שנית, תנאי תכנוני, נדרשת היתכנות לקבלת היתר בנייה להרחבה המבוקשת, בהתאם לתכנית בת תוקף [לעניין היחס שבין ההליך התכנוני להליך הקנייני, ראו פסק דיני בעניין המפקח על המקרקעין פתח תקוה 659/20 עו"ד נחמיאס שולמית נ' גיבלי ארז עזרא (נבו 14.03.2022)].
שלישית, קיומה של סמיכות פיזי - תוספת ההרחבה המבוקשת צריכה להיות מחוברת לדירה הקיימת כהמשך טבעי שלה, באופן שההרחבה תהא חלק אינטגרלי מהדירה המורחבת [פסק דין עטייה; א' אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי - בתים משותפים, עמוד 223].
- אכן, אין חולק כי עמידה בשלושת התנאים המצטברים שנקבעו בחוק, מהווה אבן יסוד בהליך קבלת ההחלטות. אולם, וזהו העיקר, אין בכך כדי לחתום את הגולל על הדיון המשפטי, ואין לראות בכך "סוף פסוק" המעניק לרוב זכות מוחלטת לבנייה בכל מחיר. אם המיעוט מצליח להוכיח "פגיעה מהותית" בזכויותיו וקיומה של חלופה פחות פוגענית, או שהחלטת הרוב נגועה בחוסר תום לב, המפקח רשאי להתערב, ולא לאפשר את ביצוע ההרחבה [ראו למשל (המפקח על המקרקעין חיפה) 20/24 חורי דוריס נ' מוסקוביץ מרים (נבו 26.1.2024)].
ובמיושם לענייננו - התובעים עומדים בתנאי הרוב הקנייני הדרוש, אך אינם עומדים בתנאי התכנוני
- אשר לרוב הקנייני - אכן, אין חולק כי התובעים עמדו בדרישת הרוב הקנייני, שכן הציגו הסכמה בכתב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף, המהווים 92% מן הרכוש המשותף, לביצוע תוספת הבנייה. הנתבעים, כך נראה, הם בעלי הדירות היחידים אשר סירבו לבקשת ההרחבה (ראו נספח 4 לכתב התביעה).
- אלא ששונים הם פני הדברים בכל הקשור לפן התכנוני - על פי סעיף 71א לחוק המקרקעין, על המבקש להרחיב את דירתו להוכיח היתכנות תכנונית מצד מוסדות התכנון המוסמכים.
- בענייננו, אין חולק כי החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 25.8.2022 קיבלה את התנגדות הנתבעים לבניית הממ"ד. נימוקי הוועדה, כפי שפורטו בהחלטתה, היו כדלקמן: " הוועדה אינה נוהגת לאשר הרחבות בניה הגורמות לפגיעה בנכס אחר גובל 2.בניית הממ"ד בהתאם להנחיות פיקוד העורף משנה את הבניה הקיימת בקומת הקרקע שנבנתה בהתאם להיתר בניה מס' 2015075 שניתן בשנת 2016 להרחבת הנכס בכ 15 מ"ר. ההרחבה של המבקש מקטינה משמעותית את הבית בקומת הקרקע ומחלקת את החלל ולכן ללא הסכמת השכן אינה אפשרית. 3. ללא ממ"ד לא ניתן להרחיב את הבית באמצעות חדרים על הגג ולכן גם הבקשה לתוספת חדרים על הגג נדחית."
- עצם טענת התובעים כי יש לאפשר להם להגיש בקשה להיתר בנייה, מלמדת כאלף עדים כי הם מודעים היטב להיעדר היתר בנייה בידם. הדברים אף קיבלו ביטוי מפורש בפרוטוקול הדיון, שם נאמר: "....אנו מבקשים בין היתר להורות לנתבעים להימנע מהתנגדות לא מנומקת ולאפשר לתובעים להגיש בקשה להיתר כדי להקים ממד והרחבת דירתם. אני מדברת על ההיתר לבנות ממ"ד...." (עמ' 4 ש' 9-11).
- מכאן עולה, אפוא, כי התובעים לא עמדו בתנאי הסף התכנוני הנדרש, ודי בכך כדי להביא לדחיית תביעתם. עם זאת, ולמען שלמות התמונה ובחינה מקיפה של כלל ההיבטים שהועלו, אידרש גם ליתר טענות הצדדים.
לא נסתרה טענת הנתבעים בדבר הפגיעה המהותית שתיגרם להם כתוצאה מהרחבת דירת התובעים
- ער אני לכך שהנתבעים טוענים לפגיעה בזכויות הקנייניות שלהם, אלא שטענה זו לא הועלתה על ידם במסגרת תביעה עצמאית, שעה שההרחבה לא צלחה את תנאי הסף, ובהם התנאי התכנוני. אלא שכאמור, אבחן גם את טענת הנתבעים בנוגע לפגיעה המהותית.
