משמע, זכויותיהן וחיוביהן של החברות הקבלניות עשויות היו להיות מושפעות ממידת קיום חוזי המכר בין המוכרים ובין העוררים.
- רביעית, מסתבר כי מתוך כלל 15 מיליוני השקלים ששולמו על ידי העוררים בגין הזכויות והבנייה, 14.5 מיליון ש"ח שולמו לידי המוכרים היחידים, ורק 0.5 מיליון ש"ח שולמו לאחת מהחברות הקבלניות (א. אהרון יזמות ובנייה בע"מ). בפי העוררים היה הסבר לכך:
"העוררים הבהירו בדיון היום כי אכן שולמו כספים באופן ישיר למוכרים, חלף תשלום לקבלן, וזאת בשל כך שנטלו משכנתא והבנק המלווה לא הסכים ליתן תשלום שלא לגורם המעורב בעסקה, היינו למוכרים."
(מתוך החלטת כבוד השופטת וינשטיין מיום 25.2.2025; ראו גם עדותו של מר אברהם שרביט, עמוד 18, שורה 20; עמוד 20, שורה 30)
בסעיף 32(ג) לסיכומיו, מפרט המשיב מדוע הסבר נטילת המשכנתא לא הוכח ואיננו משכנע, ואף לא הוכח כי כספים נוספים כלשהם הגיעו לידי החברות (וראו עדות אברהם שרביט, עמוד 21, שורה 7).
כך או כך, יש בנסיבה זו אינדיקציה נוספת למידת השילוב בין חוזי המכר ובין חוזה הבנייה.
- חמישית, לא ניתן לדעתי להתעלם מן הקשר המשפחתי (אף אם ועדת הערר בחיפה דחתה את נסיון המשיב לטעון כי המוכרים והחברות הקבלניות חד הם): החברות הקבלניות לא היו צדדים שלישיים בלתי קשורים, אלא תאגידים בבעלותם של אבות המוכרים. אמנם המוכרים היחידים עצמם לא התחייבו באופן אישי להשלים את הבנייה (ראו סעיף 5.1.2.4 הנ"ל לחוזי המכר), אולם הם היו צדדים קרובים, במובן האמור, לאותן חברות שכן היו מחויבות לסיים את בניית הדירות. העוררים היו מודעים לקשר זה בזמן אמת, וראו ההחלטה הנ"ל מיום 25.2.2025: "העוררים אינם טוענים כי לא ידעו על דבר הקשר המשפחתי". זו נסיבה יוצאת דופן שניתן לייחס לה משקל, לטעמי. ובשולי נקודה זו יש להזכיר כי החברות הקבלניות הרשו לכל אחד מהמוכרים לצבור חוב על סך מיליון ש"ח בגין עבודות בנייה שבוצעו בפועל, דבר שלא בהכרח משקף יחסים מסחריים מקובלים בין חברות בנייה ולקוחותיהן הפרטיים.
- שישית, לא מדובר במצב בו פרויקט בנייה "נתקע" והבעלים המקורי נאלץ למכור את זכויותיו במקרקעין ובמקביל להסב את זכויותיו על פי הסכם בנייה. כאן התרחש אירוע קצר-טווח: ממועד רכישת המתחם מידי בני הזוג בן יוסף ועד למכירתו לידי העוררים חלפו כ-19 חודשים בלבד, כאשר חוזה הבנייה נחתם רק כחמישה חודשים לפני המכירה לעוררים.
- לדעתי יש במכלול הנסיבות הנ"ל כדי לתמוך במסקנה כי אכן התקיימה "התחייבות מצד המוכר" לסיום הבנייה, ודאי על פי אמות המידה שהותוו בפסק דין לסמן כמפורט לעיל. באמתחתם של המוכרים הייתה זכות להשלמת ביצוע הבנייה - כנגד החיוב של החברות הקבלניות הקרובות אליהם כמוסבר. העוררים מצדם ראו לנגד עיניהם עסקה שמהותה רכישת דירות מגורים (כפי שהנכס אכן כונה בחוזי המכר; וכפי שמר אברהם שרביט ניסח את הדברים: "מי יקנה אדמה בקיסריה עם שלד עליה וזהו? ולא יבנה בית? (עמוד 22, שורות 16-15)). צירוף שלב הבנייה המתקדם עם מערך ההסכמים המתואר (הכורך את חוזה הבנייה עם חוזי המכר), וכל זאת על רקע משפחתי ייחודי בצד המוכרים, מוביל למסקנה כי העוררים לא רכשו "נכס אחר" לצורך בנייה עצמית.
- לאור האמור, אני מציע לחבריי לוועדת הערר לדחות את הערר ולקבוע כי נרכשו "דירות מגורים" כהגדרתן בסעיף 9(ג) לחוק.
לנוכח מורכבות סוגיית ה"התחייבות מצד המוכר" והפסיקה המתפתחת בנושא, מוצע שכל צד יישא בהוצאותיו.