לאור כל זאת, הנני קובעת כי קיומו של רוב כנדרש בחוק פינוי בינוי, אינו שנוי במחלוקת במקרה דנן.
- בנסיבות בהן הגעתי לכלל מסקנה כי רוב כנדרש מבין בעלי הדירות הסכים לכריתת ההסכם, אפנה לבחון האם סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם הוא סירוב סביר בנסיבות העניין כמשמעו בחוק פינוי בינוי.
הנתבעים משתיתים טענתם ולפיה סירובם להסכם הפינוי בינוי הוא סביר על שלושה טעמים - הראשון, כי שטח הדירה המצוין בהסכם הפינוי בינוי קטן משטח הדירה בפועל לפי היתר הבנייה; השני, כי בשטח דירת התמורה המוצעת להם לא מובאות לידי ביטוי זכויות בניה בלתי ממומשות אשר קיימות לדירתם עובר לאישור הפרויקט; ולבסוף, כי הפרויקט אינו כלכלי.
- סבירות הסירוב מפאת ההבדלים בשטח הדירות;
קרי, האם ההבדל בין שטח דירותיהם של הנתבעים בהתאם לקבוע בהסכם הפינוי בינוי אל מול שטחן בהיתר הבניה - יש בו כדי להצדיק את סירוב הנתבעים לחתום על הסכם הפינוי בינוי?
אפתח ואציין את שאין עליו חולק - קביעת שטח הדירות במסגרת הסכם הפינוי בינוי שלא בהתאם לשטח בהיתר הבניה (אלא בשטח הקרוב לשטח הרשום בטאבו) - לא נעשתה רק באשר לדירות הנתבעים, אלא שרישום כאמור ננקט באשר לכל הדירות. כך, כלל הדירות הקטנות נרשמו בטבלת התמורות בהסכם הפינוי בינוי כדירות אשר שטח המקור שלהן הוא 60 מ"ר - הגם ששטחן בהתאם להיתר הבניה קרוב ל - 68 מ"ר ואילו כלל הדירות הגדולות נרשמו בטבלת התמורות בהסכם הפינוי בינוי כדירות אשר שטח המקור שלהן הוא 86 מ"ר - הגם ששטחן בהתאם להיתר הבניה עומד על 96.3 מ"ר. לכך יש להוסיף את שאף עליו אין חולק - דירות התמורה המוקצות לדירות הקטנות זהות בגודלן ושטחן עומד על 78 מ"ר ודירות התמורה המוקצות לדירות הגדולות אף הן זהות בגודלן ושטחן עומד על 98 מ"ר. מהאמור - אשר אינו שנוי במחלוקת עולה, כי אין חולק שמבחינה כמותית השוויון בין קבוצות הדירות נשמר ונוסף על כך, אין חולק כי הדירות הגדולות זוכות לתוספת שטח קטנה יותר מזו לה זוכות הדירות הקטנות. אלא שעל אף האמור טוענים הנתבעים כי הואיל וקיים פער בין השטח הרשום בהסכם הפינוי בינוי לבין השטח בהיתר, הם זכאים לפער זה בפועל כתוספת לתמורות - קרי הם זכאים לקבל דירת תמורה אשר שטחה גדול ב - 8 מ"ר. טענה זו אין בידי לקבל. זאת משהנתבעים לא הצביעו על כל מקור בדין המבסס זכותם לתוספת שטח זו.
כך, אפתח ואציין כי קיימות (לפחות) שתי דרכים לקביעת אופן חישוב התמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית - הראשונה ולפיה נקבע בהסכם כי על שטח הדירה הקיים תתווסף תוספת במ"ר - שיטה זו שלטה בכיפה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 - זאת במיוחד הואיל ותמ"א 38 עצמה קבעה כללים תכנוניים ובהתאם להם נקודת המוצא לבנוי החדש יהיה קונטור הקומה הטיפוסית הקודמת ונוסף על כך, קבעה תוספת במ"ר לכל דירה קיימת. בהתאם לשיטה זו בהסכם נקבע כלל ולפיו לשטח הדירה (אשר יימדד בהתאם לכללים הקבועים בהסכם) תתווסף תוספת מ"ר. הדרך השנייה - קובעת את שטח דירת התמורה כ"פיקס" - קרי קובעת את שטח דירת התמורה "פיקס" קרי מבלי לערוך חישוב - במסגרת ההסכם - של שטח דירה +תוספת מ"ר. ודוקו- יכול שגם בבסיס ההוראה החוזית במקרה האחרון, נבחנים שטחי המקור אל מול שטחי התמורה ואולם, הכלל החוזי אינו משקף בחינה זו. אציין כי מקום בו נהרס בית משותף ונבנה מחדש במסגרת פינוי בינוי, יכול כי הסיבה לכך שאין במסגרת ההסכם את הקישור בין שטחי המקור לשטחי התמורה - נובעת מכך שגם במסגרת התכנון של הפרויקט החדש, קיימת חשיבות פחותה למצב הנכנס ותכנון הפרויקט העתידי נבחן בהתבסס על צרכי התכנון הנוכחיים ומגבלות התכנון הנוכחי ולאו דווקא על המצב בעבר.