יתרה מכך ובבחינת למעלה מן הדרוש, מוסיפים התובעים וטוענים כי גם במישור המשפטי אין בידי הנתבעים זכות קנויה לתוספת שטח או למימוש עצמאי של זכויות הבניה הנטענות, באופן שממילא מאיין טענותיהם בדבר זכות לתמורה נוספת בגינן. אשר לכך, פורט כי תנאי למימוש זכויות הבניה הוא קבלת הסכמת 75% מבעלי הדירות בבית המשותף (בהתאם להוראת סעיף 71ב' לחוק המקרקעין). לטענת התובעים, בכל הנוגע לרוב הנדרש כאמור הרי שאף אם ניתן לראות בבעלי הדירות המורחבות כמושתקים מלהתנגד לתוספת בניה שהייתה מתבקשת על ידי הנתבעים, ממילא לא היו מגיעים הנתבעים לרוב העומד על 75%, בהינתן ש- 13 מבעלי הדירות הקטנות (שהם חלק מהתובעים) מסרבים למימוש זכויות הבניה על ידי הנתבעים. לאור זאת נטען כי בהעדר הסכמה כדין - אין אפשרות למימוש זכויות אלו ובהלימה הרי שלא ניתן להסתמך על טענה תיאורטית לזכויות בלתי מנוצלות על מנת להצדיק את הסירוב לחתום על הסכם הפינוי בינוי.
- התובעים מוסיפים ומפנים לכך שהפרויקט במתכונתו הנוכחית מציג שיעור רווח יזמי סביר של 16.2%, בהתאם לבדיקה הכלכלית שנערכה לפי תקן 21. בשים לב לאמור מודגש על ידי התובעים כי כל הגדלה נוספת של התמורות לנתבעים או לכלל הדירות המקוריות, תפגע קשות בכדאיותו של הפרויקט ותסכל אותו. יתרה מכך, בהתבסס על התשובות לשאלות ההבהרה שהופנו למומחה, טוענים התובעים כי תנאי השוק אף השתנו לרעה ממועד עריכת בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, עובדה אשר צמצמה עוד יותר את מרווח הטעות הכלכלי.
- בסיכומי התשובה מטעמם ובמענה לטענות הנתבעים ולפיהן במועד הגשת התביעה לא נחתם הסכם פינוי הבינוי על ידי הרוב המיוחס כנדרש בחוק פינוי בינוי - טוענים התובעים כי בטענות הנתבעים אין ממש. זאת הואיל ובמועד הגשת התביעה נחתם ההסכם על ידי בעלי 28 דירות מתוך 32 דירות במתחם. עוד נטען כי טענותיהם של הנתבעים בהקשר זה מהוות הרחבת חזית ואינו אלא ניסיון של הנתבעים לחזור בהם מההסדר הדיוני, במסגרתו ויתרו על טענות אלו והסכימו כי העניין יוכרע על בסיס חוות דעת המומחה. יתרה מכך, לטענת התובעים טענות אלו של הנתבעים 1-6 נדחו בהחלטה מנהלית חלוטה של הוועדה המחוזית מיום 23.10.23 ואין לאפשר להם לבצע תקיפה עקיפה של החלטה זו. באשר לטענה זו האחרונה הוסיפו התובעים וטענו בנוגע לנתבעים 7-10 (שהם יורשי המנוחה גילה שור ז"ל) שדין טענותיהם של אלו בהקשר זה להידחות, הואיל והם לא מיצו הליכים מנהליים כדין.
- לאור כל האמור טוענים התובעים כי יש מקום לקבל את התביעה ולהורות על מתן סעד של צו עשה המורה לנתבעים לחתום על ההסכם הפינוי בינוי.
- כאמור התובעים הוסיפו ותבעו סעד חלופי כספי ואולם, סעד זה נמשך על ידם.
- התובעים מוסיפים וטוענים כי בפסיקת הוצאות ההליך יש ליתן את הדעת לכך שהנתבעים עמדו בסירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי גם לאחר שהוגשה חוות דעת מומחה בית המשפט, במסגרתה נדחו כלל טענותיהם והתחוור כי סירובם אינו סביר וכי התמורות המוצעות להם הוגנות, סבירות ושוויוניות.
טענות הנתבעים;
- הנתבעים טוענים מנגד כי דין התביעה להידחות, הואיל וסירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי סביר ומוצדק. זאת בתמצית הואיל וההסכם מבוסס על נתון שטח שגוי, המשמיט כ-8 מ"ר משטחן החוקי והקנייני של דירותיהם (67.6 מ"ר בהיתר המקורי משנת 1974, חלף 60 מ"ר שנרשם בהסכם) ואינו מעניק תמורה הולמת עבור זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שלהם. לטענת הנתבעים מחלוקת זו גוזרת פגיעה כלכלית של כחצי מיליון ש"ח לכל דירה ומורידה את רווחיות הפרויקט לרמה בלתי כדאית של 9.2%.
