...
לעמדת המשיב, בהתאם לפרמטרים שנקבעו בפסיקה לבחינת המהות הכלכלית של העסקה ולבחינה האם מדובר בעסקה אחת או בשתי עסקאות נפרדות, יש לקבוע בענייננו, בכל אחד מהעררים, כי מדובר בעסקה אחת לרכישת דירת מגורים..." (מתוך סעיפים 19 ו- 23 לסיכומי המשיב).
בהמשך מדגיש המשיב, בין השאר, כי "בין הסכם המכר והסכם השיתוף וחוזה הבנייה יש זיקה הדוקה והם שלובים זה בזה..." (סעיף 25, שם) וכי:
"... בהתאם לכלל תנאי הסכם המכר, לעוררים לא הייתה כל אפשרות לרכוש את המקרקעין לבדם ולתכנן ולבנות את הדירה בעצמם או באמצעות קבלן שהם יבחרו בעצמם. יתרה מכך, לעוררים לא הייתה השפעה כלשהי על תנאי חוזה הבנייה או חלק במשא ומתן לגביו והוא עמד בפניהם כעובדה מוגמרת בעת החתימה על הסכם המכר, ללא יכולת להשפיע על תנאיו.
...חוזה הבנייה בין המוכרים לחברות הקבלניות נחתם טרם כריתת הסכם המכר וחוזה זה, על תנאיו, עמד בפני העוררים כעובדה מוגמרת בעת החתימה על הסכם המכר. העורר לא הביא כל ראיה אובייקטיבית-חיצונית לטענתו כי יכול היה לרכוש את הקרקע ולהמשיך את הבנייה באמצעות קבלן אחר." (מתוך סעיפים 27 ו- 28(ג) לסיכומי המשיב).
אומַר לגבי טענה אחרונה זו כי משקלה נמוך בעיניי: מוכר מקרקעין סביר, שכבר הספיק להתקשר עם קבלן בחוזה בנייה, ינסה להמחות את חיוביו על פי חוזה הקבלנות לידי רוכש המקרקעין וזאת על מנת שלא להיוותר מחויב כלפי הקבלן. הרוכש מן הסתם ייאלץ להסכים לתנאי זה אם ירצה לקנות את המקרקעין עצמם ואין במצב דברים זה לדעתי, כדי להביא למסקנה כי קיימת "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה", כנדרש על פי הגדרת המונח "דירת מגורים".
ו. יישום החוק והפסיקה במקרה הנוכחי
- לאחר שקילת עובדות המקרה ולאור התפתחות הפסיקה, הגעתי למסקנה כי יש מקום לדחות את הערר: העוררים דנן אכן רכשו מידי המוכרים "חבילה" שכללה הן זכות במקרקעין והן התחייבות לסיום הבנייה. מהות העסקה הייתה רכישת דירות בשלב בנייה מתקדם, ולא כניסה ל"הרפתקה" של בנייה עצמית על מגרש נרכש.
- ניתן למנות שורה של נסיבות התומכות בעמדת המשיב לפיה נרכשה "דירת מגורים" כמשמעותה בסעיף 9(ג) לחוק.
- ראשית, הומחו לעוררים כאמור מלוא זכויות המוכרים כלפי החברות הקבלניות אשר התחייבו בחוזה הבנייה לבצע ולהשלים את הבנייה; ראו למשל סעיפים 2.1,3.1,5.1 ו-8.1 לחוזה הבנייה מיום 5.6.2022. מובהר שם (בסעיף 2.1) כי העבודה המוזמנת מן החברות "מקיפה וכוללת את כל הפעולות, המטלות והעבודות מכל מין וסוג שתידרשנה ותהיינה כרוכות בבניית הדירות בהתאם להיתר הבניה ולמפרט כולל עבודות הפיתוח המפורטות בהיתר הבניה והמפרט עד להשלמה מלאה של הבניה, קבלת 'טופס 4'/תעודת גמר וחיבור הדירות בחיבור של קבע לרשתות החשמל, המים והביוב".
כאמור, כל ההתחייבויות האלה הוסבו לטובת העוררים בעקבות כריתת חוזי המכר.
- אינני סבור כי יש בעדותו של העורר מר אברהם שרביט בפני ועדת הערר בחיפה כדי לגרוע מחשיבות או היקף ההתחייבויות שנתקבלו:
"... אני כל יום הייתי בבנייה עצמה, כל יום באתי לראות מה נעשה, איך הדברים זזים, איך זה מתקדם, טיב העבודה. הייתי שם יום יום במשך שבעה או שמונה חודשים, עד שסיימנו את שני הבתים... אני פיקחתי על הבנייה של שני הבתים." (עמוד 19, שורה 30 עד שורה 32)