וע (מרכז) 49040-09-24 יובל בורגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז

פסק-דין

השופט אבי גורמן:

סב מימן עבור נכדיו הקטינים, רכישת דירות מגורים - אחת לכל נכד.  כל נכד הוא חלק מתא משפחתי, בו יש כבר להורים דירת מגורים.  האם רכישת הדירות על ידי כל אחד מהקטינים תחשב לצורך מס רכישה כרכישת דירה יחידה? - זו השאלה המשפטית הניצבת במרכזו של ערר זה.

הערר הוגש כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז (להלן: "המשיב"), בגדרה נדחתה השגה שהגישו העוררים על שומות מס רכישה שהוצאו להם מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

כאמור, המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה האם העוררים, שהינם קטינים, זכאים למדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירת מגורים יחידה, בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק (להלן: "הסעיף" או "סעיף החוק").  המשיב טוען כי חזקת התא המשפחתי חלה בעניינם, ולפיכך הדירות שנרכשו אינן נחשבות כדירותיהם היחידות של הרוכשים - הקטינים.

העוררים מנגד טוענים כי מדובר במקרה בו הופרכה חזקת התא המשפחתי, וזאת לאור הנסיבות החריגות המלמדות כי הרכישה לא בוצעה מכספי הורי הקטינים אלא כמתנה מסבם, תוך יצירת מנגנון חוזי המבטיח הפרדה רכושית מלאה בין דירת המתנה לבין הורי כל קטין.

עיקרי העובדות:

1. העוררים הינם 12 קטינים (להלן: "העוררים" או "הקטינים"), מהם 10 נכדיו של מר חנן שחף ושתי נכדותיה של גב' אסתר שחף, בת זוגו של מר שחף.
2. הקטינים משתייכים לארבעה תאים משפחתיים שונים, כאשר כל אחד מהתאים המשפחתיים בעל דירת מגורים - עוד קודם לרכישת הדירות מושא המחלוקת.
3. מר שחף ניהל משא ומתן עם חברת נוה שוסטר בע"מ לרכישת 12 דירות מגורים בפרויקט בנייה ברחוב רש"י ברמת גן (להלן: "הפרויקט"). בעקבות כך, ביום 18.09.2023, חתם מר שחף על הסכמי מתנה עם כל אחד מהקטינים, באמצעות הוריהם - אפוטרופסיהם הטבעיים, לפיהם יעניק לכל קטין סך של 3,541,000 ₪ לרכישת דירת מגורים, וכן ישלם את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, לרבות מס רכישה.

כפי שעולה מהסכמי המתנה, מטרת המתנה הייתה רצונו של מר שחף להבטיח את עתידם של נכדיו ונכדי בת זוגו, על ידי כך שיעמיד לרשותם מימון לרכישת דירות מגורים ויבטיח באמצעות מנגנון חוזי כי כך יעשה.

4. על פי הסכמי המתנה, הדירות יושכרו לאחר סיום הבנייה, ודמי השכירות יופקדו בחשבון ייעודי על שם כל קטין, כאשר הורי הקטינים לא יהיו רשאים לעשות כל שימוש בדמי השכירות או לגור בדירות. הקטינים יהיו רשאים למכור או לשעבד את הדירה רק בהגיעם לגיל 25 שנים, ולעשות שימוש בלתי מוגבל בדמי השכירות רק בהגיעם לגיל 18 שנים.  במקרה בו תידרש מכירת הדירה טרם הגיע הקטין לגיל 25, המכירה תעשה באישור בית המשפט.

כדי שלא להאריך במה שאינו נדרש, אציין כי אין למעשה מחלוקת כי ההסכמים יצרו הפרדה רכושית בין הדירות ופירותיהן, לבין הורי העוררים.

5. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916ביום 20.09.2023 חתמו הורי הקטינים, בשם הקטינים, על הסכמי רכישה ל-12 דירות מגורים בפרויקט, מאת חברת נוה שוסטר בע"מ. מחיר הרכישה לכל דירה עמד על 3,541,667 ₪.
6. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)בשים לב לכך שהעוררים הם קטינים, הסכמי המתנה והמכר הועברו לעיונו של האפוטרופוס הכללי ולאחר מכן קיבלו את אישורו של בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע, במסגרת תמ"ש 4186-10-23; 4195-10-23; 4210-10-23; 4177-10-23. בית המשפט אישר את המתנות והסכמי המכר, וקבע, בהתאם למוסכם, כי הקטינים לא יחויבו בתשלומים והוצאות בגין הרכישה, הזכויות תירשמנה על שמם כמתנה גמורה, וכספי השכירות יופקדו בחשבון נפרד על שם כל קטין - הכל כאמור בהסכמי המתנה.

לאור האמור, אין מחלוקת כי אם הערר יידחה, הסב, מר שחף, הוא שיישא במימון מס הרכישה השנוי במחלוקת.

7. ביום 28.11.2023, הצהירו הקטינים, באמצעות הוריהם, על רכישת הדירות למשיב וערכו שומה עצמית למס רכישה לפי מדרגות מס לדירה יחידה - בסך 75,768 ₪ לכל רוכש.
8. ביום 13.12.2023, דחה המשיב את הצהרות הקטינים וקבע שומת מס רכישה - בסך 283,333 ₪ לכל רוכש, לפי מדרגות מס לדירה שאינה יחידה. נימוקי המשיב לדחייה התבססו בין השאר על הוראת ביצוע 6/2011, שקבעה כי מס הרכישה יחושב לפי דירה שנייה כאשר מדובר בדירות בבעלות קטין, אם מקור הכספים מבני משפחה וקרובים.
9. ביום 20.12.2023, הגישו העוררים השגה על החלטת המשיב, וביום 11.08.2024 התקיים דיון בהשגה. ביום 20.08.2024, דחה המשיב את השגת הקטינים.

מכאן הערר שבפנינו.

10. במסגרת ישיבת קדם משפט (מיום 22.5.25) הודיע המשיב במענה לשאלת בית המשפט, כי המשיב אינו חולק על כך כי מימון רכישת הדירות נעשה מכספו של הסב, מר שחף.
11. משהתברר כי אין בין הצדדים מחלוקות עובדתיות אלא משפטיות בלבד, הודיעו הצדדים כי אין צורך בדיון שמיעת ראיות. הצדדים הגישו רשימת מוסכמות ופלוגתאות וביקשו כי התיק ייקבע להגשת סיכומים בכתב - וכך נעשה.

ברשימה שהגישו תומצתה המחלוקת בין הצדדים - כדלקמן: