לסיכום נטען כי קביעת המומחה בדבר הרווח היזמי אינה יכולה כשלעצמה להוות בסיס לשלילת זכויות הנתבעים או לחייבם להסתפק בתמורה מקפחת. אלא שלכל היותר יש בה כדי ללמד כי הפרויקט כפי שתוכנן על בסיס נתונים שגויים, אינו מגשים איזון כלכלי ראוי בין זכויות בעלי הדירות לבין האינטרסים של היזם.
- מבלי לגרוע מטענותיהם הנוגעות לסירובם - מוסיפים הנתבעים וטוענים כי התובעים כשלו מהוכחת קיומו של הרוב המיוחס הסטטוטורי במועד הגשת התביעה, שהוא תנאי סף מהותי. כך לטענת הנתבעים, עיון מדוקדק בדפי החתימות של ההסכם - כפי שצורפו לכתב התביעה - מעלה כי חסרות חתימותיהם של מספר לא מבוטל של בעלי דירות במתחם (לרבות בחלקות משנה 13,14,16,18,29 ו-30, כפי שפורט בסעיפים 87-89 לכתב ההגנה). נטען כי הגם שהטענה פורטה בכתב ההגנה, התובעים בחרו שלא להגיש כתב תשובה ולא הציגו תשתית לסתירת הטענה. לטענת הנתבעים הואיל ובהתאם לפסיקה, על קיומו של רוב נדרש לא ניתן ללמוד על דרך ההשערה - הרי שיש לדחות את התביעה משהתובעים לא עמדו בדרישת הסף בהתאם לחוק פינוי בינוי.
- לאור כל האמור טוענים הנתבעים כי דין התביעה כנגדם להידחות.
דיון והכרעה:
- קודם לפירוט הכרעתי בסוגיות במחלוקת בין הצדדים במקרה דנן, הנני מוצאת להקדים סקירה קצרה באשר למהות פרויקטים מסוג פינוי בינוי, אשר הפרויקט נשוא ההליך משתייך אליהם וכן, באשר להתוויות כפי שנקבעו בפסיקה באשר לפרויקטים מסוג זה, כמו גם באשר לשאלה באילו נסיבות ניתן יהיה לכפות פרויקט כאמור על דייר המסרב לו.
- התחדשות עירונית נכללת בין יעדיה המרכזים של מדיניות התכנון בישראל. זאת, נוכח המגמה לעידוד הצטופפות מרבית האוכלוסיה בערים והרצון לשמירה על שטחים פתוחים וכן, לסייע בטיפול ושיקום מתחמים עירוניים מתדרדרים, על ידי קידום בניה רוויה חדשה והקצאת שטחים לצרכי הציבור ולתשתיות עירוניות. מגמה זו מצאה ביטויה בתמ"א 35 וכן, בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005 (ה"ח הכנסת 88,198. ראו גם: ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין, בפסקה 14 (24.7.2014) (להלן: "עניין שורצברגר") וכן, בג"ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' כנסת ישראל, בפסקה 3 (23.3.2025) (להלן: "עניין המכון לרפורמות")).
בשנים האחרונות קודמה התחדשות עירונית בשני מסלולים אשר ביניהם קווי דימיון - הריסת בתים משותפים ובנייתם מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38 ופינוי בינוי בהתאם להוראות חוק פינוי בינוי. בשני סוגי הפרויקטים, באופן כללי במסגרת העסקה, מעביר בעל זכויות במתחם - אשר מוכרז כמתחם פינוי בינוי או תואם את הוראות תמ"א 38 - את זכויותיו ליזם, אשר מצדו הורס את הבנוי במתחם ובונה תחתיו מבנים חדשים בהיקף גדול יותר. באופן רגיל בתמורה מקבלים בעלי הזכויות הקיימים, דירות חדשות, ממוגנות, מחוזקות מפני רעידת אדמה והכוללות תוספת שטח.