עא 288/14 יונה מאיר טהלר נ' נעם בר זכאי

השופט נ' הנדל:

בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ה"פ 16683-04-12, [פורסם בנבו] כב' השופטת ה' עובדיה), במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים להצהיר כי הסכם המכר בדבר מכירת חנותם למערער הוא בטל.

השתלשלות האירועים ופסק דינו של בית המשפט קמא

1. המשיבים הם בעלים במשותף של חנות הידועה כחלקה 71/1 בגוש 3705 ברחובות (להלן: החנות). המערער שכר את החנות בהסכמי שכירות מתחדשים במשך שנים ארוכות. לאחר ניהול משא ומתן, ביום 5.7.2010 התקשרו הצדדים בהסכם למכירת החנות לידי המערער (להלן: ההסכם). תמורת החנות נקבעה על סך של 400,000 ש"ח, בין היתר בהתבסס על חוות דעת שמאית אשר העריכה את שווי החנות בסכום של 80,000 דולר. בנוסף, התחייב המערער לשלם למשיב 1 בונוס בסך של 100,000 ש"ח כמי שיזם את העסקה ושכנע את הבעלים האחרים להתקשר בה. בהתאם להסכם, שילם המערער למשיבים מקדמה בסך של 100,000 ש"ח, ולזכותו נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

בהסכם נקבע תנאי – העומד ביסוד ערעור זה ועוד נידרש אליו בהרחבה בהמשך – שעניינו שיעור מס שבח שיוטל בגין העסקה. על פי סעיף 11 להסכם, מס שבח יחול על המוכרים (המשיבים) וישולם על ידם. כמו כן, במידה ומס השבח יעלה על סכום של 150,000 ש"ח יהיו המוכרים רשאים לבטל את ההסכם. המשיבים הגישו שומה עצמית למס שבח מקרקעין באמצעות עו"ד צנעני, במסגרתה דיווחו על שווי המכירה על פי ההסכם בסך של 400,000 ש"ח (להלן: השומה העצמית של המשיבים). על פי שומה זו, מס השבח שעליהם לשלם הוא בסך של כ-77,000 ש"ח. השומה העצמית של המשיבים נדחתה על ידי רשות המיסים, שקבעה את סכום המס הכולל בגין העסקה על סך של 340,000 ש"ח (להלן: שומת מס השבח). בפירוט הנימוקים הוסבר כי שווי המכירה נמוך משמעותית משווי השוק לפי עסקאות דומות. רשות המיסים העריכה את שווי החנות בסכום של כ-850,000 ש"ח.

2. לנוכח התפתחות זו, הודיע משיב 1 למערער על ביטול ההסכם בהתאם לסעיף 11. משיב 1 הוסיף כי לפנים משורת הדין, יסכימו המשיבים להתלות את הודעת הביטול בתנאי שהמערער ישלם למבקשים 350,000 ש"ח נוספים על החנות וכן יתחייב לשלם את יתרת מס השבח שיוטל על העסקה. בתגובה, פנה עו"ד גמליאל בשם המערער לעו"ד צנעני בטענה שהמשיבים מנסים לבטל את ההסכם בחוסר תום לב, משיקולי כדאיות ומחשש למקח טעות. נטען כי נימוקים אלה אינם מקנים למשיבים את הזכות לבטל את ההסכם או שלא לפעול בכל האמצעים הנדרשים מול רשויות המס להפחתת השומה. עוד נדרשו המשיבים לפעול מיידית להגשת השגות על שומת מס השבח באמצעות עו"ד שובלי שהוא, כך נטען, אחד מעורכי הדין המובילים בארץ בתחום זה, כאשר המערער הוא שיישא בשכר טרחתו.