הדרך השנייה להגיע לפתרון של אחוז אחד כשיעור דמי התיווך בעיסקאות גדולות, נעוצה בסעיף 26 סיפא לחוק החוזים (חלק כללי) - היינו "לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג..."
אלו הן שתי הדרכים האפשריות. הדרך השנייה נראית לי הדרך הנכונה. ניתן לקבוע כי השיעור של אחוז אחד בעיסקאות גדולות הוא המקובל בשוק."
- בית המשפט העליון בענין אינטגרציה אנכית עמד על ההבדלים בין תיווך מקרקעין לתיווך עסקי/מסחרי וקבע כי "פעילותם של מתווכים עסקיים אכן עשויה להיות שונה באופייה ובדרישותיה מפעילותם של מתווכי מקרקעין שעניינם הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין... משכך, יש מידה של צדק בטענת המערערת לפיה ראוי לשרטט הבחנות מתאימות בין סוגי התיווך השונים וכפועל יוצא מכך יתכנו גם הבחנות באשר לתנאים הנוגעים ליחסי מתווך - לקוח בתחום העסקי."
- בת.א (מחוזי ת"א) 2089/05 אריה בן מיור נ Elie Tahari Ltd (נבו, 7.9.2010), דן בית המשפט בקביעת שכר ראוי למתווך עיסקי וקבע כי לאור ההבדלים בין תיווך במקרקעין לבין תיווך עיסקי, שכרו של מתווך מסחרי, ככלל, הינו גבוה מזה של מתווך מקרקעין.
- בענייננו, הצדדים הגישו חוות דעת מומחים. בעוד שהמומחה מטעם התובעת, רו"ח שלום סופר, קבע כי השכר הראוי בעסקאות מסוג עסקת התיווך בה עסקינן צריך לעמוד על כ- 4.8% מסכום התמורה, המומחית מטעם שחר וליברטי (הנתבעים 4-5), פרופ' הדס גלנדר, קבעה כי השכר הראוי בעסקאות מסוג זה עומד על כ-1.8% בלבד.
- המומחים נחקרו על חוות דעתם והתעוררו קשיים ביחס לשתי חוות הדעת. המומחה הודה בחקירתו כי לא ערך בדיקה ביחס להיקפה של כל עסקה ועסקה לגביה ערך השוואה (עמ' 31 לפרוטוקול ש' 27-28, עמ' 32 ש' 10-11) וכי לעיתים הנתונים שהשתמש בהם הם רק הסכומים שנדרשו ולא הסכומים בפועל (עמ' 49 ש' 13-14). המומחית הודתה בחקירתה כי אינה יודעת אם העמלה המופיעה בחוות דעת המומחה בשיעור של 5% מתייחסת לעמלה בגין תיווך בלבד, או כוללת שירותים נוספים (עמ' 379 לפרוטוקול ש' 14-15), כי היא לא בדקה איך מוגדר מקבל העמלה (עמ' 380 לפרוטוקול ש' 16-17) ולא בדקה כל עסקה ועסקה שהופיעה בדו"ח המומחה (עמ' 388 לפרוטוקול ש' 5-7).
- בנסיבות אלה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבוע את השכר הראוי, בהתאם לשכר שנקבע בהסכם תיווך פיתקית, בשיעור של 2.25% מסכום תמורת המכר. שכר זה משקף באופן אותנטי את השכר המגיע בעסקה ספציפית זו בגין אותו הנכס, ומאזן בין כלל השיקולים, כפי שפורטו לעיל, במיוחד כאשר בהסכם תיווך פיתקית לא הוטל על התובעת גם לסייע בניהול המשא ומתן. יצויין, כי תוצאה זו תואמת את חוות דעת המומחה מטעם התובעת, שציין בעדותו כי בדרך כלל דמי התיווך שמשלם המוכר זהים לדמי התיווך שמשלם הרוכש (עמ' 60 לפרוטוקול ש' 3-6).
- סכום העסקה ממנו יש לגזור את דמי התיווך הינו 45 מיליון ₪, המשקף את התמורה שקיבלו בעלי העניין בפיתקית, בפועל. העובדה כי חלקו שולם באמצעות כספים שהיו בקופת פיתקית, אינה רלוונטית לעניין זה, שכן היא נוגעת לאמצעי התשלום ולא לסכום התמורה עצמו.
האם יש לשלול מהתובעת את זכאותה לדמי תיווך (ככל שתקבע) בשל הפרת חובת תום הלב מצידה?
- הנתבעים טוענים כי יש לשלול מהתובעת את זכאותה לדמי תיווך בשל הפרת חובת תום הלב מצידה, מאחר, שלטענתם, היא לא גילתה ליונימה על קיומו של הסכם התיווך עם פיתקית.
- טענה זו נסתרה על ידי מתן, שהעיד כי נודע לו מחיימי כבר בשלב ההתחלתי על הסכם תיווך פיתקית (עמ' 76 לפרוטוקול ש' 20-21 ועמ' 77 ש' 4-5). עובדה זו אושרה על ידי פירון בחקירתו בעמ' 460 לפרוטוקול ש' 3-10.
- בשים לב שמתן הינו בעל השליטה ביונימה, והסכם התיווך היה עם יונימה, הרי שדי בכך שמתן ידע על קיומו של הסכם תיווך, כדי לדחות את הטענה שהתובעת לא גילתה עובדה זו.
- כמו כן, כץ העיד כי עידכן את פירון על הסכם תיווך פיתקית (עמ' 198 לפרוטוקול ש' 10-20) וטען כי טענת פירון שלא ידע על הסכם זה, אינה אמת (עמ' 199 לפרוטוקול ש' 25).
- מעבר לכך, בהתאם לפסיקה, חובת הגילוי על הסכם תיווך עם הצד השני חלה כאשר למתווך יש אינטרס נסתר, למשל, במקרה בו המתווך מקבל תמורה חריגה מאחד הצדדים (ראו: ת"א (מחוזי מרכז) 15706-01-14 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (נבו, 16.3.2016). במקרה זה, התובעת אינה זכאית לדמי תיווך חריגים ממי מהצדדים. יש יסוד להניח כי העובדה ששיעור דמי התיווך שנקבע בהסכם תיווך פיתקית עומד בשיעור של 2.25% ובהסכם תיווך יונימה בשיעור של 4%, נעוצה בכוח המיקוח של פיתקית מול התובעת, ואין בה כדי להצביע על דמי תיווך חריגים בהסכם תיווך יונימה. מה גם, שכאמור לעיל, דמי תיווך בשיעור של 4% לא היו חריגים ביחס לעסקיה של יונימה, שכאמור, חתמה על הסכמי תווך נוספים בשיעורים דומים.
- מעבר לכך, יש טעם נפגם בכך שטענה זו הועלתה על ידי פירון, לאחר שהוא עצמו לא גילה ליונימה את ההסכם, שלשיטתו נכרת בינו לבין כץ, לקבלת מחצית מדמי התיווך.
- לאור האמור לעיל, הטענה כי יש לשלול מהתובעת את זכאותה לדמי תיווך בשל הפרת חובת תום הלב מצידה, נדחית.
טענת הקיזוז
- פירון טען כי אם יוחלט לחייב אותו בסכום כלשהו כלפי התובעת, הרי שהוא זכאי לקזז מסכום זה את חלקו בדמי התיווך שהתובעת קיבלה מבעלי העניין בפיתקית וכן את דמי התיווך שנפסקו בתביעה זו. זאת, לטענתו, מאחר שהוא וכץ סיכמו בעל פה כי בכל יוזמה עסקית משותפת, אם יתקבלו דמי תיווך, היא תתחלק ביניהם בחלקים שווים.
- כץ הכחיש בכל תוקף קיומו של הסכם זה (עמ' 247 לפרוטוקול ש' 27, עמ' 260 ש' 10-12).
לפיכך, קיימות בעניין זה שתי גרסאות סותרות, מבלי שהובאה על ידי פירון ראיה התומכת בגרסתו, על אף שעליו מוטל נטל ההוכחה להוכיח את טענת הקיזוז.
- בנוסף, העיד פירון כי ההסכם הנטען נכרת בינו לבין כץ (עמ' 439 לפרוטוקול ש' 2), ואילו הזכאות לדמי תיווך בתביעה זו הינה של התובעת, שהינה חברה בעל אישיות משפטית נפרדת. כאשר פירון נשאל על כך בחקירתו, הוא טען כי הניח שמשפטית פעל כץ בשם התובעת ומבחינתו ההתחייבות עברה לתובעת (עמ' 439 ש' 14-15), מבלי שניתן הסבר מניח את הדעת על מה מבוססת הנחה זו, במיוחד כאשר היא נטענת על ידי עורך דין.
- על כך יש להוסיף כי פירון העיד, שלו ליברטי הייתה משלמת לתובעת, לפנים משורת הדין, דמי תיווך בסכום מסויים, הוא לא היה עומד על קבלת מחצית מדמי התיווך ששולמו (עמ' 471 לפרוטוקול ש' 18-19).
- בנסיבות אלה, ולאור המפורט לעיל, לא הוכיח פירון את טענת הקיזוז במסגרת הליך זה. עם זאת, שמורה לפירון הזכות לברר טענה זו במסגרת תביעה נפרדת, בבית המשפט המוסמך, מבלי שפסק דין יהווה מעשה בי-דין לעניין זה.
התוצאה
- לאור כל האמור לעיל, התביעה כנגד הנתבעים מתקבלת בחלקה.
- הנתבעים ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, דמי תיווך בשיעור של 2.25% מסכום העסקה (45 מיליון ₪), קרי סך של 1, 012, 500 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מ-30 יום מיום חתימת הסכם הרכישה (לגבי 0.5% מסכום התמורה) ומ-180 יום מיום חתימת הסכם הרכישה (לגבי היתרה) ועד לתשלום בפועל. הסכום האמור ישולם תוך 30 יום מהיום (ימי הפגרה יובאו במניין הימים).
- הנתבעים יישאו בהוצאות הנתבעת, ביחד ולחוד, בסך של 200, 000 ₪.
- לנתבעים נשמרת הזכות לקבוע חלוקה ביניהם של הסכום הפסוק ושל ההוצאות, על פי היחסים הפנימיים ביניהם, וטענותיהם בעניין זה נשמרות.
- הערובה שהופקדה על ידי התובעת להבטחת הוצאותיהם של הנתבעים 4-6 בהתאם להחלטתי מיום 17.4.24, תושב לידי התובעת באמצעות בא כוחה.
- זכות ערעור לבית המשפט העליון, כדין.
ניתן היום, ט"ז אב תשפ"ו, 30 יולי 2026, בהעדר הצדדים.