00ככלל בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף כדי להרוס את הבית המשותף ולאפשר בניית בית משותף חדש תחתיו. דרישת רוב מוחלט זה עוררה אפשרות לכשל שוק בגדרו, בעל דירה יחיד, יעשה שימוש פסול בכוח הוטו המצוי בידו, על מנת לסכל עסקת פינוי בינוי שהיא רצויה (ראו עניין המכון לרפורמות בפסקה 3 וענין שורצברגר בפסקה 14). על מנת להתמודד עם כשל אפשרי זה, נחקק חוק פינוי בינוי, במסגרתו נקבע כי בתנאים הקבועים בחוק - יוכל הרוב המעוניין בעסקת פינוי בינוי- לכפות עסקה זו גם על דייר המסרב לעסקה מטעמים שאינם סבירים (מנגנון דומה נקבע גם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 (להלן: "חוק החיזוק"). כך, בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי, נקבע כי:
0")א)הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה - בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה -
(1)לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;
(2)לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב."
לשם השלמת התמונה אציין כי בסעיף 1 לחוק מוגדרת "עסקת פינוי בינוי" כ:"חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי..."
ורוב מיוחס מבין בעלי הדירות מוגדר כ:
"בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1)בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד - בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2)יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
- בעניין שורצברגר, שיקף בית המשפט העליון את העמדה אשר הובעה על ידי המחוקק בחוק זה:
"בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן."