- בית משפט קמא דחה על הסף את הטענה החלופית האחרונה, מן הטעם כי חלה, לדבריו, התיישנות על תביעתם של האחים חזן כנגד הרוכשים ליתרת התמורה החוזית שלא שולמה, ככל שדרישה מעין זו לא נמחלה; משהמערערים עומדים בנעלי האחים חזן לענין זה, דין דרישתם זו להידחות.
- מכאן, נדרש בית משפט קמא לבחינת טיבה של עיסקת המכר ומידת אמיתותה. בבחינה זו הוא התייחס בפירוט לטענות המערערים, לפיהן מדובר בעיסקה למראית עין, שכן לא ברור האם וכיצד שולמה יתרת התמורה החוזית מעבר לסכום המשכנתא שנלקחה; אריק חזן בעדותו לא ידע לומר פרטים על העיסקה – מי עורך הדין שטיפל בה, מהו שכר הטרחה ששילם בעבור הטיפול המקצועי, מי דיווח לשלטונות מס שבח על העיסקה, ומדוע לא פעל תקופה כה ארוכה לרישום הזכויות בדירה על שמו ועל שם רעייתו, והמתין ברישום הערת אזהרה על דבר זכויותיהם בדירה עד שהתגלעה המחלוקת; וכך נטען, כי במשך 10 שנים הדירה נותרה רשומה על שם האחים חזן, ללא כל אזכור לזכויות הרוכשים; הרוכשים אף לא הצביעו על מתן יפוי כח בלתי חוזר לצורך רישום זכויותיהם בדירה, ולא הציגו הסכמי שכירות שנחתמו בשמם כמשכירים לאורך השנים; הם אף לא הראו כי קבלו ערבויות על פי חוקי המכר, לא הוכיחו מתי קבלו חזקה בדירה, האם שלמו מיסי עיריה בשמם, והאם נרשמו כמחזיקים בדירה בגופים המספקים שירותים – כגון חשמל, מים, גז, מיסי ועד בית וכיוצא באלה. עוד נטען, כי האחים חזן מציגים עצמם כבעלים של הדירה, ומתעלמים מחוזה המכר. לאור כל אלה, טענו המערערים כי מדובר בחוזה לא אמיתי, שעניינו בתרגיל פיננסי שנועד לאפשר לאחים חזן לקבל הלוואה מהבנק למשכנתאות על ידי מכירה פיקטיבית לבן משפחה, בד בבד עם נסיון להבריח את הנכס מידיהם של הנושים הפוטנציאליים, וליצור מצג כלפי הבנק כי אצל האחים חזן "עסקים כרגיל", כתגובה לאיומי הבנק לנקוט בפעולות כינוס כלפי הפרויקט אם לא יימכרו במסגרתו דירות נוספות.
הרוכשים מצידם טענו כי מדובר בעיסקה אמיתית ובתום לב, וחיזוק לכך ניתן גם בדברי חנניה, אחד מהאחים חזן, שהעיד במשפט. הסברו של אריק חזן לקושיות השונות שהעלו המערערים היתה כי מאחר שהעיסקה נעשתה בין בני משפחה קרובים, הצדדים לא הקפידו על פורמליסטיקה, ועל השלמת הרישום, שהם מאפיינים טיפוסיים לעסקאות הנעשות בין זרים. לטענת אריק, הוא שילם את תשלום המשכנתא מדי חודש, החזקה בדירה נמסרה לו, והוא השכירה לצדדים שלישיים, שילם את מס הרכישה בתשלומים בעצמו, וכן הוסיף כי העביר לדבריו למוכרים כספים נוספים עבור כיסוי יתרת התמורה בעיסקה מעבר לסכום העיקרי שהתקבל במשכנתא. אשר לענין העברת כספים נוספים בגין עיסקת המכר לא הוצגו מסמכים לתמיכה באמרות אלה. בית המשפט קבע כי מהראיות שהובאו לא ניתן לקשור בין תשלומים אלה לעיסקת המכר.