תא (מרכז) 26264-12-20 סאל אור חברה לבנין בע"מ נ' שמואל גולובוק

פסק דין

לפניי תביעה שעניינה עסקת מכר מקרקעין ברחוב יוחנן הסנדלר בכפר סבא.  המקרקעין, אשר שימשו בעבר כמפעל לעיבוד עורות, נמכרו לתובעות למטרת הקמת תחנת דלק.  לאחר השלמת העסקה התגלעו מחלוקות בין הצדדים, על רקע טענת התובעות כי במהלך המשא ומתן הוסתר מהן מידע מהותי בדבר זיהום הקרקע, ושבעקבות זאת נגרמו להן נזקים כבדים.

רקע

1. הנתבע, שמואל גולובוק, היה בזמנים הרלוונטיים לתביעה בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 7607 ברחוב יוחנן הסנדלר 12, כפר סבא (להלן- המקרקעין). משנת 1955 ועד שנת 2006 פעל במקרקעין מפעל לעיבוד עורות.

המפעל נסגר בשנת 2006.  לאחר מכן, הושכרו המקרקעין לצדדים שלישיים, ובמקרקעין פעלו עסקים אחרים, סדנת רכבי 44X וחניית נגררים.  בשנת 2011, החל הנתבע, בסיוע בנו עידן גולובוק (להלן- עידן), בתהליך לקבלת היתר בנייה להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי במקרקעין.

2. ביום 1.8.2013, ניתן היתר בנייה בתנאים להקמת תחנת תדלוק מבנה מסחרי ומשרדים (להלן- האישור העקרוני). בין יתר התנאים נקבעה דרישה לקבלת חוות דעת מהיחידה האזורית לאיכות הסביבה ולעריכת דו"ח בדיקת קרקע.
3. ביום 11.8.14 נחתם הסכם (להלן- ההסכם) בין חברת סל אור חברה לבניין בע"מ (התובעת 1), חברות איליי אורין השקעות בע"מ ונכסי דאושין בע"מ (להלן- החברות הנוספות), ביחד עם חברת שרון דרשן בע"מ (התובעת 3) לבין הנתבע. בהתאם להוראות ההסכם, רכשו התובעות 1 ו-3 והחברות הנוספות (להלן- הרוכשות) את המקרקעין בתמורה לתשלום סך של 11, 000, 000 ₪.  בסעיף 3 בהסכם נקבע תנאי מתלה לכניסתו לתוקף של ההסכם- קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית להקמת תחנת התדלוק ומבנה המסחרי עד ליום 15.1.2016 (או למועד נדחה שעליו יסכימו הצדדים)- שאם לא כן יהיה ההסכם בטל למפרע (להלן- התנאי המתלה).  בהסכם הצהיר הנתבע בין יתר הצהרות המוכר, כי "במועד חתימת ההסכם, לא ידוע למוכר על קיום פסולת תת קרקעית ו/או מפגעים סביבתיים כלשהם שמקורם במקרקעין ו/או עתיקות כלשהן ו/או זיהום קרקעי כלשהו ו/או כל זיהום אחר במקרקעין" (סעיף 4.15).
4. ביום 17.12.2015 חתמו הצדדים להסכם על "נספח להסכם המכר" שבו נדחה המועד לקיומו של התנאי המתלה ליום 15.3.2016. גם המועדים שנקבעו לתשלום התמורה נדחו.
5. ביום 6.3.2016 ניתן היתר בנייה להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי ולמחרת שלח אותו הנתבע לב"כ הרוכשות.
6. בחודש דצמבר 2016 מכרו החברות הנוספות את זכויותיהן במקרקעין לתובעות 1 ו-3 ולתובעת 2- חברת יודעי בינה יזמות והשקעות בע"מ (התובעות 3-1 להלן יחד - התובעות).
7. ביום 30.4.2017, ולאחר מספר ארכות שניתנו להם, שילמו התובעות את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם, והחזקה במקרקעין נמסרה להן.
8. התובעות התקשרו בהסכם עם חברת סד"ש-סוכני דלק ושמנים בע"מ (להלן- סדש) בהסכם שכירות לפיו הן יקימו את תחנת התדלוק במקרקעין וסדש תשכור את המקרקעין בשכירות ארוכת טווח.
9. התובעות החלו בביצוע העבודות להריסת המפעל הישן. עם תחילת עבודות החפירה, התעורר חשש שמא הקרקע מזוהמת.  נציג התובעות פנה לעידן ואז התגלה להן כי בשנת 2015 שכר הנתבע את שרותיה של חברת ESD שתבדוק את הנכס, אך לא השלים את הבדיקה, וכי עליהם לקבל אישור נוסף מהמשרד להגנת הסביבה כתנאי לבנייה.  בהמשך התברר לתובעות שהקרקע אכן מזוהמת.
10. ביום 5.5.2019 הודיעה סדש לתובעות על ביטול ההסכם. ביום 31.12.2019 מכרו התובעות את המקרקעין לסדש בתמורה לסכום של 15, 500, 000 ₪.
11. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916התובעות פנו לנתבע בטענה כי הוא הסתיר מהן מידע מהותי בקשר למקרקעין. עוד טענו כי גילוי הזיהום אילץ אותן להתמודד עם עלויות ניכרות של עריכת סקרי קרקע, ונקיטת אמצעים לניקוי המקרקעין והסרת הזיהום.  בנוסף היה עליהן להתמודד עם עיכובים משמעותיים בפרויקט המתוכנן בשל אותו זיהום.  עיכובים אלו הובילו לאובדן הכנסות ולירידת ערך המקרקעין.

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)הנתבע השיב לתובעות כי הן היו מודעות היטב למצב הקרקע ולשימושיה בעבר; כי האחריות לבדיקת הקרקע ולסיכונים הכרוכים ברכישתה הועברה לרוכשות במסגרת ההסכם; וכי הוא פעל בתום לב ובשקיפות מלאה לאורך כל שלבי העסקה.