- כפי שהובא לעיל, במקרים שבהם הוכח כי הבנייה המבוקשת (אפילו אם מדובר בממ"ד) תגרום לפגיעה קשה ובלתי סבירה בדירת המתנגד, עשוי המפקח שלא לאשר את הבנייה כפי שהתבקשה.
- טרם בחינת הפגיעה המהותית הנטענת, ראוי לציין כי חוק המקרקעין קובע איזונים ובלמים נוספים ביחס להרחבת דירה, מעבר לדרישת הרוב הקנייני. כך, למשל, סעיף 71ב(ב) לחוק המקרקעין מציב סייג קשיח להחלטת הרוב, בקבעו כי לא תתקבל החלטה על הרחבת דירה (לרבות בניית ממ"ד) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של כל בעל דירה אחר להרחבה. הוראה זו נועדה להבטיח כי חלוקת זכויות הבנייה תישמר באופן יחסי והוגן בין כלל בעלי הדירות, באופן שהרחבת דירה אחת לא תבוא על חשבון יכולתו העתידית של דייר אחר לממש את חלקו היחסי בזכויות אלו.
- לפיכך, טענתם של הנתבעים, כי קניינם הפרטי נפגע וכי אין להתיר את ההרחבה, מהווה התנגדות קבילה על פי הוראות סעיף 71ב(ב) לחוק המקרקעין. אמנם סעיף זה, כאמור, קובע איסור מפורש על קבלת החלטת הרחבה אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בנייה יחסיות של בעל דירה אחר. אולם, בנוסף, יש לבחון האם נגרמת למתנגד פגיעה מהותית אחרת, שאינה בהכרח פגיעה בזכויות בנייה יחסיות.
- סעיף 71ג(ד) לחוק המקרקעין קובע כאמור כי: "ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית...רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה.." "פגיעה מהותית" לעניין סעיף זה הוגדרה בספרו של המלומד א' אייזנשטיין "יסודות והלכות בדיני מקרקעין" חלק שלישי בעמוד 218, כפגיעה מתמדת ומתמשכת הגורמת לבעל דירה סבל פיזי או נפשי שאדם סביר לא היה מוכן להשלים עמו גם תמורת פיצוי הולם [ר' גם ע"א (תל אביב) 133/97 קלרה יוסוביץ' נ' צילה חי (נבו 3.10.1999), העוסק בפגיעה מהותית לעניין התקנת מעלית בניגוד לעמדת מיעוט בעלי הדירות].
- בפסק הדין בעניין עש"א (חיפה) 3181-09-13 ג'ומאנה אגבאריה המאם נ' צ'ארלי חורי בפסקה 17, (נבו 16.6.2014), נקבע בהתייחס ליישום סעיף 71ג האמור: "מכאן, שעל פי הוראת סעיף 71ג' לחוק המקרקעין, מקום שהרחבת הדירה עשויה להסב פגיעה העולה על הנדרש ממימוש האינטרס הציבורי בהרחבת הדירה, תוך הסבת פגיעה בלתי מידתית בבעל דירה אחר בבניין, לא ניתן לממש את ההרחבה המבוקשת."
- מסקנה זו עולה בקנה אחד עם חובות נוספות החלות על בעלי דירות בבית משותף, ובכללן חובת בעל דירה לנהוג בתום לב במימוש זכויותיו הקנייניות, וכן הוראת סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. הוראה זו, החלה על הבית המשותף, קובעת כי בעל דירה אינו רשאי לעשות שינויים ותיקונים בדירתו הפוגעים בדירה אחרת ללא הסכמת בעל הדירה האחרת. אף אם המחוקק איפשר, בנוגע להרחבת דירה, פיחות בזכותו של בעל הדירה הנפגעת בעניין זה, סבורני כי כאשר מדובר בפגיעה העולה על הנדרש, יש בכך כדי לחזק את טענת בעל הדירה הנפגעת שמדובר בפגיעה מהותית לעניין סעיף 71ג(א) לחוק המקרקעין. לכך יש להוסיף את חובת תום הלב, שמשמעותה כי השמירה על האינטרס העצמי של בעל דירה צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר (ראו פסק דין רוקר).
