תא (ת"א) 29022-12-24 יריב קינן ועוד 37 אח' נ' יהלום ב.כ. בע"מ - חלק 3

ככל והוצאת היתר הבניה תתעכב מעבר ליום 15.04.2020, כל עיכוב מעבר לתקופה זו יוסיף ויאריך באופן יחסי את מועד המסירה". 

23. הנתבעת הקדישה חלק ניכר מסיכומיה לסוגיה זו. היא טענה שבניגוד להלכת שמש, אין מדובר כאן בהוראה חוזית שמעניקה כוח בלתי מוגבל לקבלן לדחות את מועד המסירה מבלי לקבוע מועד חדש, באופן שנועד לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.  הנתבעת טענה שמדובר בהוראה חוזית ברורה וודאית, כאשר הרוכש יכול להסיק מתי הדירה תימסר לחזקתו ויכול לתכנן את צעדיו כראוי (סעיף 24 לסיכומיה).  הנתבעת הפנתה לפסק דין שלכאורה מנחה בענייננו ע"א (מחוזי ת"א) 61429-09-24 יהודה רוטשטיין נ' אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ (נבו 29.10.2024)‏ (להלן: "עניין רוטשטיין").  נביא את עיקרי דבריו הנוגעים לענייננו.
24. בעניין רוטשטיין, הצדדים ערכו בחודש יולי 2016 הסכם מכר לדירת מגורים. בהסכם זה "יום המסירה הצפוי" של הדירה הוגדר כשנתיים מקבלת היתר בניה סופי לבניין, אשר המוכר צפה שהוא יתקבל עד ולא יאוחר מתאריך 31.12.2016.  כלומר, במועד חתימת החוזה העריך המוכר שיחלפו שישה חודשים ממועד כריתת החוזה ועד מועד קבלת האישור.  לבסוף, ההיתר התקבל רק בתאריך 27.11.2020, כארבע שנים לאחר התאריך המשוער, והדירה נמסרה למערער בתאריך 13.12.2022 בתוך פרק הזמן של שנתיים בתוספת תקופת ה"גרייס", מאז ניתן היתר הבניה.
25. ביהמ"ש (כבוד השופט אריאל צימרמן) קבע בעניין רוטשטיין כלהלן:

"מובן כי נדרשת זהירות יתרה בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי הדירות (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12.4.2011); הלכת שמש, בפסקה 21).  עוד מובן כי "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה" (הלכת שמש, בפסקה 23).  איחור במסירה יחסית למועד הקבוע בחוזה המכר, מעבר לאיחור בן 60 יום, יזכה אפוא בפיצוי, כהוראתו הקוגנטית של סעיף 5א לחוק מכר דירות.  על מנת לא לאפשר לקבלן לעקוף הוראת דין זו הרי שבהלכת שמש בואר כי הסכמה מאוחרת, לאחר כריתת חוזה המכר, המסיטה את מועד המסירה, אפשר אפוא שתמצא - על יסוד בחינה פרטנית בנסיבות המקרה - לא כהסכמה תקפה בדבר מועד המסירה כי אם "כתניית פטור 'המוצגת' או 'המתחפשת' לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק" (שם בפסקה 27).

26. בהמשך קבע ביהמ"ש בעניין רוטשטיין כלהלן:

"חוזה המכר אינו נוקב במועד מוגדר מראש למסירה, שכן הבניה מותנית מטבע הדברים בהיתר בניה וכזה לא היה בנמצא לעת כריתת ההסכם.  אך ההסכם ברור כל צרכו: מסירה תוך שנתיים ממועד קבלת היתר הבניה הסופי ...  יש הערכה אך במפורש אין כל התחייבות של המשיבה - ולא תיתכן כל התחייבות - באשר למועד שבו יינתן היתר הבניה, עד יום 31.12.2016.  אך אם אינו ניתן עד אותו מועד, אין בכך הפרת הסכם, גם לא כדי לשנות מן התניה הברורה שלפיה מועד המסירה (המחייב) הוא שנתיים מיום קבלת היתר הבניה בפועל ...  בהינתן כי אלה הוראות החוזה, הרי שאין בהן פסול עקרוני, גם לא סטייה מהוראות דין קוגנטיות.  כקביעת בית משפט קמא, אין מניעה עקרונית לקשר בין מועד המסירה לבין היתר הבניה, כאשר לעת חוזה המכר אין היתר בנמצא."

27. ביהמ"ש בעניין רוטשטיין הדגיש "כי ככל שתמצא בחוזה עתידי התחכמות כלשהי של קבלן ההופכת את מועד המסירה החוזי לבלתי ידוע, בלתי נהיר, ולחומר ביד היוצר אפשר שבית המשפט ימצא להתערב, על מנת להבטיח את קיום הוראותיו הקוגנטיות של חוק מכר דירות ולהגן על קונים".
28. מכאן שביהמ"ש בעניין רוטשטיין מבחין בין הלכת שמש בה סעיף הדחייה היה בשליטת הקבלן ויצר עמימות אצל הקונה, לתוכן הסעיף נשוא המחלוקת בעניין רוטשטיין שמופיע בהסכם המכר כבר במועד כריתתו ודוחה את מועד המסירה ביחס למועד הצפי לקבלת היתר. ביהמ"ש קבע בעניין רוטשטיין כי אין מדובר בסעיף עיכוב אשר "מתחפש" לסעיף פטור מפיצוי.  לענייננו, סעיף ד' שצוטט קודם לכן, כמעט זהה בתוכנו ובמהותו לסעיף נשוא המחלוקת בעניין רוטשטיין ולכן בית משפט זה מאמץ מסקנת ביהמ"ש בעניין רוטשטיין וקובע שסעיף ד' תקף.
29. ביהמ"ש ער לכך שכל מועדי חתימת ההסכמים של הרוכשים דירות בחוזה "המחיר למשתכן" עם הנתבעת, נערכו אחרי התאריך המשוער לקבלת ההיתר שהינו 15.04.2020. למרות שהתובעים לא העלו היבט זה באף לא שלב בהליך, בית המשפט בחר לקיים בכך דיון ולבחון האם יש בכך כדי לשנות התוצאה.  עולה השאלה האם יש פסול עקרוני בעצם זה שההסכם נכרת מספר חודשים אחרי תאריך המועד הצפוי לקבלת ההיתר, ואותו מועד לא שונה לתאריך עתידי, וכן מועד מסירת הדירה לא שונה בהתאם?
30. גם בעניין זה, הנתבעת טענה כי בזמן אמת, תובעים טענו כי מועד המסירה החוזי של דירתם בתוספת ימי הגרייס חל בתאריך מאוחר יותר, אלא שבעת הגשת התביעה הם שינו מקצה לקצה גרסתם.
31. לדוגמא, עולה השאלה האם יש בהתכתבות עם הזוג אמסלם (נספח 5 לתצהיר עומר מור) הודאה וידיעה כי בשעת חתימת החוזה, הזוג ידע והכיר בסעיף ד' להסכם המכר אשר היתנה את מועד מסירת הדירה במועד קבלת ההיתר.
32. בתצהירו של מר אמסלם אין התייחסות לסעיף ד' להסכם ואין הוא מאזכר בדבריו את התכתובת בדואר מקוון בינו ובין הייעוץ המשפטי של הנתבעת, אלא שהוא מתייחס לתאריך המסירה 31.12.2022 כתאריך מובן מאליו.
33. מעיון בתצהירי יתר התובעים שרכשו דירתם בעסקת מחיר למשתכן, עולה שגם הם לא הזכירו את סעיף ד' ולא טענו שהנתבעת הטעתה אותם ואם כן כיצד הטעתה אותם, או האם יצר תוכן סעיף ד' אי ידיעה או חוסר בהירות. זאת, למרות שהטענה לגבי סעיף ד' עלתה מצד הנתבעת כבר בכתב ההגנה.
34. מנסיבות אלו נראה כי לא עולים טעמים או נימוקים מדברי התובעים בכל הנוגע להטעיה, אי-בהירות, או חוסר ידיעה כלשהי בכל הנוגע לסעיף ד'. לכאורה, העובדה שההסכמים בהליך זה נחתמו לאחר חלוף המועד המשוער לקבלת היתר בניה, צמצמה חוסר הוודאות ביחס למי שהיה רוכש את דירתו עובר לחלוף המועד המשוער למתן היתר בניה.  זאת, מכיוון שהרוכשים ידעו מעיון בהסכם שהמועד המשוער לקבלת ההיתר חלף.  יצוין שהנתבעת נימקה את אי שינוי ההסכם בהתאם, בהכתבת נוסח ההסכם ע"י משרד השיכון.  לכן, ביהמ"ש דוחה טענת התובעים שרכשו דירתם בעסקת מחיר למשתכן, לפיה יש לאיין סעיף ד', וקובע שיש להתחיל למנות פרק הזמן לאיחור במסירה, על פי מנגנון הדחייה בסעיף ד' באופן יחסי ממועד קבלת היתר הבנייה בפועל.  לכן, יש להתייחס למועד המסירה החוזי המותנה בתאריך 31.12.2022 בהתאמה לדיחוי שהתקיים במועד קבלת היתר הבנייה מתאריך 15.04.2020.  התאריך בו התקבל ההיתר הינו 24.9.2020, סה"כ 162 ימים.  על כן, תוספת של 162 ימים ממועד המסירה המותנה בתאריך 31.12.2022 מביאה לתאריך 11.06.2023 כמועד המסירה החוזי המעודכן.

הטענה שהתובעים הסכימו להארכת מועד במסגרת בקשות לשינויים

35. 00הנתבעת טענה בכתב ההגנה שהתובעים מתעלמים מכך שחלקם הסכימו מרצונם החופשי ועל דעתם על דחייה במועד המסירה החוזי לתקופה נוספת בשל השינויים שהתבקשו על ידם בדירותיהם.

0

36. כבר נקבע בפסיקה שהכללת תניה לפיה מועד המסירה נדחה בגין שינויים שמבקש הקונה, אינה מסייעת למוכר, אם תקופת הדחייה המוסכמת נבלעת בתוך התקופה שקדמה למועד תחילת האיחור (רע"א 70163-11-24 גן השיקמים בע"מ נ' פשה ואח')(פורסם בנבו). בסוגיה זו אין די בהסכמה חוזית בלבד, אלא יש להחיל את הציפייה בפסיקה כי מועד האיחור לא יידחה ללא קשר סיבתי בין ההסכמה החוזית ובין הדחייה (ראו סקירת הפסיקה לגבי הפרשנות הראויה המצמצמת של הסכמות לדחיית מועד למסירת הדירה בעניין רוטשטיין).  לדוגמא, היה והרוכש מבקש לשנות את ריצוף הדירה כחודש לפני מועד המסירה החוזי, יהיה מקום לדחות המסירה, בגין תקופת דחייה מוסכמת בת חודשיים לצורך ביצוע העבודות, בחודש אחד.  אם לא תעלה דרישה להוכחת קשר סיבתי בין השינויים ובין דחיית מועד מסירת הדירה, המוכרים יעקפו בהסכמים שונים ומשונים את חובתם למסור הדירה על פי המועד החוזי.  כפי שיפורט בהמשך בעת חישוב סכום הפיצוי, ממילא הטענה בעניין זה נוגעת למספר דירות בלבד, כאשר ברובן תקופת ביצוע השינויים הסתיימה זמן רב לפני מועד המסירה החוזי, ובאחת מהן, תקופת הדחייה המוסכמת הסתיימה מספר ימים לפני מועד המסירה החוזי.  לכן, ביהמ"ש דוחה הטענה של הנתבעת לדחייה מועד המסירה החוזי בגין הסכמה חוזית לביצוע שינויים.

האם האיחור נגרם כתוצאה מגורמים עליהם אין לנתבעת שליטה ולא היה בידה לצפות ולהיערך בהתאם?

37. בנוסף למחלוקת בעניין מועד המסירה החוזי, הנתבעת הוסיפה וטענה כי גם אם מועד המסירה היה בחלוף מועד המסירה החוזי, עדיין עומדת לה הגנה מכיוון שהאיחור נובע מגורמים שאינם בשליטתה.

38. כבר נקבע, כי כאשר הצדדים לחוזה אינם במעמד שווה. כדוגמת - קבלן ורוכש דירה, נטל הראיה הוא על הקבלן.  הוא זה שצריך להניח תשתית ראייתית מספקת לתמיכה בטענה כי האיחור נגרם כתוצאה מגורמים עליהם אין לו שליטה (ע"א 148/77 רוט ואח' נ' ישופה (בניה) בע"מ פ"ד לג (1) 617).  כמו כן, ראו ההפניות בעניין רוטשטיין לקביעות בית המשפט העליון לפיהן בכל הקשור לזכויותיהם של רוכשי דירות יש לנהוג בזהירות יתרה, שכן רכישתה של דירת מגורים בישראל היא בין העסקאות המשמעותיות ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד.
39. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שהתובעים מתעלמים מכך שבמהלך חיי המיזם אירעו אירועים בלתי צפויים ו/או שאינם בשליטתה ושאינם תלויים בה, באופן שהשפיע אף הוא על לוחות הזמנים להשלמת המיזם ואשר חייב עדכון ודחייה של מועד המסירה, כך שלאור האירועים הנ"ל ובשים לב להוראות הסכם המכר בין הצדדים, נשמטת הקרקע תחת תביעת התובעים. ביהמ"ש יסקור הטענות השונות לקרות אירועים בלתי צפויים.

הטענה לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירות בשל מגפת הקורונה

40. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שאירוע מהותי אחד בלתי צפוי הוא משבר הקורונה חסר התקדים בהיקפו שפרץ וגלי הקורונה שהגיעו אחריו, שהביאו עימם קשיים ועיכובים שלא היו בשליטתה ושלא היה ניתן לצפותם, ושהובילו לעיכוב של 3 חודשים לפחות, בלוחות הזמנים להשלמת המיזם. כך למשל, טענה, לאור משבר הקורונה נעדרו עובדים ומנהלים רבים מהעבודה במהלך המיזם, עקב כניסה לבידוד במסגרת גלי התחלואה הנרחבים שפקדו את המדינה, מחסור בעובדים (אצלה, בספקים ובעובדי קבלן), מחסור במוצרים וחומרים בשרותי ציוד והובלות ועוד.  זאת ועוד טענה, היא נתקלה בקשיים משמעותיים מאוד בהתנהלות מול משרדי הרשויות (עירייה, תאגיד המים, חברת חשמל ועוד) אשר במשך זמן רב היו סגורים ו/או לא נתנו שרות, שבו לעבודה במתכונת מצומצמת ושוב נסגרו עקב הסגרים וכיו"ב.
41. התובעים הקדימו וטענו בכתב התביעה בעניין טענת הנתבעת לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה עקב "משבר הקורונה" - שהיה ידוע לנתבעת היטב שעל אף "משבר הקורונה", ענף הבנייה הוגדר כמשק חיוני והיא המשיכה לפעול ללא סגר או עיכובים בפעילות, ונראה אם כן, כי היא מנסה להתחמק מהתחייבותה על פי הדין ועל פי הוראות הסכם כלפיהם, בכך שהיא משתמשת בתירוץ הקורונה.
42. באשר לטענת הנתבעת בדבר עיכובים בקבלת אישור האכלוס (טופס 4) -טוענים התובעים, שהיה על הנתבעת בתור חברה יזמית אשר בונה ומוכרת מיזמים גדולים, לצפות עיכובים מסוג זה, אשר הוכרו גם בפסיקה ככאלו שהיה על הקבלן לצפותם מראש וכן היה על הנתבעת להכניס זאת לתכנון לוחות הזמנים של המיזם. משלא עשתה כן, טענו, התרשלה הנתבעת בתכנון לוחות הזמנים והינה האחראית הבלעדית לעיכוב זה וממילא, טענו, בזמן אמת, הנתבעת כלל לא טענה למשבר הקורונה, ועשתה זאת, רק כאשר הבינה כי לא תעמוד בלוחות הזמנים שהיא עצמה התחייבה להם.
43. הטענה שמגפת הקורונה הינה אירוע בלתי צפוי עלתה ונדונה לא מעט. ביהמ"ש המחוזי קבע בע"א 56554-08-23 בן דוד ואח' נ' י.זילברמינץ ובנו בע"מ (פורסם בנבו) ש"כפי שנקבע כבר בפסיקה, צמד המילים "משבר הקורונה" או מגפת הקורונה אינו בבחינת מילות קסם, שיש בהן כדי להצדיק באופן גורף כל איחור בבניה וכל איחור במסירת דירות".  ביהמ"ש המחוזי סקר בעניין בן דוד הפסיקה לפיה אין די לטעון "משבר קורונה", אלא יש להראות קשר סיבתי בין הקורונה ובין העיכוב לגבי התקופה כולה וכי ניתן להוכיח בנקל באילו ימים לא עבדו באתר באמצעות יומני עבודה.
44. ביהמ"ש המחוזי דחה בעניין בן דוד את ההסתמכות על מגפת הקורונה כגורם שפוטר מחבות בתשלום פיצוי עקב מחדל הקבלן שם להעמיד יומני עבודה וזאת בנימוק ש"קיימת ראיה שקל מאוד להוכיח באמצעותה כמה ימי עבודה ירדו לטמיון בשל הקורונה וזו לא הובאה".
45. ביהמ"ש המחוזי הוסיף וקבע שעל הקבלן היה להעמיד יומני העבודה. עוד קבע ביהמ"ש המחוזי ש"לו היתה מובאת הראיה, כי אז ניתן היה לדעת בדיוק מה "חלקה" של הקורונה בעיכוב במסירת הדירות.  אין מדובר ברכיב שיש לפסוק בו בדרך של אומדן כיוון שיש דרך לא מסובכת לקבוע אותו באופן אריתמטי, לפחות בקירוב.  (ראה לעניין זה: ע"א 1203/13 שמואל טומשובר נ' ארט אופיק בע"מ [נבו] (3.5.2015), ע"א 355/80 נתן אניסמוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ פ"ד לה (2) 800)."
46. הנתבעת הפנתה למספר ראיות להצדקת העיכובים במסירה, ובראשן מסמכים הנוגעים להשפעת מגפת הקורונה. בין הראיות הללו נכללים תצהיר של הגב' יעל מאור בצירוף אישורי בידוד ומחלה של כ-20 עובדים הכרחיים למיזם, וכן תכתובות בזמן אמת מקבוצת הוואטסאפ של המיזם המעידות על כמות פועלים נמוכה בשל תחלואה וסגרים.  אולם, אין במסמכים אלה, כדי לבוא במקום יומני עבודה שאמורים לבסס הקשר הסיבתי הנטען בין הראיות שהוגשו ובין פיגור בקצב העבודה.
47. בנוסף, הנתבעת הפנתה לעמדת הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מתאריך 24.5.2021 שעסק באיחור במסירת הדירות בשל מגפת הקורונה. ביהמ"ש המחוזי קבע בעניין בן דוד ביחס למסמך זה כלהלן:

"מדובר בכל מקרה בהמלצה לצדדים, שאין חובה לקבלה, לחלוק באופן מסוים ב"נזקי" הקורונה בין הקבלן ורוכש הדירה." כמו כן, ביהמ"ש המחוזי ציין שהאיחור במקרה שלפניו הוא משמעותי ו"עובדה היא שהנתבעת, ובצדק, מצאה לנכון לפצות את התובעים - המערערים אך לפי תחשיב שלה ולא חשבה כי היא פטורה מפיצוי לחלוטין בשל "מגפת הקורונה".  היא לא חשבה (ובצדק) כי שילמה ביתר וכי מגיעה לה השבה כלשהי וטוב שכך.  בכל מקרה, כאשר הצדדים לא מגיעים להסכמה לפי המתווה שהוצע על ידי הממונה, חלות הוראות חוק המכר דירות.  הוראות קוגנטיות כאמור ויש לפעול על פיהן".

48. הפסיקה אינה רואה במחסור רגיל בפועלי בניין או בחומרי בנייה כעילה מספקת לפטור שכן מדובר בגורמים הנוגעים ישירות לניהול מיזם הבנייה, המצויים בתחום הסיכונים המקצועיים של הקבלן, ובדרך כלל ניתן לצפותם ולתת להם ביטוי בלוח הזמנים החוזי. גם כאשר מדובר באירוע חיצוני, על הקבלן להוכיח את היקפו, את התקופה שבה השפיע ואת הקשר הסיבתי בינו ובין האיחור בפועל.  על פי הספרות חיוב המסירה הוא חיוב תוצאה, והמוכר נושא עקרונית בסיכונים של מלחמות, סגרים, מגיפות, מחסור בכוח אדם ועיכובים חיצוניים, בכפוף לחריג המצומצם של סיכול החוזה (איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968 (2023).  באופן דומה, נפסק כי אין די בהעלאת טענה בדבר משבר או מחסור; אלא יש להציג ראיות פוזיטיביות לכך שהעבודה הופסקה או הואטה שלא מרצון, שהדבר גרם בפועל לעיכוב, ומה היה משך העיכוב המדויק.  ראו ת"ק (ת"א) 38116-09-25 איל רון נ' אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ (19.4.2026), ת"א (שלום ת"א) 6523-06-22 יואב היימן נ' ע.  מאיר יזמות בבניה - בועז 5 רמת גן בע"מ (7.4.2025).  מכאן שמחסור כללי או צפוי בפועלים ובחומרים, ללא ראיות מפורטות בדבר אירוע חריג והשפעתו הישירה, ייחשב בדרך כלל לסיכון של הקבלן ולא של רוכש הדירה.
49. לעניין עיכובים של רשויות, חברת החשמל ותאגידי תשתית, אף ללא קשר למגפת הקורונה, הפסיקה קובעת בדרך כלל כי עיכובים בקבלת היתרים, טופס 4, אישורי כיבוי אש, חיבור לחשמל, מים או ביוב ועבודות פיתוח של רשות מקומית הם סיכונים שעל הקבלן להביא בחשבון. הקבלן הוא הגורם המקצועי, הוא מנהל את המיזם, מצוי בממשק עם הרשויות ובעל היכולת להעריך את פרקי הזמן הנדרשים ואת העיכובים השגרתיים.  לפיכך, העובדה שהרשות או חברת החשמל הן שגרמו בפועל לעיכוב אינה מספיקה להעברת הסיכון לרוכש, ראו רת"ק (מחוזי נצ') 10118-05-22 חסון מ.ש.  שדרה (1993) בע"מ נ' מתן משה (23.6.2022), תאד"מ (שלום י-ם) 55112-08-22 נחמיה הירשפלד נ' מנוס - בוליביה 4 בע"מ (14.9.2025), ת"א (שלום נת') 18767-06-19 יהודה אנדרה בלהסן נ' שיל"ת תמ"א 38 בע"מ (31.8.2023) ות"א (שלום י-ם) 3193-03-23 נגה מושקוביץ נ' רז ושחף יזמות (1994) בע"מ (1.4.2025).
50. הפסיקה מוסיפה וקובעת כי הקבלן רשאי, ככל שסבור שרשות מסוימת גרמה לו נזק, לנקוט נגדה הליך מתאים, אך אין בכך כדי לפטור אותו כלפי רוכש הדירה (ת"ק (י-ם) 18676-07-25 פרומט לאה אייכלר נ' אלי יוחנן מהנדסים בע"מ (11.3.2026).
51. לעניין מעשים או מחדלים של ספקים, קבלני משנה ונותני שירותים, הפסיקה קובעת שגם התקשרות עם ספק, קבלן מבצע, אדריכל, יועץ, או נותן שירות אחר, אינה מעבירה בדרך כלל את סיכון האיחור לרוכש וכי מדובר בגורמים שהקבלן בחר להתקשר עמם, והיחסים עמם הם חלק מניהול המיזם ומביצוע התחייבויותיו כלפי הרוכש. לכן, מחדל של ספק או נותן שירות עשוי להקים לקבלן עילת תביעה או שיפוי כלפיו, אך אינו יוצר כשלעצמו פטור מחובת הפיצוי לפי סעיף 5א. ראו: ת"א (שלום בת ים) 6135-06-19 יוסי אסף מלכה נ' טי.אס.סי.  אחזקות בע"מ (16.3.2022), ת"א (שלום ת"א) 51991-01-22 לורה דליה נעים אסון נ' בולווארד ייזום פרויקטים בע"מ (19.5.2025) ות"א (מחוזי חי') 58227-12-22 אופיר סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (22.7.2025).
52. מכאן שהקבלן אינו רשאי להסתפק בהצגת חוזה עם ספק או בתכתובת המצביעה על תקלה אצל נותן השירות. עליו להוכיח שהמחדל אכן אירע, שהוא לא נבע מהתנהלותו, שהוא היה הגורם הישיר והבלעדי לאיחור, ושמשך העיכוב הנטען הוכח במדויק.  בהליך זה לא הוצגו ראיות העומדות ברף הנדרש בעניין זה.  עוד נקבע בפסיקה, שתניה חוזית המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בשל רשימה רחבה של גורמים, כגון מחסור בחומרים או בפועלים, עיכובי רשויות, חברת החשמל או "כל גורם שאין לקבלן שליטה עליו", אינה גוברת על הוראות סעיף 5א. כאשר התניה שוללת למעשה את הפיצוי הסטטוטורי או מעניקה לקבלן שיקול דעת בלתי מוגבל, הפסיקה נוטה לראות בה תניית פטור שאינה תקפה, או לכל הפחות לפרשה בצמצום ובהתאם לתנאי החוק, ראו עניין שמש הנזכר לעיל.
53. אשר על כן, ביהמ"ש קובע שהנתבעת לא הוכיחה קשר סיבתי בין מגפת הקורונה לאיחור במסירת הדירות.

הטענה לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירות בשל מבצעיים צבאים

54. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שבמהלך המיזם התקיימו מבצעים צבאיים שבמהלכם הוטלו סגרים ביהודה ושומרון שבעטיים מצבת כוח האדם בפרויקט צומצמה, כמו גם גויסו חלק מעובדי הנתבעת לשירות מילואים, כאשר כל אלו הובילו לעיכוב נוסף של 30 ימים לפחות בלוחות הזמנים להשלמת המיזם.
55. בנוגע למבצעים צבאיים שהתקיימו במהלך המיזם, הנתבעת הציגה תכתובות מקבוצת הוואטסאפ של המיזם המעידות לטענתה על מצבת עובדים קטנה ועל עובדים שעוכבו במחסומים. בין היתר, הנתבעת צרפה אסמכתאות מסויומות על קבוצת אינסטלטורים שנתקעו במחסום בתאריך 24.7.2022 ועל סגר בתאריך 10.4.2023 בשל חג הפסח והמצב הביטחוני, אשר הוביל לטענתה לכמות נמוכה של 31 פועלים בלבד באתר.  אולם, גם בעניין זה לא הוצגו יומני עבודה שיבססו הטענה לקשר סיבתי בין פיגור בקצב העבודה ביחס לתכנון המקורי, לרבות הבאה בחשבון מראש של התחוללות אירועים בלתי צפויים בתכנון קצב הבנייה.
56. לעניין מלחמת "חרבות ברזל", זו כידוע לכל, החלה בתאריך השבעה באוקטובר 2023. מתוך 20 הדירות שבמחלוקת, רק דירתו של מר סגל, התובע ה- 14, נמסרה לאחר השבעה באוקטובר 2023, אשר לפי התביעה נמסרה בפועל בתאריך 31.12.2023, כך שלמעשה רק היא נוגעת לעיכוב זה.
57. מראיות הנתבעת (תצהיר יוסי שני נספח 6) עולה כי התקיים גיוס נרחב למילואים בקרב עובדי הנתבעת ועם זאת, גם בעניין הטענה בעניין מבצע חרבות ברזל, הנתבעת לא עמדה בנטל לעניין הוכחת קשר סיבתי בין אותו גיוס לאיחור במסירת הדירה למר סגל. לכן, ביהמ"ש דוחה גם הטענה לדחיית מועד המסירה בשל מבצעיים צבאים.

