ממסמכים אלו עולה כי המצג שהוצג לתובע והאמור בהסכם המכר לא היה מצג שווא, אלא הפרויקט אכן מצוי במתחם ארזה, אשר מצוי מבחינה גיאוגרפית במוצא עילית. כפי שהדבר הוצג גם במסמכים רשמיים של הרשויות הרלבנטיות.
- להוכחת טענתם, כי הנתבעת ידעה על הצורך בתיקון גבולות השיפוט המוניציפליים עוד לפני הוצאת היתר הבנייה ובמועד חתימת הסכם המכר, מסתמכים התובעים על מכתבה של היועצת המשפטית של הנתבעת, עו"ד ישראלה פנדר, מיום 18.10.2017 (נספח 3 לתצהיר התובעים). ראשית אציין, כי כעולה מהמכתב אין מדובר בחוות דעת משפטית מחייבת, אלא במכתב שהוא בבחינת "סקירה כללית".
- שנית, לא מצאתי כי מכתב זה מבסס את ההטעיה הנטענת.
כאמור הסכם המכר נחתם ביום 7.6.2016, למעלה משנה קודם למכתב זה. טענת התובעים היא שנושא השיוך המוניציפלי היה ידוע לנתבעת קודם לחתימת הסכם המכר. עו"ד פנדר לא הובאה לעדות על ידי מי מהצדדים, ובהתאם לא ניתן להעניק למכתב פרשנות מעבר לאמור בו.
כעולה מהמכתב, היסטורית מתחם ארזה לא נכלל בשטח השיפוט של מוצא עילית, זאת משום שלא היו בו בניני מגורים ותושבי קבע, ועל כן עם אישור התב"ע, הוצאת היתרי הבנייה וביצוע עבודות הבנייה למגורים עלה הצורך לתקן את גבולות השיפוט המוניציפליים ולכלול את מתחם ארזה בשטח השיפוט של מוצא עילית. בקשה בעניין זה הוגשה על ידי הרשות המקומית - המועצה האזורית מטה יהודה ואושרה על ידי שר הפנים. עם זאת, במכתב זה קובעת עו"ד פנדר במפורש כי "בכל המסמכים אשר על פיהם נרכשו מקרקעי המתחם, כגון הת.ב.ע המאושרת אשר בה כבר אושר יעוד הקרקע למגורים, היתרי הבניה, חוזה החכירה שהונפק ע"י מינהל מקרקעין ישראל וכיוצ"ב, מוגדר כי המתחם מצוי במוצא עילית". משמע, מקרקעי המתחם נרכשו בידיעה כי המתחם מצוי במוצא עילית, כפי שמופיע במסמכים הרלבנטיים בעת הרכישה.
- סמנכ"ל ההנדסה בנתבעת, שמחה, העיד כי אין זה מתפקידה של הנתבעת לברר את נושא השיוך המוניציפלי, מי גובה ארנונה או את סדרי הרישום למוסדות החינוך. שמחה העיד כי הנתבעת ערכה בדיקות ועל יסוד המסמכים שהיו ברשותה הפרויקט נמצא במוצא עילית. הנתבעת לא הייתה מודעת לבעיית השיוך המוניציפלי עד לאכלוס הדירות וקבלת חשבונות הארנונה, וזאת משום שבכל המסמכים היה רשום כי הפרויקט מצוי במוצא עילית. נושא זה באחריות המועצה האזורית מטה יהודה, והיא זו שטיפלה בעניין מול משרד הפנים. שמחה העיד כי התובע רכש את הדירה כאשר היא כבר הייתה בנויה וגם הוא יכול היה לראות היכן ממוקמת הדירה (סעיפים 13-9 לתצהיר שמחה; תמליל הדיון מיום 19.2.2025 בעמ' 36 ש' 21; בעמ' 38 ש' 30-22; עמ' 39 ש' 14-1; עמ' 41 ש' 26-1). עדותו של שמחה הייתה בהירה וקוהרנטית, לא נסתרה ועלתה בקנה אחד עם המסמכים מזמן אמת, המעידים על כך שהפרויקט הוגדר כמצוי במוצא עילית.
- גם עדות עדי התובעים, שטרן, פראג'י וכהן לא סייעה לעניין זה ולא ביססה את ההטעיה הנטענת כלפי התובעים עצמם.
- כך שמצאתי כי מצגי הנתבעת תאמו את המסמכים שהיו בידיה, לפיהם הפרויקט מצוי במוצא עילית. התובעים רכשו את הדירה כאשר זו הייתה כבר בנויה, כאשר המסמכים היו בהישג ידם והיה באפשרותם לבחון את שאלת השיוך המוניציפלי, ככל שזו הייתה בעלת חשיבות לרכישת הדירה. בהתאם, לא מצאתי כי הייתה הפרת התחייבות חוזית מצד הנתבעת בעניין שיוך הפרויקט.
- על כך אוסיף, כי גם לא מצאתי כי התובע הוכיח את הנזקים שנגרמו לו. התובע העיד לעניין זה כי "לא מן הנמנע, ואף קרוב לוודאי לו ידענו שהפרויקט אינו משויך למוצא עילית לא היינו רוכשים את הדירה מהנתבעת אלא רוכשים אחת הדירות בירושלים ובית אחר שהוצג לנו ביישוב מוצא עילית" (סעיף 10 לתצהיר התובע). מעבר לכך שמדובר בעדות יחידה של בעל דין, מדובר בסברה בעלמא שלא נתמכה בכל אסמכתא. התובעים טוענים כי הארנונה הייתה גבוהה יותר כי המתחם לא היה שייך לשום יישוב וכי לא יכלו לבחור ולהיבחר בבחירות מוניציפליות, להשתתף בפעילויות של הישוב, להיכלל במוסדות החינוך ומוסדרות למבוגרים. גם טענה זו לא הוכחה. כאמור, במועד קיום דיוני ההוכחות בהליך כבר היה הפרויקט משויך מבחינה מוניציפאלית למוצא עילית, ולא הובאו כל ראיות לכך שנגרם לתובעים נזק בגין השנים בהם התבצע תהליך השיוך המוניציפאלי.
- לסיכום פרק זה, לא מצאתי כי התובעים הוכיחו הטעיה או מצג שווא וחוסר תום לב מטעם הנתבעת. בהתאם, התובעים אינם זכאים לפיצוי מעם הנתבעת בגין רכיב זה או בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם בגינו.
- בשים לב למסקנתי זו, לא מצאתי להידרש למחלוקת בין הצדדים (הגם שהצדדים הרחיבו והכבירו מילים בסוגיה זו) ביחס להכללת סעד זה בתביעה המקבילה שהוגשה על ידי התובעים וצדדים נוספים בבית המשפט המחוזי. כפי שהצהירו התובעים, הם מחקו סעד זה מתביעתם המקבילה, ומכל מקום ברור כי לא ניתן לקבל כפל פיצוי.
פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות
- התובעים טוענים בסיכומיהם כי הנתבעת התעלמה מפניותיהם שהחלו עוד לפני מסירת החזקה בדירה, הנתבעת ככלל התנערה מאחריותה ולא טיפלה בליקויים שכללו ליקויי רטיבות למעט מספר חריגים (תיקון המדחס והרחבה חלקית של הנישה בחדר השירות), ומועד מסירת החזקה נדחה עקב סירוב התובעים לקבל את הדירה עם ליקויי רטיבות. עוד טוען התובע כי הוא נאלץ לבזבז שעות רבות על מנת להסדיר את שיוך הפרויקט. על כן יש לפצותם בפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 50,000 ₪.
- פיצוי בגין עוגמת נפש נתון לשיקול דעת בית המשפט, אשר לוקח בחשבון מכלול שיקולים ובין היתר, את היקף וחומרת הליקויים, עלות הליקויים, מידת השפעתם על השימוש בדירה, השיהוי שחל בהגשת התביעה, עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקויים, סכום הפיצוי שנפסק ושיקולים נוספים (וראו לעניין זה בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.02.2005); וכן בת"א (מחוזי מרכז) 2270-08-07 אלגריה נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ (11.05.2010)).
- באשר לעוגמת הנפש הנטענת שנגרמה לתובעים עקב ליקויי הבנייה, לא ניתן להתעלם מכך שרשימת הליקויים כפי שזו באה לידי ביטוי בחוות דעת המומחה נמוכה באופן משמעותי מזו שהועלתה במסגרת כתב התביעה. כך גם התובעים התגוררו בדירה ועדיין מתגוררים בה. כפי שקבע המומחה, ביצוע תיקון הליקויים אינו מחייב את יציאת התובעים מהדירה. כך שגם אם קיימת עוגמת נפש סובייקטיבית לתובעים כתוצאה מהליקויים השונים, הרי שהיא מצויה ברף הנמוך באופן אובייקטיבי. על כך אוסיף, כי כפי שהתרשמתי במהלך ההליך ומעדותו של התובע, התובע בחר לנקוט בגישה לוחמנית ולעומתית, תחת שיתוף פעולה ומתן אפשרות לנתבעת לטפל במכלול הליקויים הנטענים. גם טענתו לעוגמת הנפש שנגרמה לתובעת, שעולה עשרות מונים על עוגמת הנפש שלו, לא מצאה ביטוי בעדות התובעת, אשר בחרה שלא להעיד בהליך זה (תמליל הדיון מיום 19.2.2025 בעמ' 27 ש' 39). באשר לעוגמת הנפש שנגרמה ונגרמת לתובעים כתוצאה מליקוי הרעש בצנרת הדלוחין, כאמור המומחה לא מצא ליקוי וגם העיד כי בביקורו לא התרשם מרעש חריג. כך שלא הוכח ליקוי אובייקטיבי, וככל שקיימת לתובעים עוגמת נפש סובייקטיבית, זו אינה נתונה לפיצוי הנתבעת.
- באשר לטענה בדבר עוגמת הנפש שנגרמה נוכח שאלת שיוך הדירה, כאמור, לא מצאתי כי הנתבעת חבה בפיצוי התובעים בגין רכיב זה. על כך אוסיף כי טענת התובע לזמן הרב שהושקע על ידו בשיוך הפרויקט למוצא עילית לא גובתה בראיות (שם בעמ' 28 ש' 29-26; עמ' 29 ש' 9-8). מכל מקום, אין מחלוקת כי הפרויקט מצוי כיום, גם מבחינה מוניציפלית, במוצא עילית.
כך שבשים לב להיקף וחומרת הליקויים שנתבעו, אל מול אלו שנפסקו בפועל ועלותם; בשים לב למידת השפעתם על השימוש בדירה שהייתה זניחה; ובשים לב לסכום הפיצוי שנפסק אל מול הסכום שנתבע; וכן בשים לב להתנהלותם הכללית של התובעים; לא מצאתי לפסוק פיצוי נוסף לתובעים בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם.