תא (ת"א) 58538-05-19 מיכאל בנץ ו-52 אחרים נ' עו"ד גיא נוף

פסק דין

הצועדים בנתיבי קבוצות הרכישה יוצאים למסע ארוך ומאתגר.  בסופו טמון סיכוי ולאורכו סיכון.  ובענייננו הסיכון התממש.  התובעים שאפו לרכוש דירות בפרויקט מבטיח בלב רמת גן, ובעלות נמוכה יחסית.  הפיתוי היה גדול, והם התרשמו מניסיונה ומיכולותיה של מארגנת הקבוצה - גב' ענבל אור.

אלא שהפרויקט לא קם.  גורמי התכנון בעיר שינו את מדיניותם, וכתוצאה מכך התעורר קושי של ממש במימוש החזון.  המגעים מולם התארכו.  השנים חלפו.  ובינתיים הסתבכה גב' אור בפלילים, והפרויקט כולו נקלע לסחרור.  חלק מהכספים שהשקיעו חברי הקבוצה הושב להם בעקבות הליכי הכינוס של החברות שהיו בבעלותה, וחלקו האחר הלך לבלי שוב.

בתביעה זו מכוונים התובעים, שהם חלק מחברי הקבוצה, את חיציהם לא לעבר גב' אור או לחברות שעמן התקשרו, אלא לעבר עורכי הדין שליוו את הקבוצה.  לשיטתם, אלה הפרו שורה של חובות; הציגו שורה של מצגי שווא; והבטיחו שורה של הבטחות סרק; ובגין כל אלה עליהם לפצותם, ולהשיב להם את אותו חלק מהשקעתם שירד לטמיון.

וההליך מעורר שאלות רבות: מהן אמות המידה המקצועיות החלות על עורכי הדין המלווים את קבוצות הרכישה? מה מאפייניהן בשלב שבו הקבוצה טרם קמה, ולאחר שזו קמה? וכיצד עליהם לפעול כשהם מתרשמים שמארגנת הקבוצה מבקשת לקבל כספים מחלק מחבריה לפני שהגיע המועד החוזי לכך? היש תוקף לתניות חוזיות לפיהן בכל מקרה של התנגשות בין חברי הקבוצה ומארגנת הקבוצה, על עורכי הדין של הקבוצה לייצג את האחרונה?

בכל אלה ועוד נעסוק בבואנו ליישב המחלוקות שעל הפרק, שהן רבות, מורכבות ומסועפות.

רקע

1. בשנת 2012 ארגנה הגב' ענבל אור (להלן גב' אור או המארגנת) קבוצת רכישה להקמת פרויקט מגורים במגרש שברח' ז'בוטינסקי 104 ברמת גן (להלן: קבוצה 104 ומגרש 104 בהתאמה). גב' אור הייתה מצויה באותה עת בתנופת עשייה כיזמית נדל"ן, ונהנתה ממוניטין, שלווה במסעות שיווק אגרסיביים של הפרויקטים שקידמה.  את קבוצת הרכישה האמורה היא ארגנה באמצעות חברת אור סיטי נדל"ן, שהייתה אחת החברות שבשליטתה (להלן חברת אור סיטי).
2. לאחר גיבוש קבוצה 104, פרסמה גב' אור פרויקט מגורים של דירות 3-2 חדרים, במחיר של כמיליון ₪ לדירה במגרש הסמוך, ברח' ז'בוטינסקי 102 ברמת-גן (להלן: קבוצה 102, הקבוצה, מגרש 102 והפרויקט). שטח המגרש עמד על 445 מ"ר, אך לאחר הפקעה נותרו בו 215 מ"ר הניתנים לניצול.

המחשבה העסקית שעמדה מאחורי המהלך הייתה ששילוב הכוחות בין שני המגרשים יוכל להוביל להקמת פרויקט משותף, שישיא את מספר יחידות הדיור שניתן יהיה להקים במקום, לרווחת מארגנת הקבוצות וחבריה.  אלא שמצב הדברים התכנוני הקיים לא אפשר את הגשמת החזון, שמימושו היה תלוי באישור התוכניות השונות במוסדות התכנון המוסמכים.  על רקע זה נדרשו רכישת הזכויות במגרש 102, הקמת קבוצת הרכישה הרלוונטית אליו, והגשת תוכניות שיאפשרו את הבניה בשני המגרשים.

3. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916לשם קידומו של הפרויקט נכנסה לתמונה חברת גריני סיטי בע"מ (להלן: חברת גריני סיטי או חברת גריני), המצויה בבעלות חברת אור סיטי. זו התקשרה ביום 18.6.12 בהסכם לרכישת מגרש 102 מבעליה - חברת קמפל רמת גן בע"מ (להלן: חברת קמפל או הבעלים המקוריים).  חברת גריני סיטי הייתה זו ששמשה כמארגנת קבוצת הרכישה של מגרש 102, וכמי שמכרה את הזכויות במגרש לחבריה.
4. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)הגיעה אפוא העת להקים את קבוצה 102. גב' אור יצאה במבצע פרסום ביחס לפרויקט.  המבקשים להצטרף לקבוצה הוחתמו על מספר הסכמים ומסמכים.  תחילה הוחתמו חברי הקבוצה, כל אחד בנפרד ובמועדים שונים, על טופס הצטרפות (להלן: טופס ההצטרפות) באמצעות אנשי השיווק של המארגנת.

לאחר מכן הוחתמו חברי הקבוצה על הסכמים נוספים על-ידי הנתבעים - עורך-דין גיא נוף (הנתבע 1; להלן: עו"ד נוף) ועורך-דין יוני אהרונסון (הנתבע 2; להלן: עו"ד אהרונסון).  שני הנתבעים פעלו מטעם משרד עוה"ד קסוטו-נוף, שנשכר על ידי גב' אור לצורך הטיפול בפרויקט.  אין חולק כי ההסכמים השונים נוסחו על ידי עו"ד נוף, שפעל על בסיס נוסח שהכינו המייצגים הקודמים של קבוצה 104, ובהתאם להכוונה שקיבל מגב' אור.