האם על הנתבעת לפצות את התובעים בגין עוגמת נפש?

58. התובעים טענו בכתב התביעה כי על הנתבעת לשלם להם פיצוי בסך כולל של 172,364 ₪, המבטא פיצוי בגין עגמת נפש, אי נוחות, טרחה, הצורך לפנות למומחים, הפסד ימי עבודה, מניעת הנאה מהנכס וההוצאות שבהן נשאו, אשר יחולקו בין דירותיהם.
59. ביהמ"ש קובע כי לא לחינם המחוקק קבע פיצוי קבוע המורכב מדמי שכירות ראויים ומקדם, שכן המקדם מבטא כלל הנזקים שגרם האיחור מעבר לצורך לשכור דירה אחרת, לרבות עוגמת נפש. מטרת המחוקק הייתה לקבוע פיצוי כולל שייתר הצורך בקיום הליך ארוך ומורכב בו יהיה על הרוכש להוכיח רכיבי נזק ממוניים ולא ממוניים.  לכן, ביהמ"ש דוחה בקשת התובעים בעניין זה.  הטענה להוצאות בהן נשאו התובעים מקומה בדיון בהוצאות בסוף פסק הדין.

סוגיות נוספות

60. הנתבעת הכבירה בהליך זה בהעלאת טענות להצדקת האיחור וביהמ"ש סקר המרכזיות בהן. בין היתר, טענה שיש לראות במועד מסירת ההודעה על המועד למסירה, כמועד בו הסתיים מניין הימים למסירת הדירה.  ביהמ"ש קובע שטענה זו אינה מחזיקה מים, במיוחד בראי הפסיקה הנוגעת לניסיונות של מוכרים לעקוף את חובתם למסור הדירה במועד המסירה החוזי.  בעניין טענה זו יש מקום לבחון טענה אחרת והיא שהמוכר זימן הרוכש לקבל הדירה, והרוכש סרב לקבל הדירה.  כפי שיפורט בהמשך, טענה זו נוגעת לרוכש אחד בלבד.
61. לעניין תקופת הגרייס בת החודשיים, סעיף 12.8 להסכם קובע כלהלן:

"12.8 ככל שהמוכר לא מסר את הדירה לרוכש הדירה לאחר שחלפו 60 ימים ממועד המסירה, זכאי הרוכש לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום המפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו ממועד המסירה ועד למסירה בפועל, כדלהלן: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד המסירה וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד".  מכאן, שבמקרה שהאיחור עלה על חודשיים, יש למנות האיחור לעניין תשלום הפיצוי, ממועד תחילת האיחור, ללא דחיית המועד עקב תקופת הגרייס.  לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 444337-02 ירמיהו נגד קרופ (פורסם בנבו) שם נקבע שבהעדר הסכמה מפורשת של הקונה, אין למנות האיחור מתום תקופת הגרייס, ככל שהאיחור נמשך גם בחלוף תקופת הגרייס.