תא (ב"י) 64078-07-21 אשר שרביט נ' אזורים בנין (1965) בע"מ - חלק 5

00הנמכות גבס

1. 0מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו כי הנמכות התקרה ומערכת המיזוג בוצעו בהתאם להנחיות מתכנן מערכת המיזוג ללא כל פגיעה ביעילות מערכת המיזוג.  עוד קבע כי בהעדר חוות דעת מומחה מיזוג אוויר בדבר הפגיעה הנטענת ביעילות מערכת המיזוג ונוכח עמדת הצד שכנגד; אין באפשרותו לחוות דעתו ביחס לפגיעה הנטענת ביעילות מערכת המיזוג.  המומחה קבע כי בפועל, מונחים שני צינורות מעל דלת הממ"ד המשמשים למערכת מיזוג האוויר וכי מערכת האוורור תואמת את הנחיות פיקוד העורף ללא כל מפגע.
2. התובעים טוענים בסיכומיהם כי הנתבעת פעלה בניגוד לתוכנית המכר המעודכנת בכך שלא ביצעה הנמכת גבס במבואה לדירה ולא ביצעה הנמכת תקרה בממ"ד.  לטענתם קביעת מומחה בית המשפט התעלמה מכך שכל ההנמכות מופיעות בתוכנית המכר המעודכנת שנמסרה למומחה וגם בחוות דעת הצדדים.  לטענת התובעים, יש לפצותם בסך של 21,000 ₪ בתוספת מע"מ, או לחילופין בסך של 6,200 ₪ ללא מע"מ, כפי שקבע המומחה מטעם התובעים (סעיף 17 לסיכומי התובעים).
3. לא מצאתי לסטות מקביעת המומחה ולפסוק פיצוי לתובעים.  ראשית, כפי שעלה מחקירת מומחה בית המשפט, הוא ראה את תכנית המכר העדכנית, אשר הוצגה לו במסגרת המסמכים שנמסרו לו.  אומנם מדובר בתוכנית שאינה חתומה על ידי הצדדים ועל כן ראה אותה כתוכנית עבודה, אולם הוא עיין בה קודם למתן חוות דעתו (שם בעמ' 3 ש' 31-28).  המומחה אישר כי בוצעה הנמכה בכניסה ברצועה של 20 ס"מ, כי בוצעה הנמכה במבואת הכניסה, ומה שלא בוצע זה התקנת קרניז (עמ' 4 ש' 32, עמ' 5 ש' 9 וש' 23).  כפי שהעיד המומחה, התובע הוסיף מדרגה כדי לכסות את הצנרת והקופסא ועלות תוספת התובע עומדת על סך 1,000 ₪ (עלות קבלן הנתבעת) (עמ' 4 ש' 32, 38; עמ' 5 ש' 21-18 ו-33).  כך שקביעת המומחה, מבוססת על תוכנית המכר העדכנית, על בדיקתו בשטח ועל ניסיונו המקצועי ובהתאם לא מצאתי לסטות ממנה ולפסוק פיצוי נוסף, פרט לתוספת אותה ביצע התובע, בהתאם לעלות שנקבעה על ידי המומחה בסך של 1,000 ₪.

אי התאמה של תוכנית מיזוג אויר

1. התובעים טוענים כי אי ביצוע ההנמכה בממ"ד גרם לשינוי פתחי מיזוג האוויר.  לטענתם, המומחה טעה בכך שקבע כי בהעדר חוות דעת מומחה מיזוג אויר, אין באפשרותו לחוות דעתו ביחס לפגיעה הנטענת ביעילות מערכת המיזוג בניגוד לתוכניות; שכן תוכניות מיזוג האויר הן חלק מתוכניות הדירה והמומחה קיבלן לידיו (סעיף 18 לסיכומי התובעים).
2. ראשית, תוכנית מיזוג האויר עליה הסתמכו התובעים לא הוצגה למומחה קודם לחקירתו, וזאת חרף החלטתי מיום 5.12.2022 כי על הצדדים להציג למומחה את כלל המסמכים הרלבנטיים.  התובעים לא הציגו הצדק סביר למחדל זה.  התובעים גם לא שלחו למומחה שאלות הבהרה בנוגע למסמכים חסרים לכאורה אלו, ויש בכך כדי לפעול לחובתם.  כך שאין הם יכולים לטעון כי לא המומחה לא עיין במסמכים רלבנטיים, אותם הם בחרו שלא להציג לו.  מכל מקום, המומחה העיד כי מיקום פתחי המיזוג מתאים לתוכנית המכר (שם בעמ' 13 ש' 33).  כך גם העיד נציג הנתבעת, דרעי ששימש כקבלן הביצוע של הפרויקט, כי ההנמכות בוצעו בהתאם לתוכניות וניתן אישור הפיקוח והיועצים על כך (תמליל הדיון מיום 19.2.2025 בעמ' 45 ש' 27-26 ועמ' 46 ש' 2).  עדותו, אשר לא נסתרה, נתמכת בעדות המומחה.
3. על כן לא מצאתי כי התובעים הוכיחו כי קיימת אי התאמה לתוכניות המיזוג, ומכל מקום לא הוכיחו את העלות הנטענת על ידם.  בהתאם, אין אני מוצאת לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין רכיב זה.

נישה בחדר השירות

1. לטענת התובעים, רוחב הנישה שנבנתה קטן מתוכניות המכר ועל כן הם לא יכולים להציב מכונת כביסה ומייבש זה לצד זה ויש לפצותם בסכום המוערך על ידם בסך של 15,000 ₪ (סעיף 19 לסיכומי התובעים).  בחוות דעתו קבע מומחה בית המשפט כי רוחב הנישה תקין.  רוחב הנישה בחדר השירות לאחר עבודות הרחבה מקומית נמצא בגבולות 124 ס"מ.  בהתאם לתוכנית המכר, רוחב אזור השירות הוא 122 ס"מ.  אומנם בתוכנית העבודה מצוינת מידה ברוחב 125 ס"מ, אולם מצוין בהערות התוכנית כי "המידה איננה כוללת ציפוים כגון טיח וקרמיקה".  בהתאם, המידות בפועל, לאחר ביצוע החיפויים, עשויות להיות קטנות מהמידה המצוינת בתוכנית.
2. מומחה בית המשפט עמד על קביעה זו גם במסגרת חקירתו הנגדית (תמלול הדיון מיום 22.1.2025 עמ' 29 ש' 30; עמ' 31 ש' 38).  בהתאם לא מצאתי לסטות מקביעת המומחה אשר ניתנה על יסוד ניסיונו, מומחיותו ובדיקתו בשטח ואין אני מוצאת לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין רכיב זה.

אריחי ריצוף

1. המומחה איתר מספר אריחים פגומים או בעלי שריטות מקומיות חריגות במספר מקומות (במבואת הכניסה, בפינת האוכל, בסלון ובחדר שינה הורים).  המומחה קבע כי יש לבצע תיקון אמן מקומי תוך יישום מלאן ייעודי וביצוע ליטוש עדין לקבלת מראה אחיד.  גם במסגרת חקירתו הנגדית עמד המומחה על קביעתו זו (שם בעמ' 24 ש' 32-31).
2. לטענת התובעים, הם זכאים לממכר חדש ולא "מחודש" ועל כן יש לפצותם עבור החלפת הריצוף לכל הפחות עבור "החלק הציבורי" בסך 32,500 ₪ עבור 65 מ"ר, בתוספת עלות פיקוח ומע"מ (סעיף 20 לסיכומי התובעים).
3. על פי סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) מוכר דירה מחויב לתקן אי התאמה בדירה הניתנת לתיקון ועל הקונה לתת לו הזדמנות נאותה לעשות זאת תוך זמן סביר.  המונח "תיקון" בהקשר זה הוא רחב וכולל כל פעולה שמטרתה לסלק את אי ההתאמה, לרבות ביצוע מחדש של מלאכה לקויה, החלפת פריט פגום או השלמת עבודה (איל זמיר חוק המכר (דירות) (2002) עמ' 601).  אין לאף אחד מן הצדדים זכות מוחלטת להכתיב את אופן התיקון ועל בית המשפט לשקול גורמים כמו עלות כל אחת מדרכי התיקון, המידה שבה כל דרך תסלק את אי ההתאמה והפגיעה האסתטית שתיגרם מתיקון חלקי.  בענייננו, לא ראיתי לסטות מקביעתו המקצועית של מומחה בית המשפט שלא מצא צורך בהחלפת הריצוף אלא בביצוע תיקונים מקומיים ביחס לאריחים הבודדים בהם נמצאו ליקויים, ואני מאמצת את קביעתו.

