(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
האם תובע 14 מושתק מהגשת תביעה?
- הנתבעת טענה בכתב ההגנה שתובע מס' 14, מר מקסים סגל, חתם על כתב ויתור טענות ופשרה כלפיה בתאריך 31.12.2023, במסגרתו הצהיר בין היתר כי בתמורה לקבלת פיצוי כספי ממנה בסך של 10,000 ₪ יסולקו באופן סופי ומוחלט כל דרישותיו ו/או טענותיו בהקשר להסכם המכר, ולכן יש לדחות את תביעתו. עוד טענה, כי שעה שמר סגל לא הגיש כתב תשובה לכתב ההגנה, ובתצהירו, עליו חתם בתאריך 11.8.25, לא התייחס להסכם מתאריך 31.12.23, אין הוא רשאי לדרוש פיצויים מכוח סעיף 5א לחוק המכר דירות.
- הנתבעת מפנה לפסק דין של בית המשפט העליון, אשר לדידה מחזק את עמדתה 2266/10 אילן כהן נ' נ.ז. השיק בע"מ (להלן: "עניין כהן"). בפסק הדין נקבע כי היה והתובע לא הגיב בכתב התשובה לטענה אשר עלתה מדברי כתב ההגנה בכל הנוגע להסכם וויתור בין הצדדים, אשר יכול היה לאיין את כל התביעה מלכתחילה, תביעתו תמחק.
- הועתק מנבוהתנהלותו של מר סגל מעלה קושי. ראשית, היה עליו להקדים ולטעון בכתב התביעה בכל הנוגע לכתב וויתור כנדרש בעניין כהן. שנית, הוא היה יכול וצריך להגיב לטענה בעניין כתב הוויתור ע"י הגשת כתב תשובה לכתב ההגנה, ולכל המאוחר בתצהירו. אולם, הוא לא התייחס לכך בתצהירו ואף לא בשלב הסיכומים. עם זאת, בית המשפט לא רואה במחדליו הצדקה לדחיית תביעתו מהטעמים שלהלן:
- בעניין דומה קבע בית המשפט בפסק דין ת"א (שלום ראשל"צ) 16297-08-17 מזל דמרי נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ (נבו 12.2.2021) (להלן: "עניין דמרי") כלהלן: "על אף האמור, אני סבור שניתן לבסס את פסק הדין על הקביעה כי הוויתור בטל בשל כך שהוא סותר זכות קוגנטית. מדובר בטענה משפטית בעיקרה, אשר אינה מבוססת על נתונים עובדתיים ייחודיים למקרה הנוכחי. כאשר מדובר בנימוק משפטי, הכלל הוא שבית המשפט רשאי להעלותו מיוזמתו, הגם שייעשה שימוש בסמכות זו במשורה ובמקרים המתאימים, כאשר אין בכך פגיעה בהגינות הדיונית וניתן להגיע למסקנה המשפטית על יסוד העובדות שהוכחו כדבעי (ראו, ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749,761-762 (1994); רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779,789 (2002); ע"א 8021/03 אלישע נ' אלישע, פ''ד נט(3) 337,345 (2004)."
- לענייננו, תביעתו של מר סגל הינה תביעה למימוש זכות קוגנטית אשר מגיעה לו מכוח סעיף 5א לחוק המכר דירות. סעיף 7א לחוק המכר דירות קובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה (עניין דמרי; רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [נבו] (21.2.16) (להלן: "הלכת שמש"). בפסק דין ת"א (שלום חי') 14561-12-21 דן ליברמן נ' ש.ה.ב אחזקות (2014) בע"מ (נבו 4.3.2025) נקבע כי "גם אם הייתי קובעת שבמעמד חתימת פרוטוקול המסירה והמסמך דנן התובע ויתר על הפיצוי לפי סעיף 5א לחוק, וכאמור, קבעתי שלא כך הדבר, הרי שאין תוקף משפטי לוויתור כאמור". בהמשך לכך גם פסק דין ת"א (מחוזי ת"א) 38922-07-16 ניוה זמר טוב ו-78 אח' נ' גינדי החזקות בע"מ (נבו 30.6.2021) ציין כי "אף לו הייתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הרי בתי המשפט חזרו וקבעו כי מאחר שהוראות סעיף 5א לחוק המכר הינן קוגנטיות הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף" (שם, בפס' 28).
- כמו כן, בעניין כהן, עליו מסתמכת הנתבעת, ביהמ"ש מחק התביעה ולא דחה אותה, במסגרת סילוק על הסף של כתב התביעה, בעוד שבענייננו לא הוגשה בקשה לסילוק על הסף של התביעה והדיון בסילוק התביעה נערך רק בשלב הסיכומים.
- כמו כן, לגופה של הטענה, התובעים התייחסו בכתב התביעה לסוגיה של החתמתם על וויתור על זכויותיהם באופן כללי, עת טענו כי הנתבעת "בחרה לנקוט בטקטיקות חוזרות ונשנות, של החתמת דיירים על מסמכים והסכמים הכוללים בתוכם תניות מקפחות, שאינן חוקיות, נוגדות את תקנות הציבור". הם הוסיפו כי הנתבעת עשתה זאת "בכדי לייאש את התובעים, ולמנוע מהם לעמוד על זכיותיהם". הנתבעת טענה בכתב ההגנה שמר סגל וויתר על טענותיו נגדה ובתצהיר מר עומר מור, טענה, כי מר סגל חתם בתאריך 31.12.2023 על כתב ויתור טענות ופשרה כלפיה ובמסגרת כתב ויתור זה, הוא הצהיר כי בתמורה לקבלת פיצוי כספי בסך של 10,000 ₪, יסולקו באופן סופי ומוחלט כל דרישותיו ו/או טענותיו בקשר עם הסכם המכר. הנתבעת לא ציינה את מהות הסכם הוויתור שצורף כנספח 3 לכתב ההגנה, שמעיון בו עולה שהוא מעגן הסכמתה למתן פיצוי מכיוון שלא הנמיכה לבקשת מר סגל את רצפת הדירה. נקבע כבר בפסיקה כי יש לפרש את הסכם הוויתור בשל הנסיבות שבהן נחתם (ראו ע"א 7379/18 הדר יצחקי נ' רון יצחקי (נבו 18.12.2019) פס' 14-23). אמנם כתב הוויתור שמר סגל חתם עליו נוטל ממנו לכאורה כל אפשרות לטעון טענות נגד הנתבעת - ואולם, מהות חוזה הוויתור בענייני יישור הרצפה, ומוקשה לגזור מכך וויתור כה רחב שבין היתר כולל גם וויתור על זכות קוגנטית הקשורה לעניין שונה בתכלית - פיצוי סטטוטורי קוגנטי בגין איחור במסירה. כלומר, הפיצוי שקיבל מר סגל הינו בהקשר ישיר עבור השיפוץ אשר יעשה בעצמו לרצפה. אם לא די בכך, אלא שאין בסכום זה כדי לפצות על כל נזק עתידי שעלול להגרם למר סגל במסגרת הסכם המכר, או לסגור מבעוד מועד את דלתות בית המשפט בפניו.
- כמו כן, בנסיבות ייחודיות אלה, מצופה היה שדווקא הנתבעת תחקור את מר סגל ותנסה לשכנע ביהמ"ש כי כאשר חתם על ההסכם בו לטענתה וויתר על זכותו לפיצוי בגין איחור במסירה, היה ער לכך שהוא מוותר על זכות קוגנטית, אך היא נמנעה מחקירתו.
- לכן, ביהמ"ש דוחה את הבקשה לסלק תביעת מר סגל, אך יביא בחשבון התנהלותו הדיונית בדיון בעניין ההוצאות.
האם יש לראות במועד מסירת המעליות המועד למסירה בפועל של הדירות?
- הנתבעת דחתה בכתב ההגנה בקשת התובעים לראות במועד שבו נערך פרוטוקול מסירת מעליות בין נציגות הבית המשותף ובין ספק המעליות כמועד מסירה בפועל של דירותיהם; היא טענה שמקבלת תעודת הגמר, הדירות והבניין ראויים לאכלוס ולמסירה, קל וחומר לאחר שהתבצעו פרוטוקולי מסירה של הדירות עצמן והדיירים מתגוררים בדירות, עושים בהן וברכוש המשותף שימוש, כאשר טיפול בתקלות ברכוש המשותף, הוא חלק מתקופת הבדק ומבוצע מול חברת המעליות ובוודאי שאין לראות במועד זה כמועד מסירה של דירותיהם. עוד טענה, שהדבר גם מנוגד לשלל אמירות של התובעים בזמן אמת שמעולם לא ראו במועד זה כמועד המסירה של דירתם.
- התובעים עמדו בסיכומיהם על הטענה שהעדר מעלית שמישה מצדיק סרובם לקבל דירותיהם עד השמשת המעלית.
- הנתבעת טענה בסיכומיה כי בהתאם להסכמי המכר, באחריות הנציגויות של הבניינים לחתום על הסכם עם חברת המעליות לצורך הפעלתן, וכל עיכוב בביצוע האמור מונח לפתחן ואינו באחריותה. עוד טענה, שהיא מסרה את הרכוש המשותף, לרבות המעליות, לנציגויות עוד במהלך אמצע חודש אוגוסט במצב תקין ומתאים, למעט מספר ליקויים אסתטיים שאינם מונעים שימוש במעליות. עוד טענה, שממועד קבלת תעודת הגמר, הדירות והבניין ראויים לאכלוס ולמסירה, לרבות מחוברים לתשתיות חיוניות וקיימת גישה בטוחה אליהם, והתובעים חתמו על פרוטוקולי מסירה המאשרים שהדירות ראויות למגורים. עוד טענה, כי גם אם התובעים לא יכלו לעשות שימוש בדירתם כתוצאה מכך שהמעליות לא פעלו, לא ניתן לתבוע בגין כך פיצוי מכוח חוק המכר דירות עבור איחור במסירה, אלא לכל היותר לתבוע סעד של אובדן דמי שכירות או מניעת שימוש. הנתבעת הפנתה לפסק דין של בית משפט לתביעות קטנות בעפולה בת"ק 42316-01-25 חן נ' יהלום שנוגע לאותו מיזם, בו ביהמ"ש דחה שם טענה דומה, בנימוק שליקויים במעלית שאינם מונעים שימוש סביר לא מנעו את מסירת הדירה במועד. עוד טענה, שחלק מהתובעים הודו בזמן אמת שמועד המסירה של דירתם חל במועד עריכת פרטיכל המסירה ולא במועד אחר.
- על פי דין, נקודת המוצא היא שיש להתקין בבניין שבו יותר מארבע קומות מעלית- ראו ערר (ת"א) 13025-04-21 ס.ג גוש עציון 26 גבעתיים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון גבעתיים (נבו). אמנם קיים חריג לכך באגף או בבניין מגורים חדש שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת ובין מפלס הדירה בקומה הגבוהה ביותר נמוך מעשרה מטרים, אך הנתבעת לא טענה שחריג זה חל בענייננו. מכאן שמתן טופס אכלוס לבניין, אינו מרפא אי קיום מעלית שמאפשרת נגישות סבירה לרוכש הדירה מקומה חמישית ומעלה. לכן, בהעדר נגישות סבירה לדירה, אין לראות בה דירה ראויה למגורים. זאת, מבלי לגרוע מזכות בעלי דירות עד קומה רביעית לתבוע פיצוי בגין אובדן הנאה מהדירה. יצוין שפסק הדין בעניין חן אליו מפנה הנתבעת, אינו מסייע לה שכן הוא מתייחס לרוכשי דירה בקומה רביעית.
- ביהמ"ש דוחה הטענה של הנתבעת לפיה היא הייתה זכאית כביכול לפטור עצמה מהעמדת מעלית שמישה על ידי הטלת האחריות, לרבות חוזית, להפעלת המעלית, על גורם אחר כגון, נציגות הבית המשותף. לכל היותר, ככל שהנתבעת סברה שהנציגות כביכול התרשלה, והיא לא טענה כך בסיכומיה, יתכן שזכויותיה שמורות לה בעניין זה ביחס לנציגות. אולם, ביחס לתובעים שרכשו דירה מקומה 5 ומעלה, היא חבה בהעמדת מעלית שמישה במועד מסירת החזקה של הדירה ומשלא עמדה בחובה זו, עליה לשלם פיצוי בגין איחור במסירה עד למועד מסירת המעלית כשהיא שמישה. כמו כן, ביהמ"ש לא מוצא ממש בטענה של הנתבעת שהתובעים הכירו במועד המסירה בזמן אמת וחזרו בהם בעת הגשת התביעה, וזאת על ידי הפניה לדיון בוויתור הנטען של מר סגל על זכות קוגנטית. מסקנת ביהמ"ש באותו עניין, יפה גם לטענה זו.
- על פי סיכומי התובעים בארגמן 11 דירתו של מר אלכסיי מאירוב ממוקמת בקומה 5, ודירותיהם של יבגני ולובוב בולטין ושל מקסים סגל ממוקמות בקומה 6, סה"כ שלוש דירות. על פי סיכומי התובעים בבניין ארגמן 13, דירתם של אנה וחגי ספיר ממוקמת בקומה 5 ודירתם של ויטלי ואנה בלנק ממוקמת בקומה 6. כמו כן, דירתם של אירית ויגאל וקס ממוקמת בקומה 7, סה"כ שלוש דירות. מכאן שהאיחור עד למועד מסירת המעלית נוגע סך הכול לשש דירות.
הטענה שהנתבעת לא אחרה במסירת דירות "מחיר למשתכן"
- הנתבעת טענה בכתב ההגנה שהתובעים נמנעים מלפרט בכתב תביעתם הלקוני והמיתמם כי בכל הסכמי המכר של הרוכשים שרכשו את דירותיהם במסגרת "מחיר למשתכן" (שלא צורפו לכתב התביעה) קיים סעיף מפורש (סעיף ד' לנספח ב (נספח התמורה) להסכם המכר (להלן: "סעיף ד'") שקובע כי מועד המסירה של הדירה נקבע לכאורה לתאריך 31.12.2022, אלא אם הוצאת ההיתר למיזם תתעכב מעבר לתאריך 15.4.2020, שאז כל עיכוב מעבר לתקופה זו יוסיף ויאריך באופן יחסי את מועד המסירה. עוד טענה, שמכיוון שהיתר הבניה של המיזם התקבל רק בתאריך 24.9.2020,162 ימים לאחר 15.4.2020, כך שמועד המסירה של הדירות שנרכשו תחת "מחיר למשתכן" הוארך בהתאמה לתאריך 11.6.2023.
- מפאת חשיבותו, להלן תוכן סעיף ד':
"מועד מסירת החזקה יהיה ביום 31.12.2022.