על רקע טענות התובעות לנזקים כבדים שנגרמו להן ועל רקע מחלוקות אלו הוגשה התביעה שבפני.
תמצית טענות התובעות
- במסגרת ההסכם הצהיר הנתבע כי הוא אינו יודע על זיהום בקרקע והתחייב להציג היתר בנייה. היה ברור להן כי עם קבלת ההיתר ניתן יהיה לבנות במקרקעין ולא יהיה צורך בבדיקות נוספות הקשורות בזיהום אפשרי של הקרקע.
- בחודש מרץ 2015 הגיש הנתבע למשרד להגנת הסביבה תוכנית דיגום של חברת ESD. הנתבע התחייב בפני המשרד לאיכות הסביבה כי סקר הקרקע יושלם לאחר הריסת המפעל. הנתבע לא גילה לתובעות על תוכנית הדיגום ולא על התחייבותו זו.
- הנתבע הציג בפניהן את היתר הבניה ללא אזכור לעובדה כי לא הסתיימה הבדיקה בשאלת זיהום הקרקע. אופן הצגת ההיתר גרם להן להאמין כי התנאי המתלה התקיים וכי הקרקע נקייה.
- ביום 5.7.2017, חתמו התובעות על הסכם שכירות והפעלה עם חברת סדש, במסגרתו התחייבו להקים תחנת תדלוק תוך 24 חודשים. סדש הייתה אמורה לשלם דמי שכירות שנתיים בסך 1, 000, 000 ₪, בתוספת מענק חד פעמי של 1, 100, 000 ₪. בסמוך לכך, בחודש נובמבר 2017, החלו התובעות בעבודות הריסה וחפירה במקרקעין, ואז עלה ריח נורא מהקרקע. בעקבות גילוי הזיהום, נאלצו התובעות לשכור את שירותיה של חברת הגל הירוק איכות הסביבה בע"מ (להלן- חברת הגל הירוק) לצורך השלמת הבדיקות וסקר קרקע.
- חברת הגל הירוק נאלצה לבצע תיקונים והשלמות לדרישות המשרד להגנת הסביבה, שכללו הוספת נקודות דיגום. בפברואר 2018, השלימה הגל הירוק את דרישות המשרד והגישה תוכנית דיגום. לאחר סדרת סקרים ובדיקות, ובכללם סקר משלים ב-9.8.2018 וסקר נוסף ב-24.1.2019, התברר היקף הזיהום. דו"ח סיכום ממצאים סופי הוגש ב-20.2.2019, ובעקבותיו הוגשה תכנית חפירה ב-31.3.2019.
- גילוי הזיהום הציב בפני התובעות שורה של מכשולים ותקלות, ובהם דרישות רגולטוריות מחמירות מצד הרשויות, חיוב בביצוע סקרי קרקע מקיפים ותוכניות שיקום, והתמודדות עם מגבלות סביבתיות חמורות שמנעו מהן להמשיך בפרויקט כמתוכנן. התובעות מדגישות כי עלויות שיקום הקרקע וההתמודדות עם דרישות הרשויות הסבו להן נזקים כלכליים משמעותיים, שכללו השקעות בלתי צפויות של כספים רבים, עיכובים ניכרים בלוחות הזמנים של הפרויקט, וירידת ערך הקרקע.
- בשל התמשכות הליכי הבנייה, פקע תוקף היתר הבנייה המקורי. התובעות נאלצו להגיש עתירה מנהלית לחידוש ההיתר, שחודש ביום 25.11.2019, ושילמו אגרות נוספות בגין כך.
- הועתק מנבועוד קודם לכן, ביום 5.5.2019, הודיעה סדש על ביטול הסכם השכירות. בכדי לצמצם את הנזקים שנגרמו להם מכרו התובעות ביום 31.12.2019 את המקרקעין לסדש בסכום של 15, 500, 000 ₪.
- התובעות טוענות כי נגרמו להן הנזקים הבאים:
- סך של 4, 000, 000 ₪ (בתוספת מע"מ) בגין ההפרש בין שווי המקרקעין בהתבסס על הסכם השכירות עם סדש, לבין השווי בו נאלצו התובעות למכור את המקרקעין לסדש בעקבות ביטול הסכם השכירות.
