דומה כי נוכח מראה העיניים האמור, קיים קושי רב לקבל את גרסת העוררים באשר למצב הדירה במועד הרכישה, ובכלל זאת לא ניתן ליתן משקל ראייתי לתמונות שצירף העורר לתצהירו.
- לא מצאתי בסיס לטענת העוררים המסתמכת על שווי הדירה. העוררים טענו כי הדירה נמכרה בשווי נמוך בהרבה משווי דירה גמורה, אך טענה זו נטענה ללא כל הוכחה. מנגד, הציג המשיב דירה דומה בקומה הראשונה באותו בניין שביום 11.1.22 נמכרה בסכום של 8,250,000 ₪, ודווחה על ידי שני הצדדים כ"דירת מגורים". כזכור, דירת העוררים נרכשה בסכום גבוה יותר. כמו כן, לא מצאתי כל רבותא בטענת העוררים לפיה המשיב התעלם משיחה שהתקיימה עם הקבלן המבצע. זה מסר בשיחה כי נמסרה דירה שאינה מושלמת, אך העובדה כי הדירה נדרשה להשלמות, אינה אומרת כי מדובר ב"דירת מעטפת" כפי שהובהר לעיל. מכל מקום, ככל שסברו העוררים כי יש בעדותו כדי לתמוך בגרסתם, ראוי היה כי יפעלו לזמנו לעדות.
- נתתי דעתי לטענות העוררים לעניין הפגמים להם טענו בהליך השומתי. הגם שאיני סבור כי במקרה הנדון יש בפגמים אלו כדי לשנות את תוצאת הערר, סבורני כי אין מנוס מלחזור ולהבהיר, כי על המשיב, כרשות מנהלית, מוטלת הייתה החובה לפעול כדין ולזמן את העוררים לדיון בהשגתם ולאפשר מימוש זכות הטיעון כדבעי. דיון בהשגה, כמו גם בשלב א', יש לקיים באופן פרונטלי ולא באמצעות שיחה טלפונית. כפי שציינתי רק לאחרונה (ו"ע (מרכז) 45230-06-22 פנחס סאלם נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (13.7.2026)): "בהיעדר הוראה בדין המאפשרת למשיב לקיים דיון טלפוני בשומה או בהשגה - על המשיב לפעול כדין ולזמן נישום לדיון פרונטלי בשומה או בהשגה". על כן, בהיעדר כל מקור חוקי, מה שמכונה על ידי המשיב כ"דיון" טלפוני, אינו בגדר דיון שומתי כדין, אלא אך "שיחה", ומאחר שנותר הרושם כי המשיב ממשיך בנוהגו זה, על אף האמור בפסיקת ועדת הערר, לא מן הנמנע כי בסופו של דבר עשויה התנהלות זו להוביל לתוצאה של פסילת ההליך השומתי.
במקרה דנן, אכן העורר אישר בעדותו כי לא נמנע ממנו להגיש כל מסמך או ראיה שביקש להגישם (עמ' 34 ש' 21 - 25), עם זאת, סבורני כי אין מקום עוד להעסיק את ועדת הערר בבירורים ממין זה ועל המשיב לנהל הליך שומתי כדת כדין וכדבעי.
- הוא הדין באשר לעדה שהובאה לעדות מטעם המשיב. אמנם נתונה בידי המשיב, ככל בעל דין, הפררוגטיבה להעיד עדים על פי שיקול דעתו, אך יש לתת את הדעת לעובדה כי לבחירת העדים יש משמעות והשלכות, לרבות לעניין המשקל שניתן לייחס לעדותו של עד מסוים.
- אבהיר בנקודה זו כי ככלל, מי שהחליט בהשגה עליה הוגש הערר הוא זה הנדרש להעיד ולפרט את אופן הפעלת שיקול הדעת על ידו. גם אם במקרה הנדון, המשיב התבסס על החומר המצוי בתיק, תוך שהובהר כי לא נערך ביקור בדירה על ידי גורם מטעם המשיב, אלא המשיב נסמך על חוות הדעת המומחה, על הצילומים שבה, על התמונות שנמסרו על ידי המוכרים ועל נתוני הפקח של העירייה, אין בכך די כדי להניח את הדעת. נדרש כי מי שהחליט בהשגה, לאחר שבחן את הטענות בהשגה, קיים את הדיון ושמע את העוררים ו/או מייצגם, בחן מסמכים וראיות נוספות - הוא זה אשר יגיע למסור עדות מטעם המשיב על מנת שיציג בפני ועדת הערר את אופן הפעלת שיקול הדעת שהובילו להחלטה בהשגה.
רק אם, וככל, שקיימת מניעה ממשית ועניינית, מלווה בהנמקה קונקרטית, כגון פרישה לגמלאות של מי שנתן את ההחלטה בהשגה או עזיבה את רשות המסים (ראו: ע"מ (תל אביב-יפו) 1015-02 יוסף שירי נ' פקיד שומה כפר-סבא (3.9.2012)), ניתן יהיה לתת משקל ראוי לעדות של גורם אחר ממשרד השומה. במקרה הנדון לא הוצגה סיבה כאמור, ועל המשיב ליתן דעתו לעניין זה מכאן ואילך.
- בשולי הדברים אציין כי לא מצאתי כל מקום לפטור את העוררים מריבית, הצמדה וקנסות, בהיעדר טעם מיוחד לכך.
- לאור כל האמור, הגעתי למסקנה לפיה יש לדחות את הערר. לעמדתי, לאור התנהלות העוררים והקשיים הראייתיים שהערימו בניהול הערר, גם אם אביא בחשבון את הערותיי דלעיל באשר לאופן ניהול הליך השגה והערר, יש מקום לחייב את העוררים בהוצאות המשיב בסך כולל של 40,000 ₪, וכך אציע לחבריי.
מר גידי גבאי, שמאי מקרקעין - חבר הוועדה: