0
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין" (ההדגשות כאן ולהבא, אינן במקור, מ"פ).
- סעיף 71ג(ד) קובע כי: "ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין."
- על פי חוק המקרקעין, לצורך הרחבת דירה נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ולשם בניית מרחב מוגן דירתי, נדרשת הסכמה של בעלי 60% מהדירות בבית המשותף. רוב זה נמוך מהרוב הנדרש להרחבת דירה רגילה בשל תכלית החקיקה להקל על בניית ממ"דים כצורך ביטחוני חיוני המגן על חיי אדם. חוק המקרקעין יצר איזון בין השיקולים השונים במסגרת סימן ג1 לחוק, הכולל את סעיפים 71ב ו-71ג המוזכרים לעיל, תוך שאפשר הרחבת דירה ובנית ממ"ד ברוב מופחת, ובמקביל קבע מהן זכויותיהם של בעלי הדירות הטוענים לפגיעה בגין הרחבה כאמור. המחוקק לקח בחשבון את החשיבות שבבניית ממ"ד ועל כן קבע הקלות בהקשר זה.
- נשאלת השאלה, מהי אותה "הרחבה" של דירה? התשובה לכך מצויה בסעיף 71א לחוק המקרקעין המגדיר "הרחבה" כ"הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף". משמעות הדבר היא כי המחוקק הכיר באפשרות, בתנאים מסוימים, כי בעל דירה יהא זכאי לבנות על חלקים מן הרכוש המשותף, וזאת לשם הרחבת דירתו שלו. יתרה מכך, זכות זו ניתנת למימוש אף אם אין הסכמה פה אחד מצד כלל בעלי הדירות, אלא די בהסכמתו של רוב מיוחד מקרבם, כפי שפורט לעיל. בכך, יצר המחוקק מנגנון המאפשר פיתוח ושינוי, תוך איזון בין זכויות הפרט לבין עקרון הרוב.
- כפי שהובא בפסק הדין בעניין רע"א 1462/10 דוד עטייה נ' ליאור שגיא (נבו 2.8.2012) (להלן-"פסק דין עטייה"), סעיף 71ב לחוק המקרקעין, הוא תוספת מאוחרת לחוק המקרקעין, כחלק מתיקון 18 משנת 1995. מטרתו של סעיף זה, כפי שמשתקפת מדברי ההסבר לתיקון, הייתה להציע מענה לקשיי צפיפות המגורים המעיקים על משפחות רבות, וזאת באמצעות מתן אפשרות להרחבת דירות קיימות, או לחלופין, להתמודד עם בעיית צפיפות האוכלוסין הרווחת באזורים מסוימים בארץ, על דרך של בנייה על הרכוש המשותף.כמו כן צוין כי הדרישה כיום, הקבועה בסעיף 62(א) סיפה לחוק המקרקעין - שבגדרה יש צורך בהסכמת כלל בעלי הדירות לשם בנייה וסיפוח חלקים ברכוש המשותף, "מהווה מכשול מהותי ומוצע לשנותה" (ראו הצעת חוק המקרקעין (תיקון מספר 19) (שינוי הרוב הדרוש לשינויים ברכוש משותף), התשנ"ה-1994, ה"ח 114 .
- עוד צוין בפסק דין עטייה, ששיטת המשפט הישראלי מקנה מעמד בכורה להגנה על זכויות היסוד של הפרט. בהקשר זה, זכות הקניין, כידוע, עוגנה כזכות חוקתית בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ומעמדה הנורמטיבי אינו שנוי במחלוקת [(רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 238 (1999) (להלן-"פסק דין רוקר")]. עם זאת הודגש, שזכות הקניין אינה זכות מוחלטת וההגנה עליה גם היא אינה מוחלטת [רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994)].
- יש לזכור כי האפשרות להרחיב דירה על אף התנגדות של מיעוט בעלי הדירות היא חריג לכלל הדורש הסכמה של כל בעלי הדירות להוצאת חלק מהרכוש המשותף. לפיכך, יש לפרש חריג זה בצמצום, תוך מזעור הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט. (פסקה 19 לפסק דין עטייה)
- הרחבת דירה מותנית אם כן, בשלושה תנאים מצטברים:
ראשית, תנאי רוב קנייני, נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות לשם הרחבת דירה, ואילו ככל שמדובר בהרחבה לצורך הוספת ממ"ד, די בהשגת רוב של 60% מבעלי הדירות. הסכמה זו צריכה להיות פוזיטיבית, ברורה ומפורשת, הן לעניין היקף הבנייה והן לעניין טיבה, וזאת נוכח העובדה כי הצמדה או ניצול זכויות בנייה כרוכים בהקניה לצמיתות של זכויות אלו לדירה המורחבת [ראו: רע"א 259/99 חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 402 (2001); ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78, 83 (1982); עע"מ 795/19 טליאט נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (נבו 15.7.2020)].