...
רק כאשר כל הסיכונים והסיכויים בבניית דירת המגורים העתידית אינם מונחים לפתחו של הרוכש, והוא אינו נדרש לעשות דבר עד לקבלת הדירה, או אז ניתן יהיה לומר כי במהות נרכשה דירת מגורים 'על הנייר'. בעניין לסמן מדובר היה בעוררים שקיבלו במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין, שנחתמה לגביהן עסקת קומבינציה, והקבלן באותו עניין התחייב בפני נותני המתנה לבנות על גבי המקרקעין דירות מגורים. משמע, העוררים בעניין לסמן לא נדרשו לעשות דבר 'עד המפתח', כפי שמקובל בעסקת קומבינציה. לעומת זאת, במקרה דנן, נדרש העורר, כמו יתר בעלי הזכויות שבחרו באפשרות של הזמנת שירותי בניה, לפעול באופן אקטיבי על מנת שתהא בידיו דירה מוגמרת.
...
דומה כי גישה זו ולפיה אין להרחיב יתר על המידה את הגדרת 'דירת מגורים', כך שתכלול מקרים שבהם הזכויות נרכשות ממי שאינו בעל ההתחייבות הישירה לבצע את הבניה (הקבלן) אלא מאדם אחר, הובעה גם בעניין ... אקרמן ... "
(מתוך סעיפים 55,57,58 ו- 59 לפסק הדין)
- לדעתי, המקרה הנוכחי, מושא העררים הנדונים בפנינו, איננו דומה בנסיבותיו לזה שנדון בעניין מיכאלי, יהיה היחס המשפטי בין פסק דין מיכאלי לבין פסק דין לסמן אשר יהיה. עוד ייאמר כי יישום הפסיקה בעניין לסמן לגבי נסיבות המקרה הנוכחי יביא בהכרח, ואף בבחינת קל וחומר, לדחיית הערר דנן.
ה. תמצית טענות הצדדים דנן
- לדברי עוררים,
"...במועד הרכישה עמד שלד הבית אשר שוויו נאמד בכמיליון שקלים נוספים וכאשר במסגרת הסכם הרכישה, התחייבו המערערים להמשיך את בינוי הדירות בעצמם באמצעות הקבלן שהתחיל את העבודה, ולעמוד בהתחייבויות המוכרים ובהסכם שהם חתמו מול הקבלן.
...
...כאן נקבע במפורש נתק מוחלט בין המוכר לבין הקבלן, הקונים ממשיכים עם הקבלן, הוא חב עבורם בחוק המכר ובאחריות נזיקית והמוכר התנתק לגמרי. כפי שהעיד עורר 4, הוא עסק בבניה קודמת בעצמו של נדל"ן ואף ניהל את הבניה לאחר רכישת הקרקע והשלד בעצמו, וניהל ויכוחים משמעותיים עם הקבלן בעצמו ללא כל קשר עם המוכרים, וכי כלל המשך הבניה, נעשה באופן ישיר וכניסה לנעלי המוכר מול הקבלן, ולא ניתן לראות בהמשך הבינוי כרכישת דירה על הנייר, מוכנה ומוגמרת, בדומה לעניין הנדון בעניין לסמן..." (מתוך סעיפים 9,30,31 ו-37 לסיכומי העוררים).
- מנגד גורס המשיב כי:
"...גובשו בפסיקות בתי המשפט פרמטרים מנחים לבחינת המהות הכלכלית של העסקה ולבחינת השאלה האם מדובר בעסקה אחת או בשתי עסקות נפרדות. נקבע כי יש לבחון את שאלת התלות, הקשר והזיקה שיצרו הצדדים או התכוונו ליצור בין שני ההסכמים, מועד ההתקשרות בהסכמים, האפשרויות שעמדו בפני הרוכש וכן מכלול נסיבות העסקה. בנוסף נקבע יש ליתן משקל לשאלה האם קיומו של הסכם אחד תלוי בקיומם של ההסכמים הנוספים, והאם ביטולו של הסכם אחד גורר את ביטול ההסכמים הנוספים, שכן הדבר מעיד על זיקה ברורה וממשית ועל כוונת הצדדים.