת 1963 (ראו גם: עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 25.7.2024, עמוד 3 שורות 2-1).
75. עוד אין חולק, כי בשנת 2001 ניתן היתר בניה כדין להרחבת דירת פוליקר המצויה בקומה השלישית בבית המשותף (תת חלקה 13), הכוללת תוספת חדר יציאה לגג בשטח של 22.8 מ"ר ומרפסת שמש בשטח של 38.7 מ"ר. הבקשה להיתר בניה הוגשה בהסכמת בעלי הדירות בבית המשותף, שאינה במחלוקת (סעיף 2.7.2 בעמוד 4 לחוות דעת המומחה; עדות המומחה, פרוטוקול דיון מיום 25.7.2024, עמוד 7 שורות 17-15, 34-31 ועמוד 8 שורות 19-6).  צו רישום הבית המשותף לא תוקן בהתאם להרחבת הדירה.  אולם, הוסכם בכתב מינוי המומחה כי כל בניה בהתאם להיתר בניה כדין בבית המשותף תבוא בחשבון לעניין חישוב חלקם היחסי של בעלי הדירות בבית המשותף בזכויות הבניה.
76. להלן טבלה המרכזת שטחי הדירות בבית המשותף בהתאם לצו רישום הבית המשותף, ושטחי הדירות בהתאם להיתרי בניה כדין:
77. לנוכח האמור, איני נדרשת לטענות הנתבעת 2 בנוגע למדידה שגויה של דירות פוליקר כפי שבוצעה על ידי החברה היזמית, משמדידה כאמור אינה רלוונטית לבחינת הפגיעה בשוויון התמורות בהתאם לכתב מינוי המומחה. למותר לציין בהקשר זה, כי בהתאם למדידת החברה היזמית, שטחי הדירות חופפים לשטחיהן בהתאם להיתרי הבניה, למעט 3 דירות פוליקר במרתף ובקומת הקרקע, אשר שטחן על פי המדידה גדל (סעיף 2.8 לחוות דעת המומחה).
78. החלק היחסי של כל דירה בזכויות הבניה - בהתאם להסכמה מושא כתב מינוי המומחה, חלקה היחסי של כל דירה בזכויות הבניה הוא בהתאם לרישום 'החלק ברכוש המשותף' בצו רישום הבית המשותף. ככל שלאחר בניית הבית המשותף ניצל בעל דירה זכויות בניה לצורך הרחבת דירתו והצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה, זכויות בניה אלה תבואנה בחשבון במסגרת חישוב חלקו היחסי בזכויות הבניה.

אין חולק לעניין חלקן היחסי של הדירות בזכויות הבניה בהתאם לצו רישום הבית המשותף.  עוד אין חולק, כי לאחר בניית הבית המשותף ניצל פוליקר זכויות בניה לצורך הרחבת דירתו בקומה העליונה בבית המשותף, הכוללת תוספת חדר בקומת הגג בשטח של 22.8 מ"ר ומרפסת שמש בשטח של 38.7 מ"ר, בהתאם להיתר בניה כדין.

