"הבדיקה הכלכלית [של עסקאות פינוי ובינוי - י.ד.] תבחן את השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט" (סעיף 5.11 לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין - הוועדה לתקינה שמאית "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי-בינוי" (דצמבר 2012)).
עמדה דומה מציג נמדר בספרו, בו הוא הטוען כי המבחן לכדאיות העסקה הינו, למעשה, "מבחן שווי התמורה של הדירה החדשה":
"לכאורה בפרויקט כזה [פרויקט פינוי ובינוי - י.ד.] לא מוטלות על הדיירים עלויות כלשהן... ולכן התוצאה הכלכלית עשויה להיות רק חיובית וזאת בנוסף לחידוש התשתיות של כל הסביבה שהדיירים כולם יהנו מהן. עם זאת, נראה כי המחוקק רואה חשיבות לכך שבסופו של דבר הפרויקט יצמיח הטבה כלכלית לדיירים, ואם שווי הדירה החדשה שיקבלו יהיה דומה או קטן מהשווי הנוכחי של הדירה שנועדה להריסה כי אז תהיה זו סיבה סבירה לסירוב הדייר להסכים לפרויקט" (נמדר, בעמ' 78)."
[ההדגשות שלי ל.ב.]
- כהשלמה לרשימת המקרים המפורטים בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי, יפות קביעות בית המשפט העליון ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (לעיל ולהלן: "עניין שומרוני"), באשר לאופן בו יש לבחון האם טענות הדייר המתנגד הן סבירות אם לאו. אציין כי גם באותו העניין נדרש בית המשפט העליון לסרבנות דייר בפרויקט תמ"א 38 ואולם, הואיל ובמהותו מדובר בפרויקט דומה, הנני סבורה כי קביעות אשר נקבעו באותו העניין יפות גם כאן:
"אשר על כן, בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין." (סעיף 27 לפסק הדין).
אציין כי בעניין שומרוני, עת התייחס בית המשפט העליון לחלופה אשר על הדייר הסרבן להציג כחלק מההצדקה לסירובו, דבריו נאמרו בהקשר לחלופה תכנונית. זאת הואיל והטענות אשר הושמעו באותו העניין נסבו על העדר חלופה תכנונית. יחד עם זאת, לגישתי אינני סבורה כי בית המשפט העליון ביקש לצמצם קביעתו רק לנסיבות לפניו, קרי לקבוע כי החלופה הרלוונטית אשר על הדייר הסרבן להציג היא חלופה תכנונית. זאת הואיל ולגישתי וכפי העולה מפרשנות תכליתית של קביעות בית המשפט העליון באותו העניין, הכוונה היא שיהא על הדייר המסרב, להציג חלופה אפשרית אחרת בכל תחום ועניין השנוי במחלוקת - קרי לתמוך בקיומה של חלופה התואמת את גישתו והתנגדותו. קביעתי זו עולה ראשית עם לשון הקביעה בעניין שומרוני ובהתאם לה מדבר בית המשפט העליון ב"חלופה" ולאו דווקא בחלופה תכנונית. זאת ועוד, מתוך דברי בית המשפט העליון עולה כי השיקולים המוצגים על ידו הם שיקולים אפשריים ואולם, לא מדובר ברשימת שיקולים ממצה. ולבסוף, כחוט השני עוברים בשיקולים אשר מונה בית המשפט העליון, ההיגיון והרציונל ולפיהם נדרש כי ההתנגדות תהיה התנגדות ממשית ולא סתמית או תיאורטית. בהלימה לכך, הרי שלגישתי גם החלופה בה מדבר בית המשפט העליון, היא חלופה המגלמת אפשרות העולה בקנה אחד עם הטעמים להתנגדותו של הדייר המסרב. כך ככל שסירובו של הדייר מבוסס על טעמים כלכליים - עליו להציג חלופה כלכלית אחרת העולה בקנה אחד עם התנגדותו, ככל שסירובו מבוסס על טעמים תכנוניים - עליו להציג חלופה תכנונית אחרת העולה בקנה אחד עם התנגדותו וככל שהתנגדותו מבוססת על מתווה ההתקשרות עם הקבלן - עליו להציג חלופה אפשרית העולה בקנה אחד עם התנגדותו - קרי עם המתווה המוצע על ידו. ודוקו - הדרישה אינה נסבה על חלופה תיאורטית מפרי דימיונו של המתנגד, אלא חלופה בדמות - תכנית אחרת שניתן לאשרה במוסדות התכנון; הסכם אחר - אשר יש יזם המסכים לחתום עליו המגלם תמורות כלכליות עודפות; ולבסוף - יזם קונקרטי המסכים למתווה הקונקרטי המוצע על ידי הדייר המתנגד. הנני סבורה כי האמור חל למצער בנסיבות המקרה נשוא הדיון כאן, בהן מצהירים הנתבעים כי הם מעוניינים בקיומו של הפרויקט ואולם, לגישתם יש לזכותם בתוספות לזכויות המוקנות להם במסגרת ההסכם (ראו לעניין זה בדומה גם קביעתי בעש"א (מחוזי ת"א) 69335-06-23 נעם ניר נ' דוד נאור (המנוח) (24.1.2024) אשר בקשת רשות ערעור אשר הוגשה עליה נדחתה, על ידי כבוד השופטת דפנה ברק ארז, ברע"א 2331/24 ניר נעם נ' נאור ששון דוד ז"ל ו-80 אח' (23.6.2024), תוך שבסעיף 10 לפסק דינה נקבע כי: "אף השאלות הנוגעות לטיב החלופה שהיה על המבקש להציג היו בעלות אופי יישומי וקונקרטי. כמו כן, מכלול טענותיו של המבקש נדונו בהרחבה במסגרת ההליך, ולאחר שנבחנו לגופן - נדחו אחת לאחת." ובית המשפט העליון לא מצא להתערב בקביעות אלו).
- על השוויון בעסקת פינוי בינוי;
כפי העולה מתוך הרשימה הקבועה בסעיף 2(ב) לחוק (אשר כבר הובהר כי אינה רשימה סגורה), טענה בדבר העדר שוויון בתמורות, או טענה בדבר קיפוח המיעוט - אינן נזכרות בסעיף זה כטעם לסירוב. יחד עם זאת, כפי שהוזכר בעניין שומרוני וכפי שהמשיכה הפסיקה ושנתה - טענה בדבר העדר שוויון בתמורות, או טענה הנסבה על קיפוח המיעוט - יש בה כדי להקים עילה לסירוב. כך בת"א (חי') 30410-10-20 אבנר דניאל נ' שמעון פייביש (12.2.2026), נקבע לאחרונה בעניין זה: