אשר לביצוע הפרויקט במשותף עם בית משותף ברחוב בילטמור 9 לעניין מרתף חניה משותף לשני הבניינים, משבצדו זיקות הנאה הדדיות, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. בהעדר הסכמת הנתבעת 2, לא ניתן לאשר בניית מרתף החניה המשותף.
- אפנה, אפוא, לדיון ולהכרעה בתביעה.
דיון והכרעה
- תחילה, אעמוד על המסגרת הנורמטיבית לדיון המשפטי, הן הוראות חוק החיזוק הרלוונטיות לסכסוך דנא ותכנית מתאר ארצית 38, הן אמות המידה המנחות לבחינת טעמי סירוב המיעוט להסכם שנחתם על ידי רוב דרוש מקרב בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע פרויקט תמ"א 38. לאחריה, אדרש למחלוקות שניטשו בין הצדדים, הן טענת הנתבעות לפגיעה מהותית בשוויון התמורות בשל מתן תמורות עודפות לפוליקר ולשיינמן בהתאם להסכם, הן טענת הנתבעת 2 לפגיעה בזכויותיה הקנייניות בשל מתן זיקת הנאה לבעלי דירות בבית משותף סמוך בחניון תת קרקעי משותף.
המסגרת הנורמטיבית
חוק החיזוק ותמ"א 38
- חוק החיזוק נחקק בשנת 2008 כצעד משלים ליישום תמ"א 38, תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
- תמ"א 38 אושרה בהתאם להחלטת ממשלה מיום 27.3.2005. תכליתה, חיזוק מבנים ובכללם בתים משותפים בישראל מפני רעידות אדמה, תוך התאמתם לתקן הישראלי המחייב בעניין זה מחודש ינואר 1980, על מנת להבטיח היערכות נאותה לתרחיש רעידת אדמה בישראל וצמצום תוצאותיה ההרסניות של רעידת אדמה חזקה, ככל שתפקוד אזורנו, אשר בצדה סכנה ממשית לאובדן חיי אדם. אישור התכנית נעשה על רקע ממצאים קשים ומסקנות דוח מבקר המדינה שעסק בהיערכות לרעידות אדמה מבחינת עמידות המבנים והתשתיות בישראל, בקבעו כי ההיערכות לקראת רעידת אדמה בישראל "חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי. אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבניה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה" (דוח מבקר המדינה, עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה - תמונת מצב, מרץ 2011).
- בהלימה, על מנת לעודד חיזוק מבנים קיימים ושיפור עמידותם מפני רעידות אדמה, מעניקה תמ"א 38 תמריצים כלכליים ותכנוניים לבעלי מבנים ובתים משותפים בישראל וליזמים, הכוללים, בין היתר, זכויות בניה מוגדלות, פטורים והקלות במסים ובהיטלים, והליך מקוצר למתן היתר הבניה. בתוך כך, כלשון כבוד השופט א' שהם, "תמ"א 38 מהווה כלי תכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נדרש לחזק. בשל כך, מהווה תמ"א 38 גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית" (ערעור עתירה/תובענה מנהלית 7381/15 ש. דורפברגר בערעור מיסים נ' עודד, פסקה 23 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.10.2016) (להלן - עניין דורפברגר); ראו גם: ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 69335-06-23 ניר נ' נאור, פסקאות 19-16 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (24.1.2024) (להלן - עניין ניר)).
- תכלית חוק החיזוק, אשר נחקק כאמור כצעד משלים הנחוץ ליישום תמ"א 38, היא הורדת רף ההסכמה הדרוש מקרב בעלי דירות בבית משותף לצורך ביצוע עבודות ברכוש המשותף שעניינן חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, הגובר על הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ראו גם: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 313,7.2007, עמוד 702). בתוך כך, נקבע שיעור שונה של רף הסכמה מקרב בעלי דירות בבית משותף, בהתאמה להיקף העבודות שתבוצענה במסגרת פרויקט לחיזוק הבית מפני רעידות אדמה: לביצוע עבודות חיזוק שאינן כוללות הרחבת דירה או בניית דירה חדשה בבית המשותף נדרש רף הסכמה בשיעור של 51% (סעיף 3 לחוק החיזוק); לביצוע עבודות חיזוק הכוללות הרחבת דירה נדרש רף הסכמה בשיעור של 60% (סעיף 4 לחוק החיזוק); לביצוע עבודות חיזוק הכוללות בניית דירה חדשה אחת או יותר נדרש אמנם רף הסכמה בשיעור של 100%, אך רשאי המפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוע העבודות על פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם 66% מהדירות בבית המשותף, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו" (סעיף 5 לחוק החיזוק).
- סעיף 5א לחוק החיזוק, הרלוונטי לסכסוך מושא התביעה דנן, מורנו כי ביצוע עבודות לחיזוק בית משותף מפני רעידות אדמה הכוללות הריסת בניין קיים והקמתו מחדש, "טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות" (100%). המפקח על רישום מקרקעין רשאי לאשר ביצוע עבודות כאמור אף אם לא התקבלה על כך החלטה של כל בעלי הדירות בבית המשותף, "על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו" (סעיף 5א לחוק חל על התביעה דנן בנוסחו טרם תיקון מספר 8, לנוכח הוראות תחילה ותחולה (ס"ח תשפ"ג מספר 3046 מיום 6.6.2023)).
- ההסדר בחוק החיזוק, לפיו הורד רף ההסכמה הנדרש מקרב בעלי דירות לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף, נקבע במשולב עם מנגנונים נוספים שמטרתם, כאמור, להקל על ניצול זכויות בניה המוענקות כתמריץ לבעלי הדירות לחזק הבית המשותף שבבעלותם מפני רעידות אדמה. זאת, תוך יצירת איזון בין זכויות בעלי הדירות בבית המשותף ומעמדו של הרכוש המשותף לבין האינטרס הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה (ראו גם: ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 37143-09-25 זלינגר נ' דגני, פסקה 18 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (22.2.2026) (להלן - עניין זלינגר); עניין ניר, שם).
- יפים בהקשר זה דבריה של כבוד השופטת ד' ברק ארז בפסק הדין ברשות ערעור אזרחי 1002/14 שומרוני נ' קופמן, פסקה 23 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.7.2014) (להלן - עניין שומרוני), אשר לא נס לֵחָם, לאמור: "את ההסדר הקבוע בחוק החיזוק יש לפרש גם לאור תרומתו למימוש תמ"א 38, המקנה לבעלי הדירות זכויות קנייניות נוספות, שאלמלא תכנית זו לא היו מוקנות להם כלל. בשונה מן ההסדרים האחרים בחוק המקרקעין המאפשרים קבלת החלטות ברוב דעות, על מנת להתגבר על בעיות סרבנות בניהולו של הבית המשותף, חוק החיזוק נועד לאפשר לדיירים לממש זכויות קנייניות חדשות שהוענקו להם רק מכוחה של תמ"א 38. אם כן, הוצאה לפועל של תכנית חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה יכולה להיבחן רק מן הפרספקטיבה של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות, אלא גם מן הפרספקטיבה של העצמת זכויות הקניין שלהם: הם זוכים להקצאה של נכס קנייני יקר ערך שהוענק להם בפטור מתשלומי מסים ותשלומי חובה אחרים" (ראו גם: ערעור אזרחי 3700/15 רוט נ' עגנון, פורסם ב"נבו" (27.6.2016); עניין דורפברגר, שם; ערעור שונה - אזרחי (תל אביב) 19339-01-23 אייזן נ' טקר, פסקה 16 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (15.5.2023) (להלן - עניין אייזן מחוזי)).
התנגדות בעל דירה לפרויקט תמ"א 38
- כאמור, סעיף 5א לחוק החיזוק מורנו סמכות המפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוע עבודות חיזוק בהתאם לתמ"א 38, הכוללות הריסת הבית המשותף ובנייתו מחדש, בכפוף להסכמה של רוב דרוש מקרב בעלי הדירות בבית המשותף, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".
- בעניין שומרוני הוסיפה כבוד השופטת ד' ברק ארז וקבעה השיקולים ואמות המידה שעל המפקח על רישום מקרקעין לשקול בהידרשו לתביעה של בעלי דירות בבית משותף לאשר הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, חרף התנגדות מיעוט מקרב בעלי הדירות, כלשונה, לאמור: "האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי 'עקרוני' ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין" (שם, פסקה 27 לפסק הדין).
- נטל ההוכחה רובץ לפתחו של המתנגד להוכיח טעמי התנגדותו וסירובו הסביר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, אשר בעטיים לא יאשר המפקח על רישום מקרקעין ביצוע הפרויקט בהתאם להסכם שנחתם על ידי רוב דרוש מקרב בעלי הדירות. עוד כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, בנסיבות בהן המתנגד לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף הוא מתנגד יחיד מקרב כל בעלי הדירות בבית המשותף, הנטל הרובץ לפתחו להוכיח טעמי התנגדותו שבעטיים לא יאושר הפרויקט, הוא נטל כבד יותר מהרגיל (ראו גם: רשות ערעור אזרחי 2331/24 ניר נ' ששון, פסקה 6 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (23.6.2024); ערעור שונה - אזרחי (תל אביב) 50506-09-19 יעל נ' באומלשפינר, פורסם ב"נבו" (15.1.2020); ערעור שונה - אזרחי (תל אביב) 37151-01-22 אודרי נ' עטר, פורסם ב"נבו" (2.6.2022); עניין ניר, פסקה 19 לפסק הדין).
- כפי שהוסיפה והבהירה כבוד השופטת ל' ביבי בפסק הדין בעניין זלינגר, אשר ניתן לאחרונה, בהתייחסה לנטל הרובץ לפתחו של בעל דירה המתנגד לביצוע פרויקט תמ"א 38 להוכיח קיומה של 'תכנית חלופית קונקרטית', כי "הכוונה היא שיהא על הדייר המסרב להציג חלופה אפשרית אחרת בכל תחום ועניין השנוי במחלוקת - קרי לתמוך בקיומה של חלופה התואמת את גישתו והתנגדותו" (שם, פסקה 22 לפסק הדין).
- עוד כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, בהידרש המפקח על רישום מקרקעין לבחינת טעמי התנגדות המיעוט מקרב בעלי הדירות בבית המשותף, עליו ליתן הדעת לכך שבמסגרת חוק החיזוק ביקש המחוקק לרכך 'הגנת הקניין' העומדת לבעלי דירות בבית משותף וליתן מקום ל'הגנת החבות' השוללת זכות הווטו של המיעוט ככל שזו עלולה למנוע השאת תועלת לכלל בעלי הדירות בבית המשותף.
- עמד על כך כבוד השופט י' כהן בפסק הדין בקשות עירייה אחרות (מחוזי חיפה) 899-03-09 קלצ'וק נ' אורון, פסקה 18 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (29.4.2010) (להלן - עניין קלצ'וק), בקבעו לאמור: "בבואנו ליישם את 'חוק החיזוק', עלינו לשנות מהתפיסה הרגילה המנחה אותנו בהגנת זכויותיהם הקנייניות של בעלי דירות ברכוש המשותף, ובמקום לנהוג על פי תפיסת ההגנה הכללית בדיני המקרקעין, עלינו לאמץ את התפיסה שעמדה בבסיס פס"ד צודלר. ... כאשר יינתן היתר הבניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסירובו ליתן הסכמתו, יתייצב נא הרוב בפני המפקח על רישום מקרקעין, והמפקח יבחן האם הופר השוויון, והאם הרוב נוהג בתום לב, והאם 'הפיחותים' בזכויות הקניין של המיעוט בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק הנעשות בבית. מעל לכל, אם ימצא המפקח מקום לכך, יהיה בוודאי מוסמך להתנות את ביצוע העבודות בפיצוי כספי. המפקח על רישום המקרקעין לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק [על] בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו. זכויות אלה תדללנה וייגרמו להם 'פיחותים', אך פגיעות אלה לא יהיה בכוחם למנוע את עבודות החיזוק. סמכות ההתערבות של המפקח לקבל את טענות המיעוט ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה אפוא מצומצמת ביותר" (ראו גם: עניין זלינגר, פסקה 23 לפסק הדין; עניין אייזן מחוזי, פסקה 23 לפסק הדין; ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 32926-01-22 ישראל נ' יהב, פסקה 17 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (15.6.2022); ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב, פורסם ב"נבו" (26.4.2021) (להלן - עניין ניסני)).
מן הכלל אל הפרט
- תחילה, הנני לדחות טענת הנתבעת 2 בכתב סיכומיה לפגיעה בהליך הוגן משלא התאפשר לה כנטען להוסיף ראיות ולחקור התובעים להוכחת טענותיה בדבר הסכם מפלה המעניק לפוליקר תמורות עודפות וקיצוניות, פרי התנהלות חסרת תום לב של החברה היזמית ותוך הסתרת מסמכים.