- בענייננו, לא נסתרה טענתם המפורשת של הנתבעים, ולפיה ההרחבה המבוקשת, על פי תכנונה הנוכחי, תביא לחסימה כמעט מלאה של שלושה חלונות בדירתם, אם הממ"ד ייבנה בחזית הבית (ראו גם עמ' 3, ש' 27-28 לפרוטוקול הדיון). חסימה כזו אינה עניין של מה בכך; היא פוגעת באופן ממשי ובלתי הפיך באור הטבעי, באוורור ובנוף הנשקף מדירת הנתבעים, ובכך משנה את אופייה ואת איכות החיים בה. יתרה מכך, אף אם תיבחר חלופה אחרת, לפיה הממ"ד ייבנה בעורף הבית, הרי שהבנייה המבוקשת תפגע בחדר הילדים של הנתבעים (ראו גם עמ' 5, ש' 31-42 לפרוטוקול הדיון). פגיעה זו, בין אם היא מתבטאת בהקטנת החדר, בשינוי מבני פנימי או בהפרעה מהותית לשימוש בו, מהווה אף היא חדירה בלתי נסבלת למרחב הפרטי של הנתבעים. טענות אלו, על חומרתן, לא הוכחשו על ידי התובעים, אף לא בסיכומיהם.
- מן המקובץ עולה, אפוא, כי זכותם של התובעים להרחיב את דירתם, אף שהיא זכות חשובה המעוגנת בחוק, אינה יכולה להצדיק שינויים מבניים כה דרסטיים ופוגעניים בתוך דירה אחרת, ובפרט ללא הסכמת בעליה. אין כל זכות לתובעים לבצע עבודות בנייה אשר יחסמו חלק כה משמעותי מחלונות דירת הנתבעים, ובוודאי שאין להם זכות לבצע עבודות כלשהן בתוך דירת הנתבעים עצמה, ללא הסכמתם המפורשת. פעולות אלו, על פי טיבן ותוצאותיהן, עולות כדי "פגיעה מהותית" כהגדרתה בסעיף 71ג(ד) לחוק המקרקעין, וכפי שפורשה בפסיקה. פגיעה זו חורגת מן הסביר ומן המידתי, ואינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב המוטלת על בעלי דירות בבית משותף. משכך, אף אם בידי התובעים הרוב הדרוש לביצוע ההרחבות, אין בכך כדי לאשרן, שכן הרוב אינו יכול לפגוע משמעותית בזכויות הקניין המהותיות של המיעוט.
אף אם תיחשב הרחבת דירת הנתבעים ל'הרחבה דומה', אין בכוחה לגבור על הפגיעה המהותית
- טענתם של התובעים, לפיה הנתבעים ביצעו בדירתם "הרחבה דומה" כמשמעותה בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, ועל כן יש לראותם כמסכימים להרחבה המבוקשת, דינה להידחות. סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין אכן קובע חזקת הסכמה במקרים של "הרחבה דומה", ותכליתו למנוע מצב של "כפייה הדדית" או "מידת סדום", שבו בעל דירה שביצע הרחבה בעצמו ימנע מבעל דירה אחר לבצע הרחבה דומה. אולם, תכלית זו, חשובה ככל שתהא, אינה בלתי מוגבלת ואינה יכולה לשמש היתר לגרימת פגיעה מהותית. הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין לא יכולה להכשיר פגיעה מהותית בזכויות קנייניות של בעל דירה אחר. העיקרון המנחה בדיני קניין, ובפרט בכל הקשור לבתים משותפים, הוא כי מימוש זכותו של בעל דירה אינו יכול לבוא על חשבון פגיעה בלתי סבירה ומהותית בזכויותיו של בעל דירה אחר. סף הפגיעה המהותית מהווה קו אדום, שמעבר לו אין תוקף לחזקת ההסכמה, ואף לא להסכמה מפורשת, אם היא ניתנה בניגוד לדין או פוגעת באופן בלתי מידתי. ההגנה מפני פגיעה מהותית היא עקרון יסוד בדיני קניין, המאזן בין חופש הפעולה של בעל הקניין לבין חובתו שלא לפגוע בזולתו.