- הוצאות שכר טרחת עו"ד ואגרה בסך של 55, 842 ₪ בגין הצורך לחדש את היתר הבנייה של המקרקעין.
- נזקים בגין הוצאות מימון בגין הפרויקט בסך של 732, 446 ₪ (בתוספת מע"מ).
- נזקים נוספים בסך מצטבר של כ-400, 000 ₪ (בתוספת מע"מ) בגין ריביות, עמלות, יועצי איכות הסביבה, קידוחים בקרקע והעובדה שהונן של התובעות "נתקע" בעסקה זו ולא יכלו לנצלו לטובת עסקאות אחרות.
- התובעות העמידו את סכום התביעה לצרכי אגרה, על סך של 5, 182, 560 ₪.
תמצית טענות הנתבע
- התביעה חסרת כל בסיס עובדתי ומשפטי ומהווה ניסיון להתעשר שלא כדין על חשבונו, שכן הוא לא הפר התחייבות כלשהי ולא עוול כלפי התובעות. מהות העסקה בין הצדדים הייתה מכירת המקרקעין במצבם כפי שהם (AS-IS), בכפוף לתנאי מתלה ולהצהרתו כי במועד חתימת הסכם המכר לא ידע על קיומו של זיהום בקרקע.
- ההסכם נחתם לאחר משא ומתן שהתנהל בתום לב ובשקיפות מלאה, וכלל הסדרה ברורה של זכויות וחובות הצדדים. כל ההצהרות שנמסרו לרוכשות לפני ובמהלך החתימה על ההסכם היו נכונות, מבוססות ואמינות, והתבססו על בדיקות שנערכו לאורך השנים על ידי הרשויות אשר שללו היתכנות לזיהום. הרוכשות ידעו על היסטוריית השימוש בקרקע ועל כך שבמקרקעין פעל בעבר מפעל לעיבוד עורות.
- בהצהרתו בסעיף 4.15 בהסכם כי לא ידוע לו על זיהום בקרקע, אין התחייבות גורפת לכך שאכן אין בקרקע כל זיהום. סעיף זה נועד לשקף את המידע שהיה ידוע לו במועד החתימה בלבד. אין בהסכם התחייבות בדבר מצב הקרקע או התחייבות לשאת בעלות ניקוי הקרקע אם יתגלה בה זיהום. בהתאם להוראות ההסכם האחריות לבדיקות קרקע, כמו גם לסיכונים הנוגעים למצבה, הוטלה על כתפי הרוכשות בלבד, והנתבע לא נטל על עצמו אחריות לכל נזק או מפגע שיתגלה בעתיד. הרוכשות שהן חברות מסחריות מנוסות, נטלו על עצמן סיכון מחושב במסגרת העסקה.
- ממילא לא נגרם לתובעות נזק כלשהו, שכן הן רכשו את המקרקעין בסכום של 11, 000, 000 ₪ ומכרו אותם תוך זמן קצר, ללא ביצוע עבודות משמעותיות, בסכום של 15, 500, 000 ₪, וברווח ניכר. ביטול הסכם השכירות עם סד"ש לא נגרם בשל זיהום, אלא בשל התנהלות התובעות שלא החלו בעבודות בנייה ושבחרו להשכיר את המקרקעין לצד שלישי.
- אין יריבות בינו לבין התובעת מס' 2, חב' יודעי בינה יזמות והשקעות בע"מ, שכן היא אינה צד להסכם והוא לא ניהל מולה משא ומתן. אין ממש בטענת התובעות להמחאת הזכות אליה מאחר שלרוכשות כלל לא נגרם נזק. בנוסף, המחאת הזכות הנטענת נעשתה זמן רב לאחר שהחברות הנוספות מכרו את מלוא זכויותיהן, כך שבמועד ההמחאה כלל לא היו להן זכויות בנות המחאה.
- התובעות התנהלו באופן לא מקצועי, דחו את קידום הפרויקט מסיבות שאינן קשורות אליו, ולא פעלו להקטנת הנזק. התובעות הן האחראיות הבלעדיות לעיכובים בבנייה ולביטול הסכם השכירות. טענות התובעות בדבר עלויות ניקוי הקרקע וירידת ערך הקרקע אינן מגובות בראיות מספקות, ומהוות ניסיון להעצים את היקף הנזק לצורך קבלת פיצוי שאינו מוצדק. עיקר הזיהום הנטען אותר מחוץ לשטח המקרקעין, ובשל כך ניתק הקשר הסיבתי בין הזיהום הנטען לנזק.
- הרוכשות ידעו על מצב הקרקע ועל הדרישה לעריכת סקר קרקע. בהיותן חברות יזמיות וקבלניות, ידעו היטב את משמעות הדרישות הסביבתיות. לפיכך יש לדחות את טענות התובעות בנוגע להטעיה, הסתרה, מצגי שווא והתרשלות.
- התובעות לא עשו דבר לקידום הבנייה על המקרקעין, אלא התמקדו במכירתם ברווח. התביעה הוגשה בחוסר תום לב ומתוך ניסיון להתעשר שלא כדין.
דיון ומסקנות
- מספר שנים לאחר סגירת המפעל החליט הנתבע למכור את זכויותיו במקרקעין. עידן הוא מי שטיפל בעבורו במכירה. בשנת 2013 ניתן היתר בתנאים להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי במקרקעין, ועידן ניהל מו"מ מול גורמים שונים שהתעניינו ברכישת המקרקעין. אחד מהם היה ליאור חן, בעל מניות בחברות הנוספות. נושא זיהום אפשרי של הקרקע עלה במהלך המו"מ. כפי שיפורט בהמשך, אין בהסכם הוראות ברורות למקרה שבו יתגלה זיהום בקרקע ומכאן המחלוקת בין הצדדים.
- השאלות בהן עלי להכריע הן כדלקמן:
- האם הפר הנתבע את התחייבותו בהסכם.
- האם נגרם לתובעות נזק, מהו שיעורו והאם פעלו התובעות להקטנת הנזק.
- האם קיים קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק.
הוראות ההסכם וחובת הגילוי
- בסעיף 3 בהסכם קבעו הצדדים תנאי מתלה לכניסתו של ההסכם לתוקף: "תנאי מתלה לכניסתו לתוקף של ההסכם הוא קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית להקמת תחנת התדלוק והמבנה המסחרי עד ליום 15.1.2016 (או למועד נדחה שעליו יסכימו הצדדים) שאם לא כן יהיה ההסכם בטל למפרע".
- לטענת הנתבע, הוא לא הסכים ליטול על עצמו אחריות לזיהום הקרקע ועל כן הצהיר כי לא ידוע לו על קיום פסולת תת קרקעית או זיהום בקרקע. לטענתו, מערכת השפכים במקרקעין הייתה מערכת סגורה ומבוטנת, ובתקופת עבודת המפעל בוצעו בדיקות שגרתיות ושוטפות לבדיקת מזהמים שהניבו תוצאות תקינות ועל כן לא היה לו יסוד לחשוד לקיומו של זיהום בקרקע (סעיף 28 בכתב ההגנה המתוקן). עידן הוסיף בעניין זה כי בדיקות שגרתיות שערכה היחידה לאיכות הסביבה לבדיקת נוכחות מזהמים הניבו תוצאות תקינות (סעיף 41 בתצהירו). טענתו של הנתבע כי הוא לא ידע על קיומו של זיהום בקרקע במועד חתימת ההסכם לא נסתרה בחקירתו, וגם התובעות בסיכומים אינן טוענות אחרת. הן גם אינן טוענות שהנתבע הטעה אותן במצג זה.
- הנתבע מוסיף וטוען כי סעיף 4.15 הנ"ל משקף חלוקת סיכונים בין הצדדים ביחס לאפשרות כי בעתיד יתגלה זיהום בקרקע ובמסגרתו מלוא הסיכון אם יתגלה זיהום מוטל עליהן. על כן, הסיכון היחידי שנטל על עצמו הוא זה הקשור בהצהרתו כי לא ידוע לו על זיהום בקרקע. לשיטתו, משלא הוכח כי הציג מצג שווא בפני התובעות בקשר להצהרותיו בהסכם - יש לדחות את התביעה.
אני דוחה טענה זו;