כריכוז נקבע כי בנתוני הפרויקט, בהתחשב בשטח הרישוי של הדירות המקוריות והמורחבות והשטח המוצע של הדירות העתידיות, הרי שהמקדם והתוספת שניתנו כבר לדירות המקוריות, בהתחשב בהיבט השמאי שנמצא סביר לכשעצמו ומאידך בהתחשב בעוצמת השוני ביחס לתמורה לכלל הדירות, הוא סביר ואין מקום ליתן תמורת שטח נוספת לדירות הנתבעים מעבר למה שכבר הוצע להם.
- שאלה ג': סבירות שיעור הרווח היזמי
המומחה קבע כי שיעור רווח סביר בפרויקטים מסוג זה עומד על כ-16% בתנאי השוק הנוכחיים. לפי הבדיקות הכלכליות שבוצעו בשנים 2021 ו-2023, שיעור הרווח של הפרויקט במתכונתו הנוכחית עומד על 16.2% ו-17.2% ומשכך בהתאמה, מהווה רווח סביר ומקובל שמאית.
המומחה הוסיף והדגיש כי היענות לדרישות הנתבעים תגרום להפחתת הרווח היזמי לרמות שאינן כלכליות: כך לפי המפורט, הגדלת השטחים לכלל הבעלים לפי היתרי הבנייה תוריד את הרווח ל-10.8%; הענקת תוספת של 5 מ"ר רק לדירות המקוריות תוריד את הרווח ל-14.6%; ושילוב שתי הדרישות יוריד את הרווח ל-9.2% בלבד ויסכל את הפרויקט.
- שאלות ההבהרה ותשובות המומחה
הצדדים הפנו למומחה שאלות הבהרה ואלו נענו על ידו ביום 2/3/26, כפי שיפורט להלן:
מטעם הנתבעים הופנתה שאלה באשר למקדם האקוויולנטי הראוי לזכויות הבניה בהיבט השמאי בלבד. עוד צוין על ידי הנתבעים כי לפי חוות הדעת תוספת השטח עבור זכויות בניה לא מנוצלות עומדת על 8 מ"ר בלבד (מקדם 0.32). במענה לשאלה זו הבהיר המומחה כי החלת מקדם 0.44 במנותק מנסיבות הקונקרטיות אינה סבירה בנסיבות העניין. אשר לכך שב המומחה והדגיש כי הדירות הקטנות מקבלות בסך הכל תוספת שטח של 10 מ"ר אל מול הדירות הגדולות שמקבלות תוספת שטח של 1.7 מ"ר ולדעתו בנתוני הפרויקט אין מקום ליתן תמורת שטח נוספת לדירות הנתבעים מעבר למה שכבר הוצע להם. עוד הובהר כי שיעור החלק היחסי בתוספת השטח בהסכם, לדירות המקוריות לעומת הדירות המורחבות עומד על 60% (18 מ"ר מול 30) ומשתנה במקרה של הפעלת מקדם 0.44 על זכויות בניה הבלתי מנוצלות לכדי 66% = 23/35 מ״ר. עוד פורט כי כאשר מביאים בחשבון את שיעור החלק היחסי בתוספת השטח, ביחס להיתרי הבניה, הרי שמתקבל ביחס לדירה המקורית שיעור של 10.4/12.1 מ״ר - 86%, המשתנה במקרה של הפעלת מקדם 0.44 על זכויות בניה הבלתי מנוצלות לכדי 90% = 15.4/17.1 מ״ר. קרי עוד לפני הפעלת מקדם 0.44, הרוב המכריע של זכויות הבניה הנוספות ניתנו להרחבת הדירות הקיימות, מעבר למקדם 0.44 והפעלת מקדם 0.44 רק מעצימה מרכיב זה. לאור כל זאת חיווה המומחה דעתו כי מקדם 0.44 ביחס לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות הוא סביר אם היה עומד בפני עצמו אך לא בהתחשב בכלל נתוני הדירות והזכויות במצב הקיים המאושר של הבית המשותף.