- בעניין זה, מקובלים עליי דבריה המנומקים של כבוד המפקחת על רישום מקרקעין, אביטל שרייבר ז"ל, בפסק דינה בעניין (המפקח על המקרקעין ירושלים) 28/23 אליאב זהבה נ' רות נתניאן, בפסקה 18 (נבו 15.8.2024). כב' המפקחת קבעה שם כי "גם אם התובעים 1-2 היו בונים 'הרחבה דומה' לזו שמבקשים הנתבעים לבנות, לא היה בכך כדי להביא למסקנה שהנתבעים רשאים לבצע הרחבה הפוגעת באופן מהותי בדירת התובעים 1-2". קביעה זו משקפת נאמנה את האיזון הראוי בין עקרון ההדדיות, המעוגן בסעיף 71ב(ג) לחוק, לבין ההגנה על זכויות קניין מפני פגיעה מהותית. עקרון ההדדיות אינו יכול לרוקן מתוכן את ההגנה המהותית על זכות הקניין. אני סבור כי גם לו ניתן יהיה לראות בהרחבה שבוצעה בעבר בדירת הנתבעים כ"הרחבה דומה" במובן סעיף 71ב(ג) לחוק, לא היה בכך לרפא את הפגיעה המהותית שעלולה להיגרם לדירת הנתבעים כתוצאה מההרחבה המבוקשת על ידי התובעים. חזקת ההסכמה שבסעיף 71ב(ג) אינה יכולה לגבור על איסור גרימת פגיעה מהותית, שכן תכליתה אינה לאפשר פגיעה בזכויות יסוד, אלא לקדם הדדיות במקרים שבהם אין פגיעה כזו. מקום שבו נגרמת פגיעה מהותית, נסוג עקרון ההדדיות מפני ההגנה על זכות הקניין, שהיא זכות יסוד חוקתית.
התובעים לא הוכיחו את טענתם שההרחבה שבוצעה בדירת הנתבעים היא בניגוד להיתר
- אשר לטענת התובעים ולפיה ההרחבה שביצעו הנתבעים בוצעה ללא היתר - אציין שבניגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם, טענה זו כן עלתה בכתב התביעה (סעיף 38). אלא שטענה זו נטענה בעלמא ולא הוכחה. עברתי בעיון על היתר הבנייה שניתן ביחס להרחבת דירת הנתבעים (נספח 1 לסיכומי התובעים), ולא מצאתי בו כל התייחסות לטענת התובעים ביחס לאופן ביצוע הבנייה ולחומרי הבנייה, לרבות ביחס לבנייה קלה (ראו גם עמ' 3 ש' 49-42 לפרוטוקול הדיון) כך שלא הובאה ולו ראשית ראיה לכך שהבנייה שביצעו הנתבעים היא ללא היתר, ומובן שפתוחה בפני התובעים הדרך לפנות בהליך המתאים לכך, וכפוף לכל דין.
- לכך יש להוסיף נדבך מהותי נוסף: התובעים רכשו את דירתם כשהם מודעים היטב, ובאופן מלא, הן לעובדת קיומה של ההרחבה בדירת הנתבעים, והן לכך שדירתם אינה כוללת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) תקני. אכן, תקופה זו, על אתגריה הביטחוניים, ממחישה ביתר שאת את הצורך הקיומי במרחב מוגן תקני ונגיש, ואין להקל ראש בחשיבותו. אולם, כאמור, קבלת טענת התובעים בנסיבות אלו, תגרום לפגיעה מהותית ובלתי מידתית בזכויותיהם הקנייניות של הנתבעים, ותפגע באיזון הקיים. פגיעה כזו, אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות הצדק וההגינות, ואין לאפשרה בנסיבות מקרה זה.
סוף דבר
- לאור כל האמור התביעה נדחית.
הוצאות ההליך
- אשר להוצאות ההליך, כלל הוא בדין הישראלי כי בעל דין שהפסיד בהליך, יחוייב בהוצאות של בעל הדין שכנגד (ע"א 9648/16 אורהייטק GIS בע"מ נ' חן אביטן משרד עורכי דין, בפסקה 67 והאסמכתאות שם (נבו 28.2.2018). כלל זה אף קיבל ביטוי בתקנה 151(א) לתקנות סדר הדין האזרחי הקובעת כי "חיוב בעל דין בתשלום נועד לשפות את בעל הדין שכנגד על הוצאותיו בהליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין". באשר לשיעור ההוצאות קבע מחוקק המשנה כי הערכאה הדיונית תתחשב בין היתר "בשווי הסעד שנפסק וביחס שבינו לבין הסכום שנתבע, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש (תקנה 153(ג) לתקנות) (ראו בנוסף ע"א 7627/20 אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ (נבו 24.02.2022)).
- ובמיושם לענייננו - לאחר ששקלתי טענות הצדדים בהתאם לאמות המידה שהותוו בפסיקה ונתתי דעתי למכלול נסיבות העניין, לרבות לעניין כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, החלטתי שעל התובעים לשלם לנתבעים את הוצאות ההליך, בסך כולל של 7,500 ₪. סכום זה ישולם על ידי התובעים לנתבעים בתוך שישים ימים ממועד פסק הדין, שאם לא כן, יישאו הפרשי ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין, ועד למועד מלוא התשלום בפועל.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים כמקובל.