79. במסגרת חוות הדעת ערך המומחה תחשיב בדבר חלקם היחסי של בעלי הדירות בזכויות הבניה בהינתן הרחבת דירת פוליקר. בהתאם לתחשיב, שטח ההרחבה ושטח מרפסת השמש חושבו, לצורך התאמה לשטחי הדירות ברישום, בהפחתה של 10% לעומת השטח בהיתר.  בנוסף, שטח מרפסת השמש חושב על פי מקדם הפחתה אקוויוולנטי לשטח בנוי של 0.3.  בהתאם ולעניין זה, שטח דירת פוליקר שהורחבה עומד על 61 מ"ר (61.64 מ"ר + (22.8 מ"ר + 38.7 X 0.3) X 0.9) (סעיף 2.9.4 בעמוד 6 לחוות דעת המומחה).  הצדדים לא חלקו על תחשיב המומחה, אשר מצאתיו בטווח מקדמי הפחתה אקוויוולנטיים על פי כללי שמאות מקובלים.
80. להלן טבלה המרכזת חלקם היחסי של בעלי הדירות בזכויות הבניה בהתאם לצו רישום הבית המשותף, וחלקם היחסי בזכויות הבניה בהתאם לתיקון לאחר הרחבת דירת פוליקר כנדרש על פי כתב מינוי המומחה:
81. תמורות 'תוספת שטח' של הבעלים בהתאם להסכם - בהתייחס לתמורות שעניינן 'תוספת שטח', נקבע בהסכם כי לבעלים תעמודנה 12 דירות תמורה. לכל דירת תמורה תהא תוספת שטח עיקרי של 20 מ"ר (הותרה סטיה של 3% משטח הדירה ככל שתאושר בפועל בהיתר הבניה), הכולל מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), וכן מרפסת שמש ששטחה לא יפחת מ-12 מ"ר, חניה רגילה תת קרקעית, ומחסן, ככל שיהיו מחסנים (סעיפים 2, 5 ו-7.10 להסכם).  בהתאם לתוספת להסכם (אינה נושאת תאריך), בוצעה הפחתה אחידה של 2 מ"ר מכל הדירות בבית החדש שייבנה (דירות בעלים ודירות יזם) לטובת התקנת מעלית שניה שתכלול מנגנון פיקוד שבת, כך שלכל דירת בעלים תוספת שטח עיקרי אחידה של 18 מ"ר (סעיף 10 לתוספת להסכם, סעיף 2.12.1 בעמוד 10 לחוות דעת המומחה).
82. בהתאם להסכם, לפוליקר 3 דירות תמורה (חלף 5 הדירות שבבעלותו כיום), כדלקמן: דירה בקומה הראשונה בשטח עיקרי של 45 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר; דירה בקומה השניה בשטח עיקרי של 45 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר; דירת פנטהאוס בשטח עיקרי של 257.5 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש בשטח של 34 מ"ר. לדירות התמורה של פוליקר יוצמדו 3 חניות.  בהתאם ל'הסכם פוליקר', לדירת הפנטהאוס "תוכשר ותוצמד על הגג העליון ביותר, שמעל הדירה הנ"ל, מרפסת בשטח של 40 מ"ר, כאשר הגישה למרפסת הנ"ל תהיה מתוך הדירה עצמה.  במידה ומכל סיבה שהיא תסרב הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את בניית המרפסת כאמור, לא יהווה הדבר הפרה של ההסכם מצד היזם, אך במקרה כאמור, יפצה היזם את הבעלים בסך של 1 (אחד) מיליון ש"ח ברוטו, ומלבד סכום זה לא יישא היזם בתשלום אחר כלשהו בקשר עם האמור".  בעניין זה הבהיר המומחה בחוות הדעת ובמענה לשאלות הבהרה, כי "מרכיב זה של הצמדת הגג העליון מקובל בתכנית 3729א' שחלה על הנכס ובסביבת הנכס" (סעיף 5 בעמוד 4 וסעיף 5.4 בעמוד 8 למענה המומחה לשאלות הבהרה), מכוחה ניתן היתר הבניה.
