- על רקע הטענות והנתונים שהוצגו, פנה בית משפט קמא לבחינת השאלה האם מדובר בעיסקת מכר אמיתית, או שמא בחוזה מכר בטל, שנכרת למראית-עין במובנו של סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: חוק החוזים).
נקודת המוצא שהנחתה את בית המשפט היתה כי גם אם אפשר שהיו מניעים כאלה ואחרים לכריתת החוזה בין הצדדים, החורגים ממהלך העסקים הרגיל, אין בכך בלבד כדי לפגוע בתוקפה של העיסקה, כל עוד מדובר במכר שנועד להעביר באופן אמיתי את הזכויות בדירה מהמוכרים לרוכשים. את ההכרעה בשאלה זו ראה בית המשפט לחתוך על פי נטלי הראייה.
- במסגרת בירור חובת ההוכחה, מצא בית המשפט כי על חוזה המכר חלה חזקת התקינות; הטוען טענה לסתור חזקת תקינות זו, והמבקש להראות כי העיסקה אינה משקפת את כוונת הצדדים האמיתית, אלא יסודה בקנוניה חסרת תום לב, עליו הנטל להציג ראיות לביסוס טענה זו. בנסיבות מקרה זה, הרוכשים העמידו תשתית ראייתית בסיסית בדבר קיומה של עיסקת מכר דירה באמצעות הצגת חוזה כתוב, דיווח לרשויות המס, והוכחת תשלום החלק הארי של התמורה החוזית לידי המוכרים באמצעות הלוואת המשכנתא מהבנק. המערערים אמנם העלו תמיהות שונות ביחס לדרך בצועו של חוזה המכר, שבית המשפט לא הקל במשקלם. עם זאת, לדברי בית המשפט, הם לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להראות כי מדובר, אכן, בעיסקה למראית עין שאין בה אמת. וכך, למשל, לא הובאו ראיות בענין זהות המחזיקים בפועל בדירה לאורך כל השנים מאז נחתם חוזה המכר; בדבר זהות המחזיק בדירה על פי רישומי הרשות המקומית וספקי השירותים למיניהם; בדבר זהות המשכירים ומקבלי שכר הדירה על פי הסכמי השכירות של הדירה, וכיוצא באלה ענינים. לדברי בית המשפט, כל הראיות האלה היו בהישג ידם של המערערים, אך הן לא הובאו. משנטל ההוכחה בענין פיקטיביות העיסקה רבץ על הטוענים לכך, והם לא עמדו בו, נותרה חזקת התקינות של עיסקת המכר בעינה, כשהיא בלתי נסתרת.
- לאור זאת, קיבל בית משפט קמא את בקשת הרוכשים לסעד הצהרתי, וקבע כי בידיהם זכויות לדירה, וכי לא ניתן לפעול למימושה של הדירה לצורך סילוק החוב הפסוק העומד לזכותם של המערערים כלפי האחים חזן.
על פסק דין זה נסב הערעור שבפנינו.
הערעור
טיעוני המערערים
- המערערים חוזרים על טענותיהם שהועלו בערכאה קמא, לפיהן מדובר בעיסקה למראית עין בין קרובי משפחה, שנועדה לאפשר לאחים חזן להבריח את הדירה מנושיהם ולקבל הלוואת משכנתא מהבנק בתנאים מועדפים. הם אינם כופרים בכך כי נטל ההוכחה מוטל עליהם להוכיח כי חוזה המכר נכרת למראית עין, אולם לטענתם, הם עמדו בנטל זה, והוכיחו את טענתם, בכפוף לכך שראיות המצויות בשליטה בלעדית של הרוכשים, הנטל עליהם להציגן.
- המערערים סוקרים את עיקר התשתית הראייתית המצביעה על עמידתם בנטל המוטל עליהם. על תשתית זו נמנית הטענה כי הרוכש אריק הפגין בחקירתו הנגדית חוסר בקיאות בסיסית בפרטי העיסקה, כאשר, בין היתר, לא ידע להצביע על זהות עורך הדין שטיפל בעיסקה, וגם לא יכול להסביר את מניעי בני הזוג ברכישת הדירה. כן צויין, שהרוכשת לילך לא זומנה להעיד במשפט אף שהיתה בעלת דין, וצד לעיסקה. הרוכשים לא ביקשו ערבויות לתשלומים שביצועם הושלם, בניגוד לנוהגי רכישה מקובלים, ובהתעלם מהוראת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 ובסתירה לסעיף 15(ג) לחוזה המכר.