תמצית טענות התובעים בסיכומיהם
- סמוך למועד רכישת דירתם, החלו התובעים לפעול לקידום הרחבת הדירה והוספת ממ"ד כדין, בהתאם להוראות פיקוד העורף, המחייבות כי 70% מקירות הממ"ד ייבנו בקומת הקרקע, כאשר בידם הסכמות של 3/4 מבעלי הדירות בבית המשותף, המהווים 92% מהרכוש המשותף לביצוע תוספת הבנייה, והנתבעים הם הדיירים היחידים אשר סירבו לבקשת ההרחבה והוספת הממ"ד, וזאת באמצעות הגשת התנגדות לוועדה לתכנון ולבנייה.
- במשך כארבע שנים פעלו התובעים בניסיון לקבל את הסכמת הנתבעים להרחבת הדירה ולבניית הממ"ד, אולם כל ההצעות והחלופות שהוצעו נענו בסירוב או בניסיונות לעשיית עושר שלא במשפט. סירוב הנתבעים אינו מוצדק, שכן הנתבעים עצמם הרחיבו את דירתם בעבר ללא הסכמת רוב בעלי הדירות, ובניגוד להיתר שניתן להם. התובעים מדגישים כי התנהלות הנתבעים זו, בהרחבת דירתם שלהם, מהווה הסכמה מכללא להרחבה דומה של דירות אחרות בבניין, בהתאם להוראות הדין. עוד נטען כי במסגרת ההרחבה השתמשו הנתבעים בחומרים מסוכנים לבניית תוספת חדר הצמוד לדירתם, באופן היוצר סכנה בריאותית לתובעים. בנסיבות אלה, טוענים התובעים כי הם זכאים לקבל את הסכמת הנתבעים להרחבת דירתם ולבניית הממ״ד, בין היתר מן הטעם שהנתבעים עצמם הרחיבו את דירתם.
- כן נטען שהשוכרים המתגוררים בדירת הנתבעים מנהלים גן ילדים בדירתם, אשר לצורך כך תחמו את החצר המהווה רכוש משותף, וסיפחו אותה לדירתם ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.
- עוד נטען שהתנהלות הנתבעים נעשית בחוסר תום לב, תוך התעלמות ממניין הימים שנקצבו לתובעים להמצאת החלטת המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") לוועדה לתכנון ולבנייה, וכי סירובם של הנתבעים לאשר את הבנייה לא נשען על טעם ענייני או מוצדק, שעה שהוצעו להם פתרונות רבים, שנדחו.
- הועתק מנבומעשיהם ומחדליהם של הנתבעים גרמו לתובעים לנזקים כלכליים משמעותיים, הן בשל ניהול ההליך המשפטי והן בשל העובדה שדירתם עומדת ריקה, מבלי יכולת להשכירה לצד ג', ואילו הייתה ניתנת הסכמת הנתבעים להרחבת הדירה ולבניית הממ"ד לפני כארבע שנים, עלויות הבנייה היו נמוכות בכ־50%. לפיכך, מתבקש המפקח לקבל את התביעה, להורות לנתבעים להסכים לפתרון המוצע ולאפשר לתובעים להשלים את הרחבת דירתם ובניית הממ"ד, וכן לחייב את הנתבעים בהוצאות ההליך המשפטי, לרבות שכר טרחת עורך דין.
תמצית טענות הנתבעים בסיכומיהם
- הנתבעים טוענים כי אין מדובר בתביעה שגרתית, אלא בפגיעה קניינית מהותית בזכויותיהם וברכושם הפרטי. הוראת סעיף 2(ב) לתקנון המצוי קובעת כי בעל דירה אינו רשאי לבצע שינויים או תיקונים בדירתו, אשר יש בהם כדי לפגוע בדירה אחרת, ללא קבלת הסכמת בעל הדירה האחרת. לצורך בניית ממ"ד בדירת התובעים נדרשים שינויים פיזיים מהותיים במבנה דירת הנתבעים, לרבות הריסת חדר שינה קיים והקמת חדר חלופי תחתיו, הכולל קירות "יורדים". כן נטען כי למפקח נתונה הסמכות לבטל החלטה המתירה הרחבת דירה, מקום בו נגרמת פגיעה מהותית בבעל דירה אחר.