תריסים

1. המומחה קבע כי לפי המפרט הטכני תריסי החלונות יהיו תריסי הצללה חשמליים, דוגמת אלו הקיימים.  תריסים אלו אינם מקנים החשכה מלאה, אלא הצללה בלבד.  יחד עם זאת קבע המומחה, כי קיים מרווח אור חריג בתריסי ההצללה ועל מנת לבטלו ולהבטיח הצללה מרבית, יש לבצע כיוון תריסי ההצללה.  מומחה בית המשפט עמד על קביעתו זו במסגרת חקירתו (שם בעמ' 26 ש' 28-22).
2. לטענת התובעים, מדובר בליקוי ויש לפצותם בעלות החלפת כלל התריסים העומדת לשיטתם על סך של 40,000 ₪ או בירידת ערך עקב אי ביצוע.
3. גם ביחס לרכיב זה, לא ראיתי לסטות מקביעתו המקצועית של מומחה בית המשפט, אשר לא נסתרה.  לא הוכח הצורך בהחלפת כלל התריסים, ובהתאם לא מצאתי לחייב תוספת פיצוי בגין רכיב זה.

מפגע אקוסטי עקב רעש מצנרת הדלוחין

1. התובעים טענו ל"אי נוחות פסיכולוגית משמעותית עקב שמיעת רעשי מי דלוחין מהורדת המים בשירותים בדירות עליונות, מהקולטן שנמצא בתוך הדירה" (סעיף 22 לסיכומי התובעים).  התובעים לא עתרו לפיצוי בגין הליקוי, אלא לפיצוי בגין עוגמת נפש.  בהקשר זה, מומחה בית המשפט קבע כי קופסת הביקורת מופיעה בהתאם להוראות התוכנית בתוך הדירה, במקום סמוי מן העין.  עוד קבע המומחה כי קופסת הביקורת מחברת בין צנרת הדלוחין של המטבח לצנרת הקולטן האנכי.  על קביעות אלו חזר המומחה במסגרת חקירתו הנגדית (שם בעמ' 16 ש' 23-21 ובעמ' 18 ש' 27-12).
2. באשר לטענה בדבר אי נוחות פסיכולוגית, מומחה בית המשפט הבהיר כי הוא לא שמע רעש חריג במהלך ביקורו.  ככל שמדובר ברעש חריג, הרי זה צריך להיות מוכח באמצעות חוות דעת מתאימה.  בהעדרה, אין הוא מוצא לקבוע פיצוי.
3. בהעדר ליקוי מוכח, לא מצאתי לפסוק פיצוי.  באשר לעוגמת הנפש, גם ביחס לרכיב זה, זו תידון בהמשך.

בידוד תרמי שלא בהתאם לתוכנית

1. מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו כי במהלך ביקורו לא אותרו ממצאים וויזואליים המעידים על כשל במערכת הבידוד התרמי.  לאחר ביצוע בדיקת חתך קיר המעטפת בחדר השינה הצפוני ובחינת שכבות הקיר כפי שבוצעו בפועל מצא המומחה כי לא קיימת חריגה במקדם ההתנגדות מדרישות ת"י 1045 נכון למועד הקובע.  עם זאת המומחה מצא כי קיימת חריגה בביצוע מתכנון היועצת התרמית של הפרויקט (בהתאם לתכנון היועצת התרמית של הפרויקט נדרש היה לבצע בלוק גבס בעובי 7 ס"מ על ערכי התנגדות תרמית משופרים במקום בלוק בטון 4 ס' כפי שבוצע בפועל ולכן בפועל נעשה שיפור רק של 30% ביחס לתקינה ולא 65% כפי שתוכנן לשיפור בהתאם לדרישות ת"י 1045).

המומחה אמד את עלות התיקון בסך של 10,000 ₪.  המומחה עמד על קביעותיו אלו במסגרת חקירתו (שם בעמ' 34 ש' 2).

1. לטענת התובעים, יש לפצותם גם בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם כתוצאה מחוסר האפשרות לעשות שימוש בחדר בחודשי החורף וכן בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה שכן "סביר להניח כי אותו בידוד בוצע בכל הדירה" (סעיף 23 לסיכומי התובעים).  אולם גם המומחה מטעם התובעים אינו מתייחס לבידוד התרמי בכלל הדירה, אלא רק לחדר הצפון מערבי.
2. לא מצאתי לסטות מקביעת המומחה ביחס לרכיב זה.  בהקשר זה, נתתי דעתי לכך שגם מומחה התובעים אינו קובע ממצאים ביחס לבידוד, אלא מתייחס לדברים שנאמרו לו על ידי התובע, המתייחס רק לחדר ספציפי זה תוך שהוא קובע כי "יש לבדוק ולבצע בידוד מתאים ולשלם עבור ירידת ערך ואובדן שימוש סביר" כאשר העלות הועמדה על סך של 10,200 ₪, עלות דומה לזו שנקבעה על ידי מומחה בית המשפט.  כך שקביעת המומחה, שנעשתה על סמך בדיקה שערך ועל סמך ניסיונו המקצועי, הינה סבירה ולא מצאתי לסטות ממנה.

ירידת ערך

1. כך גם ביחס לירידת הערך הנטענת.  מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו כי לא קיימת ירידת ערך, וזו כלולה במסגרת סכומי הפיצוי שקבע בגין תיקון כל רכיב ליקוי.  לא מצאתי כי קביעתו זו נסתרה, או שהובאו ראיות או נימוקים שיש בהם כדי לסטות מקביעת המומחה.

סיכום ביניים לעניין הליקויים

1. בסיכום האמור מצאתי כי על הנתבעת לשלם לתובע בגין הליקויים כדלקמן:

• סך 28,800 ₪ לפי אומדן העבודות הנדרשות לביטול הליקויים כאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט (עמ' 28 לחוות הדעת).
• סך 2,500 ₪ בגין שיפוע לקוי במקלחון.
• סך 1,000 ₪ בגין הנמכת גבס.
• סך 4,500 ₪ בגין פיקוח הנדסי.

סכומים אלו, בתוספת מע"מ כדין.

• יש להצמיד את ערכי חוות הדעת לפי מדד תשומות הבנייה ממתן חוות הדעת (18.2.2024) עד ליום מתן פסק הדין.

1. במסגרת כתב ההגנה טענה הנתבעת לזכות התיקון.  טענה זו נזנחה במסגרת סיכומיה והיא לא חלקה על הסכום שנקבע על ידי המומחה (סעיף 2 לסיכומי הנתבעת).  בהתאם, על הנתבעת לשלם את הסכומים האמורים.  בנוסף, לא מצאתי להשית על הנתבעת תשלום פיצוי נוסף בגין עבודות קבלן מטעם התובעים, וזאת נוכח התנהלותו של התובע, כפי שתתואר להלן.

שיוך הדירה ל"מוצא עילית"

1. אין מחלוקת כי כיום דירת התובע משויכת למוצא עילית (תמליל הדיון מיום 19.2.2025 בעמ' 26 ש' 38; עדות פראג'י בעמ' 17 ש' 17).  גם אין מחלוקת כי התובעים לא ביקשו לבטל את החוזה מחמת פגם בכריתתו, וטענתם מתמקדת במישור הפרת ההתחייבות החוזית.  טענת התובעים היא כי הנתבעת הטעתה את התובעים ביודעין בכך שמכרה להם את הדירה בעת שידעה כי זו אינה משויכת למוצא עילית ולא יידעה בכך את התובעים.
2. אקדים ואומר, כי לא מצאתי בטענה זו ממש.
3. הסכם המכר אשר נחתם ביום 7.6.2016 הגדיר את המקרקעין כ"חלקות 30,31,32,33,34 בגוש 30317 הנמצאות במתחם "ארזה" במוצא עילית".  התב"ע הוגדרה כתוכנית מתאר מס.  מי/876 והפרויקט הוגדר כ"פרויקט "ארזה - מוצא עילית" במתחם "ארזה" במוצא עילית המתוכנן להיבנות על ידי החברה....".
4. סעיף 2.2 להסכם המכר קובע כי: "הקונה מתחייב לבדוק בבדיקה סבירה לפני חתימת ההסכם את הקרקע, מיקומה וסביבתה, את תוכניות בניין עיר החלות עליה את תיאור הבניין והנכס כמופיע במפרט ואת התוכניות המצורפות אליו את מצב הבניין והנכס במועד חתימת הסכם זה וכן כל גורם אחר העשוי להשפיע על החלטתו לרכוש את הנכס במשרדי החברה בתוכניות בניין עיר שלפי הוראותיה נבנה הנכס".
5. התובע הוא שניהל את המו"מ לרכישת הדירה עם הנתבעת (תמלול הדיון מיום 19.2.2025 עמ' 29 ש' 20).  התובע העיד כי הוא בדרך כלל אינו חותם על הסכמים לפני שהוא בודק ומוודא את נכונותם, אולם במקרה הנדון "לא יכולתי לחשוב לרגע שהישוב לא נמצא בקו הכחול שהקו הכחול עובר בקו של הפרויקט שלנו והוא לא...  שייך לו.  בדקתי את הכל לקחתי האמנתי זו נקודה שאף אחד לא חשב אף עו"ד שייצג מישהו הפרויקט הזה לא חשב שצריך לבדוק אותו שמרמים אותך ומוכרים לך פרויקט בישוב שהוא לא נמצא באף ישוב והוא לא שייך לכלום" (שם בש' 32-27).  אולם עיון במסמכים אשר היו בפני הצדדים במועד עריכת ההסכם מביאה למסקנה כי הנתבעת לא הציגה מצג שווא, שכן מהמסמכים עולה כי אכן הפרויקט הוגדר כמצוי במוצא עילית:

• תוכנית בניין עיר - תוכנית מתאר מספר מי/876 נקראה "מתחם "ארזה" מוצא עילית". תחת תת הכותרת "מקום התוכנית" נכתב כי ""מתחם "ארזה" במוצא עילית שבתחום המועצה האזורית מטה יהודה" (ההדגשה אינה במקור - ר"א).
• חוזה החכירה - בחוזה החכירה הוגדר "המגרש" באופן הבא: ""המגרש": המגרש המתואר בתרשים המצורף והמהווה חלק בלתי נפרד מחוזה זה, ואשר פרטיו הם: המקום: מוצא עילית השטח 20,163 ממ"ר בערך...". מחלקת רישום והסדר במינהל מקרקעין ישראל אישרה במכתבה מיום 5.9.2011 כי גוש 30317 חלקות 31,33,34 נמצא במוצא עילית.
• הסכם הפיתוח - בהסכם הפיתוח מחודש מרץ 2013 שנערך מול המועצה האזורית מטה יהודה והועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה הצהיר היזם כי הוא הבעלים הרשום והמחזיק במקרקעין המצויים ב"מתחם ארזה" "ביישוב מוצא עילית שבתחום המועצה".
• היתר הבנייה - גם בהיתר הבנייה מיום 21.8.2013 נרשם כי הרשות המקומית היא מועצה אזורית מטה יהודה וכתובת הבנייה: "ארזה משכנות מוצא".

התובע עומת עם מסמכים אלו במהלך חקירתו, וזה הודה כי הוא לא בדק את המסמכים והרשום בהם לא עניין אותו (שם בעמ' 30 ש' 35; עמ' 31 ש' 6-5 וש' 10, 13-12 ו- 29).