תמש (חי') 58512-10-24 ס' נ' ח'

פסק דין

זהו פסק דין בתביעת התובעת למתן צו הצהרתי לפיו 1000 מ"ר מנכס הרשום על שם הנתבע וידוע כגוש X חלקה Y ב--- (להלן: "מקרקעין"), הנם בבעלות התובעת מכוח עסקת מתנה שנערכה בין הצדדים (להלן: "עסקת המתנה").

• תמצית העובדות הרלוונטיות:

1. הצדדים הינם אחים וחלק מיורשיו של אביהם המנוח ס.נ (להלן: "המנוח").
2. בשנת 2003 נחתם בין הצדדים ובין יתר יורשי המנוח הסכם חלוקת עזבון של המנוח, מכוחו הוענקו כלל זכויות המנוח במקרקעין לנתבע (להלן: "הסכם החלוקה").
3. עד עתה לא נרשמו כלל הזכויות במקרקעין ע"ש הנתבע. מנסח הרישום שהונפק ביום 28.07.24 וצורף לתביעה עולה כי הנתבע בעלים של 409/1276 מהמקרקעין כאשר כלל שטחם של המקרקעין עומד על 5104 מ"ר.  עם זאת, אין מחלוקת כי המקרקעין מושא התביעה רשומים ע"ש הנתבע (ראה פרוט' דיון מיום 1.7.25).
4. ביום 28.08.12 חתמו הצדדים על תצהירי מתנה ומסמכים נוספים לצורך העברת הזכויות ב- 1000 מ"ר מהמקרקעין ע"ש התובעת. את הצדדים בעסקה ייצג עו"ד ס.  (להלן: "עו"ד ס'") שהנו קרוב משפחה של הצדדים (אחותו של עו"ד ס' נשואה לאחיהם של הצדדים).  בין היתר חתמו הצדדים על מסמכים כדלקמן:

• תצהיר נתבע, במסגרתו הצהיר הנתבע בין היתר כי:

"...3.  הנני מוותר על זכויותיי ללא תמורה, ומסתלק באופן סופי ומוחלט משטח של 1,000 מ"ר בגוש X חלקה Y, שהינם 1000/5104 חלקים מהחלקה הנ"ל, לטובת אחותי ס' ת.ז....

4. הסתלקותי כנ"ל, הנה על פי בקשתי ורצוני, ללא כל לחץ ו/או כפייה והיא נעשית כשאני במלוא הכרתי ובריאותי הנפשית והפיסית.
5. אני מתחייב בזה לחתום ו/או להופיע בכל ערכאה ו/או מוסד...בקשר להסתלקותי הנ"ל.
6. הסתלקותי כנ"ל הנה סופית ואין חזרה ממנה והיא מחייבת אותי ואת יורשיי אחריי ואני חותם על תצהיר זה לאחר שהוסבר לי תוכנו בשפה הערבית...".

• תצהיר תובעת, במסגרתו הצהירה התובעת בין היתר, כי :

"...3.  ברצון אחי, מר ח' להעביר לי במתנה וללא תמורה את הבעלות ב- 1000/5104 חלקים מחלקה Y גוש X.

4. לא שילמתי ולא אשלם תמורה כלשהי לבעלים בגין הנכסים הנ"ל, והבעלים נותנים לי אותו במתנה.

תצהיר זה נחתם לצורך הגשתו ללשכת מיסוי המקרקעין בחיפה".

(נספח 5 לתצע"ר התובעת).

• ייפוי כח בלתי חוזר - לטובת עוה"ד ס', לביצוע כלל הפעולות לרבות רישום הזכויות לטובת התובעת.
• בקשה לרישום במקרקעין (העברת בעלות ללא תמורה).
• שטר מכר ללא תמורה.
• הצהרת מוכר ורוכש -כי החלק המועבר במקרקעין הינו 1000/5104 מ"ר והוא מועבר ללא תמורה (נספח 4 לתצע"ר תובעת).

5. ביום 29.8.12 הופקדו התצהירים בלשכת מיסוי מקרקעין (כעולה מחותמת על גבי התצהירים שצורפו לכתב ההגנה מטעם עו"ד ס').
6. ביום 2.9.12 הוגשה הצהרה לפי חוק מיסוי מקרקעין על העסקה. באותו היום נשלחה לעו"ד ס' הודעת שומה בדבר סכום המס וצורף שובר לתשלום השומה בסך של 1,667 ₪.  (ראה נספחים לכתב הגנת עוה"ד ס').
7. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916ביום 11.11.12 נשלחה לעו"ד ס' הודעה בדבר קיום דיון בשומת מס שבח בהתאם להצהרת הצדדים שהוגשה לרשות המיסים ביום 02.09.12. (ראה נספחים לכתב הגנת עוה"ד ס').

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

8. ביום 13.12.12 נשלחה לעוה"ד ס' הודעה על שומה לפי מיטב השפיטה ע"ס של 120,000 ₪, וביום 25.12.12 הנפיקה רשות המיסים הודעת שומת מס רכישה בהתאם לשומה שנערכה. בהודעה צוין כי מדובר בעסקה בין קרובים ללא תמורה ויתרת מס הרכישה עמדה ע"ס של 2,005 ₪ (ראה נספחים לכתב הגנת עוה"ד ס').
9. באותו היום, הופקה הודעת שומה- מס שבח בדבר פטור ממס שבח לעסקה שהתקיימה בין הצדדים בשים לב לכך שמדובר בקרקע חקלאית ולהעברה ללא תמורה וכן הונפק אישור לרישום בפנקסי המקרקעין בו צוין כי לא נותרה יתרה לתשלום.
10. אין מחלוקת כי בפועל, לא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת והעסקה שנערכה בין הצדדים מעולם לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. כן אין מחלוקת כי במקרקעין לא עשה שימוש של ממש איש מהצדדים עד היום (ראה פרוט' דיון מיום 4.3.25).
11. ביום 28.10.24 הוגשה התביעה דנן. התביעה הוגשה במקור הן כנגד הנתבע והן כנגד עוה"ד ס'.  בקדם משפט שנערך ביום 4.3.25 נמחק בהסכמה עוה"ד ס' כנתבע בתיק, לאחר שהגיש בכתב ההגנה מטעמו את כלל מסמכי העסקה שנדרשו ממנו.  הצדדים הסכימו כי טענת ההתיישנות תתברר במסגרת פסק הדין.
12. ביום11.25 נערך דיון הוכחות (בהקלטה) במסגרתו נחקרו הצדדים ועו"ד ס' שנחקר כעד (ההפניות לעדויות בדיון זה תהיינה לתמ').
13. ביום 13.01.25 הגישה התובעת סיכומיה וביום 11.02.25 הגיש הנתבע סיכומיו.

• תמצית טענות הצדדים בסיכומיהם:

14. תמצית טענות התובעת-

• הצדדים חיים בחברה מסורתית פטריארכלית, כשהנתבע נכנס לנעליו של אביהם המנוח. התובעת קיבלה את זכויותיה במקרקעין בשל סיוע שנתנה למשפחה, להוריה ולאחיה שנקלעו למצב כלכלי קשה וההחלטה להעניק לה את המקרקעין התקבלה ע"י כלל האחים.
• הצדדים פנו יחדיו לעו"ד ס' שייצגם בעסקת המתנה שנערכה ביום 28.08.12. במועד זה מילא עו"ד ס' הצהרת מוכר ורוכש.  התובעת מעולם לא קיבלה לידיה את מסמכי עסקת המתנה ורק לאחר הגשת התביעה המציא עו"ד ס' את כלל המסמכים הרלוונטיים לעסקה.
• תקופת ההתיישנות במקרקעין הינה 25 שנים ובכל מקרה, הנתבע הודה כי לא הודיע לתובעת אודות ביטול העסקה, כך שבהתאם לסעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") מרוץ הזמן החל ביום 27.11.25 יום הודאת הנתבע ולחילופין החל מיום הגשת התביעה.

התובעת קיבלה את הסבריו של עו"ד ס' לפיהם הליך הרישום נמצא בטיפול ודרוש זמן שכן יש צורך בהסרת עיקולים.  התובעת לא דאגה לביצוע הרישום שכן מדובר בקרוב משפחה וסברה כי הוא מטפל בעניין.  בחלוף השנים ביקשה התובעת לברר האם היא יכולה לבנות במקרקעין בשביל ילדיה, אז התברר לה כי הרישום לא הושלם.

• הועתק מנבומחקירתו של הנתבע עולה כי לא היה כל יחס מחפיר כלפיו מצד התובעת וכי הוא רצה לבטל את העסקה בשל רצון האחים. הנתבע הציג טענות סותרות כשטען תחילה כי הודיע לתובעת על ביטול העסקה בעוד שבחקירתו טען כי לא כך היה וכן כשטען כי לא חתם על יפוי כוח בלתי חוזר ובחקירתו אישר שאכן חתם.  משכך, גם יש להחיל השתק שיפוטי מכוח תקנה 72 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984.

בנסיבות, הואיל והנתבע חתם על יפוי כוח בלתי חוזר, לא הוכח יחס מחפיר מצדה והיא אף הסתמכה על הבטוחה הכלכלית שנתנה לה, לא עומדת לנתבע הזכות לחזור בו מעסקת המתנה ולבטלה.

• העסקה למעשה מעולם לא בוטלה. עו"ד ס' הודה כי לא ניתן לבטל את העסקה ללא תצהיר חתום על ידי שני הצדדים וכי על הנתבע היה לנקוט בהליך משפטי.  עו"ד ס' לא הודיע על ביטול העסקה ואף המשיך לפעול מול הרשויות.  הטענות כאילו התובעת התעלמה מדרישותיו של עוה"ד ס' במשך 12 שנים לא נתמכו בכל ראיה, לא הוצג כל מסמך שנשלח לתובעת וטענה זו אף מגוחכת בשים לב לקרבה המשפחתית ולהתנהלות הצדדים בפועל.
• יש להחיל בענייננו גם את "זעקת ההגינות" בשל יחסי הכוחות בין הצדדים בשל היות הנתבע ראש המשפחה, חלוף הזמן שעבר מאז נערכה העסקה ולאור העובדה שבמשך כ-12 שנים לא עלתה כל טענה בנוגע לעסקת המתנה.

15. תמצית טענות הנתבע-

• בשנת 2012 חתמו הצדדים על התחייבות להעברת מתנה במקרקעין שבבעלות הנתבע והכל בפני עו"ד ס'.
• הסכם המתנה נערך למראית עין בלבד כדי להמנע מתשלום מס כחוק ועל כן דינו להתבטל.

התובעת טענה טענות סותרות כשמחד גיסא טענה כי שילמה כספים לאור מצבם הכלכלי של האחים ובתמורה לכך הוענקה לה המתנה ומאידך גיסא, בתביעה עצמה טענה כי מדובר בהעברת מקרקעין ללא תמורה.

• תצהיר התובעת נעדר יסוד הקיבול הדרוש להשלמת העברת המתנה ואין התייחסות להסכמתה לקבל את המתנה. כמו כן, התצהירים נעדרים מסוימות, לא ברורה מהות המתנה ורכיביה, ההתחייבות למתנה לא נערכה בכתב למעט התצהירים ולא נחתם הסכם מכר ללא תמורה המפרט את רצון הצדדים וגמירות דעתם.
• מאחר שמדובר בהתחייבות ליתן מתנה שכן הרישום לא הושלם, מדובר בזכות חוזית המתיישנת לאחר 7 שנים כך שהתביעה התיישנה כבר בשנת 2019.
• התביעה אף הוגשה בשיהוי ניכר, בחוסר תום לב תוך ניצול לרעה של ההליך השיפוטי וניסיון להתעשר שלא כדין.
• בהתאם לסעיף 5 (ב) לחוק המתנה, התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המתנה"), כל עוד העסקה לא הושלמה, מדובר בהתחייבות וניתן לחזור ממנה. מיד לאחר החתימה, החליט הנתבע לממש את זכותו ולחזור בו מההתחייבות.  הנתבע הודיע על כך באופן מידי בע"פ הן לעו"ד ס' והן לתובעת.  הנתבע ביקש מעו"ד ס' להפסיק את הטיפול בעסקה ועוה"ד ס' העיד כי אמר לרשויות המס כי יש ביטול עסקה.
• חתימת הנתבע על ייפוי כוח בלתי חוזר אינה מהווה ויתור על זכות החזרה והנתבע בתצהירו לא ויתר על זכותו לחזור בו, זכות אשר מומשה מיד לאחר החתימה על התצהיר.
• התובעת לא דאגה לרשום הערת אזהרה לטובתה וניסתה בכל דרך לטרפד את חזרת הנתבע מההתחייבות על ידי סירובה לחתום על תצהיר ביטול עסקה לרשות המיסים ותחת זאת נעלמה משך למעלה מ-12 שנים.
• התובעת ידעה, או לכל הפחות, היה עליה לדעת על ביטול העסקה שכן נתבקשה לחתום על תצהיר ביטול ועל כן לא יכולה היתה להסתמך על קיומה של העסקה. החזרה מההתחייבות נעשתה בסמוך לחתימה על התצהירים וגם מסיבה זו לא יכולה היתה התובעת להסתמך על המתנה.  התובעת מעולם לא השקיעה כספים במקרקעין, לא קיבלה כל חזקה או שימוש בהם ולא שינתה את מצבה לרעה בעקבות ההתחייבות למתנה.  קבלת טענות התובעת כי לא חסכה כספים לרכישת מקרקעין עקב הסתמכותה על המתנה תהווה למעשה הטלת אחריות משפטית בגין בחירות כלכליות פרטיות שאין להן אחיזה בדין.
• התובעת התנהגה התנהגות מחפירה כלפי הנתבע ובין היתר הגישה תלונות שווא נגדו. על כן, התנהגותה הפוגענית חרגה מהתנהלות סבירה ועל פי דין מצדיקה את ביטול המתנה.
• דיון:

האם הוכח כי מדובר בהתחייבות ליתן מתנה במקרקעין?

16. ראשית, יש לסלק מן הדרך, את טענות הנתבע, שלא בא זכרן בכתב ההגנה או בתצהיר העדות הראשית מטעמו, לפיהן מדובר בהסכם למראית עין ולא בעסקת מתנה.

הלכה פסוקה היא שבכדי לקבוע האם מדובר בחוזה למראית עין, נדרש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה כפי שהיא נלמדת מנסיבות העניין, כשהנטל להוכיח שהחוזה נעשה למראית עין בלבד, מוטל על שכמו של הטוען לכך.  בשל טיבה של הטענה האמורה, ובפרט מקום בו הפער בין ההסכם הסמוי לבין זה הגלוי נועד להשיג תכלית בלתי חוקית, נדרשת רמה הוכחה מוגברת לצורך ביסוסה (ראה ע"א 3805/23 גלינה גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ (נבו, 20.8.2024)‏ והאסמכתאות המובאות בו).