האם הדירה שנרכשה עבור הקטינים הינה דירתם היחידה לפי הוראות סעיף 9(ג1ג) לחוק, ועל כן הם זכאים למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, כטענת העוררים; או שמא היא חלק מכלל הדירות של התא המשפחתי שאליו משתייך כל אחד מהם, ולפיכך אינה דירתם היחידה במועד הרכישה.
הרקע המשפטי:
- החיוב במס רכישה מעוגן בסעיף 9(א) לחוק, הקובע כי רוכש זכות במקרקעין חייב במס רכישה. סעיף 9(ג1ג) לחוק קובע שיעור מס ייעודי ברכישת דירת מגורים - בשונה ממס הרכישה החל בעת רכישת זכות אחרת במקרקעין, ומעניק הקלה לרוכש דירת מגורים יחידה.
בהתאם להוראות הסעיף, בעת רכישת דירת מגורים יחידה, חלות מדרגות מס רכישה נמוכות יותר מאלה החלות כאשר אין המדובר ברכישת דירה יחידה.
- הועתק מנבוומהי "דירה יחידה"? - קובע בעניין זה סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק - כך:
'דירה יחידה' - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; ... .
בהמשך שם, בסעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק, נקבעה ההוראה הידועה בכינויה - "חזקת התא המשפחתי", ופירושה ואופן יישומה - הם הניצבים במוקד הערר:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו - כרוכש אחד".
- חזקת התא המשפחתי - יוצרת פיקציה: יחידי התא המשפחתי, הכולל את בני הזוג וילדיהם הקטינים, ייחשבו כרוכש אחד. הוראה דומה קיימת כידוע אף לעניין הפטור ממס שבח, בפרק חמישי1 לחוק והחל בעת מכירת דירת מגורים מזכה יחידה, וכפי שקבוע (לעניין חזקת התא המשפחתי, בהקשר זה) בסעיף 49(ב) לחוק.
- בתי המשפט עמדו על כך שחזקת התא המשפחתי, מעגנת שתי תכליות, אשר כונו בפסיקה: "תכלית חיובית" ו-"תכלית שלילית" [ראו לדוגמה: ע"א 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק [נבו] (20.4.2021) (להלן: "עניין בלנק") פס' 8 לפסק הדין של כבוד השופט ע' גרוסקופף - ובפסיקה הנזכרת שם (ההפניות להלן לעניין בלנק, אלא אם ייכתב אחרת, יהיו לפסק דינו של כבוד הש' גרוסקופף, המשקף שם את דעת הרוב)]:
- א. תכלית חיובית: מתן הקלת מס לתא משפחתי, כיחידת ההתייחסות המשמשת לרוב למגוריו של אדם.
- ב. תכלית שלילית: מניעת תכנוני מס, בדרך של רישום נכסים על שם חברי התא המשפחתי, באופן שאינו משקף את המציאות לאשורה ואשר נועד למקסם את מספר הקלות המס שיקבל התא המשפחתי.
- בתי המשפט נדרשו לפירוש חזקת התא המשפחתי, בשורה של פסקי דין. פסקי דין אלה עסקו ברובם המכריע בעניינם של "בני זוג", וכמעט ולא דנו בעניינם של קטינים (למעט שני פסקי דין, שיוזכרו מיד).
פסק הדין המרכזי האחרון שניתן בסוגיה זו, נכון לעת הזו, הוא פסק הדין בעניין בלנק - ולכן עיקר ההפניות וההתייחסות תהיה לפסק דין זה - אשר גיבש ועיצב את המצב המשפטי העדכני בכל הנוגע לחזקת התא המשפחתי. כמובן וכפי שנכתב באופן ברור בפסק הדין, עניין בלנק מהווה המשך של סיפור - הנכתב בהמשכים [לדימוי זה, שמקורו בדבריו של פרופ' רונלד דבורקין (ראו שם, בפס' 6)], אשר החל להיכתב בפסיקה שניתנה בסוגיה זו במרוצת השנים.