על פי טופס הדיווח לשלטונות מס שבח, החזקה בדירה נמסרה לרוכשים ביום 10.1.1998. אין חולק כי הם לא התגוררו בה מעולם, והיא הושכרה כל השנים לצדדים שלישיים, ודמי השכירות שמשו לפרעון תשלומי המשכנתא החודשיים. עד כאן לפרק הראשון של הפרשה.
- בין המערערים, בני הזוג ניסים ואורלי חזן, לבין האחים חזן פרץ סכסוך, שבעקבותיו הגישו הראשונים תביעה כספית נגד האחרונים, וניתן פסק דין כספי לטובת המערערים. בעקבות פסק הדין נפתח תיק הוצאה לפועל, מונה כונס נכסים והוטל עיקול על הדירה, שנותרה רשומה במירשם על שם האחים חזן, לצורך מכירתה כדי לממש מתוכה את החוב הפסוק.
- הרוכשים פנו לראש ההוצאה לפועל בבקשה להסיר את העיקול ולבטל את מינוי כונס הנכסים בטענה כי הם בעלי הזכויות בדירה עוד משנת 1997. הם הופנו לבית המשפט לצורך הגשת בקשה לסעד הצהרתי בדבר זכויותיהם בדירה.
פסק הדין של בית משפט קמא
- בית משפט קמא התמקד בשאלה העיקרית העולה לדיון בהליך זה והיא – האם עיסקת מכר הדירה בין האחים חזן לבין הרוכשים הינה עיסקת מכר אמיתית, או שמא היא עיסקה פיקטיבית שאינה משקפת את הכוונות האמיתיות של הצדדים לעיסקה. הוא הניח, ועל הנחה זו לא היתה מחלוקת, כי אם אמנם מדובר בעיסקה אמיתית, כי אז זכויותיהם של הרוכשים, אריק ולילך, בדירה גוברות על זכותם של המערערים, ניסים ואורלי, כבעלי עיקול על הדירה שהוטל שנים לאחר עריכת עיסקת מכר הדירה לצורך מימוש החוב הפסוק העומד לזכותם.
בית המשפט נדרש להתמודד בהקשר זה עם הטענה העיקרית שעלתה מפי המערערים לפיה עיסקת המכר איננה אלא עיסקה למראית עין, שאינה משקפת העברת זכויות אמיתית בין הצדדים. לטענתם, העיסקה נועדה הן כדי להציג מצג בפני הבנק המלווה כי מתבצעות במסגרת שותפות האחים חזן מכירות אינטנסיביות של דירות – מצג שהיה חשוב להציג משיקולים עיסקיים שונים, והן לצורך קבלת משכנתא המיועדת לרכישת דירה לזוג צעיר, שתנאי קבלתה טובים במיוחד; כן נטען, כי העיסקה נועדה להבריח את הדירה מהישג ידם של הנושים, עקב כניסתה של השותפות לקשיים כלכליים. לאמיתו של דבר, כך נטען, הכוונה האמיתית של הצדדים לחוזה המכר היתה להותיר את הבעלות בדירה בידי האחים חזן. משכך, הזכויות בדירה מעולם לא עברו לרוכשים, והמערערים רשאים, אפוא, להמשיך בהליכי מימוש הדירה, הנמצאת בבעלות האחים חזן, לצורך פרעון החוב הפסוק. לחלופין, נטען על ידי המערערים כי גם אם חוזה מכר הדירה הוא אמיתי, יש להתנות מתן סעד הצהרתי בדבר זכויות הרוכשים בדירה בכך שיוכר כי עומדת להם, למערערים, זכות לשים ידם על הזכות החוזית שבידי המוכרים ליתרת התמורה החוזית שטרם שולמה להם על ידי הרוכשים, כדי לממש מתוכה את החוב הפסוק.