83. 00במסגרת חוות הדעת ערך המומחה תחשיב של כלל שטחי דירות התמורה בהתאם להסכם, תוך ששטחי המרפסות חושבו על פי מקדמי הפחתה אקוויוולנטיים לשטח בנוי, כדלקמן: מרפסת שמש בקומה רגילה - 0.4, מרפסת שמש גג - 0.3 (בהתאמה למקדם הפחתה אקוויוולנטי של מרפסת השמש בדירת פוליקר במצב קיים, כאמור לעיל), מרפסת שמש גג עליון - 0.15. בהתאם לתחשיב זה, שטח דירת הפנטהאוס של פוליקר עומד על 7 מ"ר (257.5 מ"ר + (34 מ"ר X 0.3) + (40 מ"ר X 0.15) (סעיף 2.14.2 בעמוד 15 לחוות דעת המומחה).  הנני לאמץ תחשיב המומחה, אשר נערך אף הוא בטווח מקדמי הפחתה אקוויוולנטיים על פי כללי שמאות מקובלים (ראו גם: עדותו המהימנה והמקצועית של המומחה בעניין זה, פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 16 שורות 27-13).
84. 0להלן טבלה המרכזת חלקם היחסי של בעלי הדירות בזכויות הבניה בדירות המוצא (מצב קיים), וחלקם היחסי בזכויות הבניה על פי דירות התמורה 'תוספת שטח' בהתאם להסכם (מצב יוצא):
85. העולה מן האמור, חלקו היחסי המצטבר של פוליקר בתמורות 'תוספת שטח' במצב יוצא בהתאם להסכם - 30.16%, וחלקה היחסי המצטבר של שיינמן בתמורות אלה - 15.12%, עולה על חלקם היחסי בזכויות הבניה במצב הקיים, 30.07% ו-13.90%, בהתאמה. בנוסף, חלקן היחסי של כל אחת מהנתבעות בתמורות 'תוספת שטח' במצב יוצא בהתאם להסכם (9.12%) נמוך מחלקן היחסי בזכויות הבניה במצב הקיים, 9.34%.
86. היקף הפגיעה - סך כל התמורות 'תוספת שטח' של הבעלים בהתאם להסכם עומד על 350.71 מ"ר (1,237.9 מ"ר (סך כל שטח הדירות אקוויוולנטי במצב יוצא) פחות 887.19 מ"ר (סך כל שטחי הדירות במצב קיים)).
87. בהתייחס לדירות פוליקר, סך כל שטח דירות התמורה אקוויוולנטי עומד על 3 מ"ר (49.8 + 49.8 + 273.7 מ"ר). בהתאם לחלקו היחסי המצטבר בזכויות הבניה במצב קיים (30.07%), זכאי פוליקר לדירות תמורה ששטחן הכולל עומד על 372.21 מ"ר (350.71 מ"ר X 30.07% = 105.46 מ"ר + 266.75 מ"ר (שטחן הכולל של דירותיו במצב קיים: 15.64 + 48.43 + 48.43 + 61.64 + 92.61 מ"ר).  לפיכך, התמורה העודפת של פוליקר בנוגע לתמורות 'תוספת שטח' בהתאם להסכם עומדת על 1.09 מ"ר.
88. בהתייחס לדירות שיינמן, סך כל שטח דירות התמורה אקוויוולנטי עומד על 2 מ"ר (93.6 + 93.6 מ"ר). בהתאם לחלקה היחסי המצטבר בזכויות הבניה במצב קיים (13.90%), זכאית שיינמן לדירות תמורה ששטחן הכולל עומד על 172.03 מ"ר (350.71 מ"ר X 13.90% = 48.75 מ"ר + 123.28 מ"ר (שטחן הכולל של דירותיה במצב קיים: 61.64 + 61.64 מ"ר).  לפיכך, התמורה העודפת של שיינמן בנוגע לתמורות 'תוספת שטח' בהתאם להסכם עומדת על 15.17 מ"ר.
89. בהתייחס לדירות הנתבעות, שטח כל דירת תמורה אקוויוולנטי עומד על 9 מ"ר. בהתאם לחלקה היחסי של כל אחת מהנתבעות בזכויות הבניה במצב קיים (9.34%), זכאיות כל אחת מהן לדירת תמורה ששטחה האקוויוולנטי עומד על 115.62 מ"ר (350.71 מ"ר X 9.34% = 32.76 מ"ר + 82.86 מ"ר (שטח כל דירה במצב קיים).  לפיכך, נגרע מכל נתבעת חלקה בתמורות 'תוספת שטח' העומד על 2.72 מ"ר.
90. סיכום ביניים: בהתייחס ל'תוספת שטח' של דירות התמורה בבית המשותף החדש שייבנה, נפגע שוויון התמורות, הן ביחס לתמורות עודפות שניתנו לשיינמן ולפוליקר, הן ביחס לתמורות שהנתבעות זכאיות להן בהינתן חלקן היחסי בזכויות הבניה. שווי הפגיעה יידון להלן בפרק 'גובה הפיצוי הכספי'.