- זאת, משבין הצדדים באה הסכמה דיונית, לפיה ימונה שמאי מקרקעין מומחה מטעם המפקחת על רישום מקרקעין (המומחה), לבירור המחלוקות מושא התביעה דנן, על דרך של מתן חוות דעת בשאלה האם נפגע עקרון שוויון התמורות ביחס לדירות התמורה של הנתבעות בהשוואה לכלל התמורות הניתנות לבעלי הדירות האחרים בבית המשותף על פי ההסכם, לרבות ההסכם שנחתם עם פוליקר, כמפורט בהחלטה מיום 19.3.2023 שניתנה במעמד הדיון. משלא עלה בידי הצדדים להסכים זהות המומחה, הוריתי לבקשתם בהחלטה מיום 2.4.2023 מינוי המומחה, שמאי המקרקעין, הכלכלן ועורך הדין שלומי מערבי, ליתן חוות הדעת בשאלה האם בהתאם להסכם, הכולל כאמור התוספות לו ובכללן התוספת שנחתמה עם פוליקר, נפגע שוויון התמורות. זאת תוך השוואה בין התמורה הניתנת לכל אחת מדירות הנתבעות לבין התמורות הניתנות לבעלי הדירות האחרות בבית המשותף, כמפורט בהרחבה בהחלטה, תוך שהובהר כי בחינת הפגיעה בשוויון התמורות תהא ביחס לכלל רכיבי התמורה הניתנים לבעלי הדירות בהתאם להסכם. עוד בהתאם להחלטה המוסכמת בדבר מינוי המומחה, רשאים הצדדים להפנות למומחה שאלות הבהרה ולחקרו על חוות הדעת, כפי שנקטו בגדרי בירור התביעה דנן.
- מבלי לגרוע מן האמור, אבהיר כי טענת הנתבעת 2 בדבר חוסר תום לב החברה היזמית נוגעת להסתרת ההסכם שנחתם עם פוליקר, אשר כנטען מהווה הסכם מפלה המקנה לו תמורות עודפות וחריגות באופן הפוגע בשוויון התמורות. אולם, אין חולק כי הסכם זה הובא לידיעת הנתבעת, לכל המאוחר, במועד הגשת התביעה דנן (צורף נספח לכתב התביעה). עוד אין חולק, כי הנתבעת לא חתמה על ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף. בנסיבות אלה, אין בטענה להסתרת ההסכם שנחתם עם פוליקר עובר להגשת התביעה, כשלעצמה, כדי לפגוע בזכויות הנתבעת שעה שהסכם זה עומד בליבת בירור התביעה דנן. זאת, בשונה מנסיבות שבהן בעל דירה בבית משותף מתקשר בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, תוך שהוסתר ממנו הסכם פרטני שנחתם בין חברה יזמית לבין בעל דירה אחרת בבית המשותף. בבחינת מידע מהותי אשר אי גילויו עלול לעלות כדי פגיעה מהותית בזכויות בעל הדירה.
פגיעה בשוויון התמורות
- בין הצדדים ניטשה מחלוקת בשאלה האם ההסכם, הכולל תוספת שנחתמה בין פוליקר לבין החברה היזמית (להלן - "הסכם פוליקר"), עולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות בין בעלי הדירות בבית המשותף. בתוך כך, נחלקו הצדדים בשאלות המשנה הבאות: מהו המבחן הקובע לבחינת הפגיעה בשוויון התמורות; האם נפגע שוויון התמורות בשל מתן תמורות עודפות לפוליקר ולשיינמן, לרבות רכיבי התמורות אשר יש לראות בהם תמורה עודפת; מהו הסעד בגין פגיעה בשוויון התמורות - האם דחיית התביעה לאישור ביצוע הפרויקט בהתאם להסכם או שמא פסיקת פיצוי כספי או פיצוי בעין (בין התובעים לבין הנתבעת 1 הסכמה בעניין זה, מושא פסק הדין החלקי, לפיה תיקון הפגיעה יהא על דרך של פיצוי כספי); מהו גובה הפיצוי, לרבות המועד הקובע לשומת שווי הפגיעה.
אדרש למחלוקות אלה כסדרן.