- מעבר לפגיעה המהותית במבנה הקיים, הרחבת דירת התובעים צפויה לגרור הוצאה כספית משמעותית לנתבעים וכן לפגוע בשוכרים המתגוררים בדירה. הנתבעים לא יכולים לשאת בנטל כלכלי מסוג זה, שעלותו נאמדת במאות אלפי שקלים. דירת התובעים אינה מצויה באזור המוגדר כאזור סיכון במדינה, ומשכך אין כל דחיפות או צורך מיידי בהקמת ממ"ד, בוודאי לא תוך פגיעה חמורה ומהותית ברכוש הנתבעים.
- הנתבעים טוענים כי פעלו פעמים רבות להגיע להבנות עם התובעים, אולם חרף אורך הרוח והסבלנות שגילו, לא עלה בידם להגיע להסכמות, וזאת לטענתם בשל התנהלות סחטנית וחסרת תום לב מצד התובעים.
- לטענת הנתבעים, אין לראות בנספח 4 לכתב התביעה כהסכמת הדיירים להרחבת דירת התובעים או להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירתם או לבנייה ברכוש המשותף, כנדרש בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, הקובע כללים ברורים באשר לביצוע שינויים ברכוש המשותף ולמימוש זכויות בנייה. כן נטען כי לתובעים לא ניתנה הסכמה מפורשת מצד בעלי הדירות, ומשכך פעלו בניגוד לדין. החלטות הנוגעות לרכוש המשותף מחייבות קבלתן במסגרת אסיפה כללית של בעלי הדירות. מהאמור לעיל עולה כי ההרחבה אותה מבקשים התובעים לבצע צפויה לגרום לפגיעה מהותית בדירת הנתבעים, ולפיכך אף אם יעמוד לרשות התובעים הרוב הנדרש, אין בכך כדי להכשיר את ביצוע ההרחבה.
- מתן היתר להרחבת דירה חרף התנגדות המיעוט מהווה חריג לכלל המחייב קבלת הסכמת כלל בעלי הדירות להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת. משכך, יש לפרש חריג זה בצמצום, תוך הקפדה על מזעור הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט.
- עיון בהחלטות הוועדה לתכנון ולבנייה עולה כי הסיבות לאי מתן היתר הבנייה לתובעים הן תכנוניות והנדסיות במהותן, ובניגוד לטענת התובעים שלפיה היתר הבנייה היה בתוקף עד לסוף שנת 2024, מעולם לא הוצג לנתבעים היתר בנייה בתוקף או החלטה של ועדת הערר.
- טענת התובעים בדבר בנייה שבוצעה על ידי הנתבעים בניגוד להיתר הועלתה לראשונה אך ורק במסגרת סיכומיהם, ולפיכך דינה להידחות על הסף. עוד נטען כי הנתבעים רכשו את הדירה יחד עם תוספת הבנייה, אשר נבנתה בהתאם להיתר בניה. עוד נטען כי למיטב ידיעת הנתבעים, חל על המקרקעין צו הקפאה מכוח קידום תכנית פינוי בינוי, ומשכך התביעה דנן מתייתרת.
- במהלך ניהול המו"מ וההליכים הנלווים נגרמו לנתבעים הוצאות כספיות ניכרות שעל התובעים להשיב להם. נוכח כל האמור, מתבקש המפקח להורות על דחיית התביעה על הסף, וכן על הוצאת הנספחים שצורפו על ידי התובעים לסיכומים שלא כדין ובניגוד להחלטת המפקח, ולחייב את התובעים בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין.
דיון והכרעה
- אקדים אחרית לראשית, ואציין בפתח הדברים כי לאחר עיון בטענות הצדדים ובדין החל בענייננו, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה. ואלו טעמיי.
- המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לענייננו נקבעה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין הקובע כדלהלן: "71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
00(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.