תמורות 'תוספת שטח' מסוג חניה ומחסן

91. בהתאם להסכם, לבעלים תעמודנה 12 דירות מגורים.
92. בתוך כך, בהתאם לתוספת להסכם, חלף 5 הדירות שבבעלות פוליקר כיום (מצב קיים), יקבל פוליקר 3 דירות תמורה בבית החדש שייבנה: דירת גג (פנטהאוס), הכוללת איחוד שטח הדירה בקומת המרתף, שטח הדירה בקומה השניה ושטח הדירה בקומה השלישית (כיום), דירה בקומה הראשונה, ודירה בקומה השניה. בהתאמה, מספר דירות הבעלים בבית החדש יעמוד על 11 דירות מגורים.
93. בהתייחס לחניה, נקבע בהסכם כי "לכל דירה מדירות הבעלים תוצמד חניה אחת קונבנציונאלית עצמאית (לא חלק מחניה עוקבת), מקורה, תת קרקעית, שלא באמצעות שימוש במתקן אוטומטי ו/או מתקן מכאני (מכפיל וכיו"ב) או מתקן חניה אחר" (סעיף 7.7 להסכם).
94. אשר למחסן, נקבע בהסכם כי "ככל שיתאפשר מבחינה תכנונית לבנות מחסנים בקומות המרתף של הבניין, יבנה היזם מחסנים ולאחר הקצאת שני מחסנים לדירות היזם, יקצה אותם לבעלים של כל אחת מדירות הבעלים, עד להצמדת מחסן אחד לכל דירה מדירות הבעלים החדשות. כל יתר המחסנים שייבנו יהיו שייכים ליזם.  יובהר כי ככל שייבנו מחסנים, הם יהיו ככל הניתן שווים בשטחם (בכל מקרה מחסני הבעלים לא יהיו קטנים ממחסני היזם) ולא פחות מ-4 מ"ר לכל שטח מחסן שיוצמד לדירות הבעלים החדשות" (סעיף 5.9 להסכם).
95. בהתאם לצו רישום הבית המשותף, הבית הוא בן 5 קומות וכולל "13 דירות".
96. בהתאם להסכם, הדירה שבבעלות פוליקר בקומת המרתף, המהווה 'חדר' ששטח רצפתו 15.64 מ"ר על פי צו הרישום (18 מ"ר בהתאם להיתר הבניה), אינה מזכה בחניה ובמחסן (מבלי לגרוע מחלקה היחסי בזכויות הבניה בבית המשותף). זאת, בהינתן מאפייניה השונים בהשוואה לדירות המגורים בבית המשותף, משבהתאם להסכם ייעודה לשמש חדר הסקה בקומת המרתף ולנוכח גודלה.  כפי שעמד על כך המומחה בחוות דעתו, "תכניות המרתפים החלות על הנכס וכן תכנית 3729א' לרובע 4 אינן מתירות שימוש למטרה עיקרית ליחידה נפרדת במפלס המרתף, אלא אם כבר קיימת יחידה כזאת בהיתר בניה שניתן כדין".  בנסיבות דנן, אין חולק כי "הנכס משמש בפועל כחדר מלח ואינו משמש למגורים" (סעיפים 2.11.5
    ו-2.11.7 לחוות הדעת).
97. לפוליקר 4 דירות מגורים בבית המשותף ולכן זכאי ל-4 חניות ול-4 מחסנים שיוצמדו לדירות התמורה בבניין החדש שייבנה. עם זאת, אין חולק כי בהתאם לתוספות להסכם, דירות התמורה של פוליקר כוללות הצמדה של 3 חניות ושל מחסן אחד בלבד, תוך שיתאפשר לפוליקר לבחור הראשון המחסן (ראו גם, סעיף 5 לתוספת להסכם מיום 8.8.2021).  כפי שהבהיר המומחה במענה לשאלות הבהרה, ויתור פוליקר על 3 מחסנים שהוא זכאי להם בהתאם למנגנון התמורות על פי ההסכם נעשה על מנת לאפשר לכל בעלי הדירות האחרים בבית המשותף לקבל מחסן.  כלשון המומחה, "בחינת הבקשה להיתר מעלה כי לגבי המחסנים במרתף, אין יתרון כלכלי מהותי בבחירה הראשונה של המחסן, כאשר ויתור [פוליקר] על מחסנים שמקבלת כל דירה קיימת, ביחס ל-3 דירות קיימות, מאפשר ליתר הדירות הקיימות בבית המשותף לקבל כל אחת מחסן" (סעיף 5.7 בעמוד 9 למענה המומחה לשאלות הבהרה).  כפי הצהרת נציג החברה היזמית במעמד הדיון, בפועל "יש מחסן לכל דירה" (פרוטוקול דיון מיום 18.9.2024, עמוד 20 שורה 14).
98. סיכום ביניים: בהתייחס לתמורות 'תוספת שטח' מסוג חניה ומחסן שיוצמדו לדירות התמורה של הבעלים בבית המשותף החדש שייבנה, לפוליקר תמורה פחותה של 1 חניה ו-3 מחסנים. ערה אני לכך שפוליקר מחל על תמורות אלה בהתאם להסכם.  אולם, במסגרת בחינה טענת הנתבעות לפגיעה בשוויון התמורות מחמת תמורות עודפות לפוליקר, ברי כי יש לבחון מכלול התמורות שהוא זכאי להן בהתאם להסכם על פי אמות המידה החלות על כלל בעלי הדירות בבית המשותף.  שווי הפגיעה יידון להלן בפרק 'גובה הפיצוי הכספי'.

תמורות 'תוספת אחרת'

99. בהתאם לכתב מינוי המומחה המוסכם, בחינת הפגיעה בשוויון התמורות תהא ביחס לכלל רכיבי התמורה הניתנים לבעלי הדירות בהתאם להסכם. לצד תמורות 'תוספת שטח' לבעלים, נקבעו בהסכם תמורות שהן 'תוספת אחרת'.  לטענת הנתבעות, פוליקר ושיינמן נהנים מתמורות 'תוספת אחרת' (החברה היזמית נושאת בעלותן) בעניינים הבאים, העולות כדי פגיעה בשוויון התמורות: עליה בקומות ביתר ממיקום דירותיהם הנוכחיות, מימון מפרט טכני משודרג בדירת הפנטהאוס (פוליקר), מימון שירותי ייעוץ אדריכלי ושירותי ייעוץ משפטי (פוליקר), מימון שירותי אריזה והובלה (פוליקר), מימון דמי שכירות בתקופה הבניה בגין דירת החדר שבקומת המרתף (פוליקר), ונשיאה בתשלומי מס החלים על שיינמן ופוליקר בשל היותם בעלים של יותר מדירה אחת בבית המשותף.

אתייחס למחלוקות בעניינים אלה, כסדרם.