- כך וביתר פירוט פותחים הנתבעים וטוענים ראשית, כי הואיל ושטח דירתם לפי ההיתר עומד על כ- 68 מ"ר - כפי שאושר על ידי מומחה מטעם בית המשפט - יש להוסיף את הפער העומד על 8 מ"ר, בין שטח זה לבין שטח דירתם הנקוב בהסכם הפינוי בינוי (60 מ"ר) לשטח דירת התמורה לה הם זכאים. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי יש לדחות מפאת הרחבת חזית, את טענתם של התובעים לעניין זה בסיכומיהם ולפיה אין ליחס כל חשיבות לפער שטח זה. זאת הואיל ובמסגרת סעיפים 61 ו - 73-74 לכתב תביעתם הודו התובעים כי חישוב שטח הדירות הקיים והתמורות המוצעות הושתתו באופן בלעדי וישיר על שטחו של היתר הבנייה המקורי של הבניין משנת 1974. יתרה מכך, לטענת הנתבעים במסגרת כתב התביעה אף הוסיפו התובעים וביססו טענתם בדבר אי סבירות סירובם של הנתבעים על הנחת יסוד עובדתית ולפיה הדירות הקטנות זוכות במסגרת הפרויקט לתוספת של 18 מ"ר, שעה שהדירות הגדולות-המורחבות זוכות לתוספת של 12 מ"ר. אלא שלטענת הנתבעים, במהלך ההליך הוכח כי הנחת יסוד זו אינה נכונה, באשר הדירות הקטנות זוכות לתוספת מ"ר של 10 מ"ר בלבד. זאת משמומחה בית המשפט אישר קטגורית כי שטחן האמיתי והחוקי של הדירות המקוריות עומד על 67.6 מ"ר (וכ-68 מ"ר במעוגל), ולא 60 מ"ר, כפי שנקבע באופן שרירותי וחד-צדדי על ידי היזם בהסכם. ודוקו- הנתבעים מדגישים כי לא מדובר בשטח אשר נבנה בלי היתר בדירתם. אלא שמדובר בחלק משטח מקורי, חוקי, מאושר וקנייני של דירתם אשר לא הובא בחשבון. בנסיבות אלו טוענים הנתבעים כי גריעה של כ-8 מ"ר של שטח בנוי כדין מבסיס חישוב התמורות, מהווה פגיעה ישירה ובלתי מידתית בזכות הקניין החוקתית שלהם, המקימה עילת סירוב סבירה ומוצדקת לפי סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי. לטענת הנתבעים טענותיהם לעניין זה הועלו כבר במסגרת המשא ומתן שהתנהל לאורך שנים, במסגרתו אף הציעו הנתבעים למנות שמאי מוסכם לעניין זה. אלא שהתובעים לא הסכימו לכך.
- הנתבעים מוסיפים וטוענים כי נוסף על כך הם זכאים לתמורה בגין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בדירותיהם. אשר לכך, נטען כי לא מדובר בדרישה להטבת חסד או דרישה סחטנית, אלא שמדובר בדרישה שהיא נגזרת ישירה של הערך הכלכלי והשמאי הממשי של הנכס הקנייני שהנתבעים מוסרים ליזם במצב הנכנס של הפרויקט. כך לטענת הנתבעים הם מביאים עמם לפרויקט נכס קנייני יקר ערך בדמות זכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של כ-25-26 מ"ר לכל דירה (זאת, בניגוד לרוב התובעים שכבר מימשו את פוטנציאל ההרחבה שלהם לאורך השנים מכוח תוכנית גב/386). נטען כי זכויות אלו מועברות במלואן ליזם לצורך בניית מגדל מגורים חדש הכולל 96 יחידות דיור. לטענת הנתבעים, במסגרת הפסיקה נקבע כי זכויות בנייה בלתי מנוצלות הן נכס בעל ערך כלכלי רב השייך לבעל הדירה. נטען כי קביעה זו אף אושרה על ידי מומחה בית המשפט, אשר אישר בחוות דעתו ובחקירתו בבית המשפט (בעמוד 21 שורות 3-7 לפרוטוקול) כי מדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי וכי החלת מקדם של 0.44 בגין זכויות אלו היא סבירה ומקובלת שמאית. נטען כי התעלמות מערכן הכלכלי של זכויות אלו או מתן תמורה סמלית ובלתי הולמת בגינן, מהווה נישול של הנתבעים מחלק משמעותי מקניינם לטובת סבסוד הדיירים שהרחיבו את דירותיהם או לטובת הגדלת רווחי היזם והיא פוגעת אנושות באיזון הכלכלי הנדרש במצב הנכנס.
עוד טוענים הנתבעים לעניין זה כי יש לדחות את טענת התובעים בסיכומיהם ולפיה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות מכוח תכנית גב/386 פגו ואינן ניתנות למימוש עצמאי ולכן אין להן ערך כלכלי. נטען כי מדובר בטענה מופרכת מבחינה תכנונית ושמאית, הואיל וזכויות אלו היו קיימות ושרירות ערב הפרויקט והן הועברו במלואן ליזם לצורך הגדלת נפח הבניה החדש ושיווק דירות היזם בפרויקט החדש. משכך, נטען כי מדובר בזכויות בהן עושה היזם שימוש ישיר ומסחרי כדי להשיא את רווחיו. בהקשר לכך מדגישים הנתבעים כי עצם העובדה שהיזם מצא לנכון להעניק לבעלי הדירות הקטנות תוספת של 6 מ"ר בגין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, מהווה הודאה מהותית וברורה בכך שמדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי עצמאי, המחייב מתן תמורה נפרדת והולמת. משכך, נטען כי המחלוקת בין הצדדים אינה נסבה סביב עצם קיומו של ערך כלכלי לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות אלא רק סביב שאלת היקפה הראוי של התמורה בגין זכויות אלו. נטען כי משהמומחה מטעם בית המשפט אישר כי המקדם הסביר והמקובל לזכויות עומד על 0.44, הרי שנשמט הבסיס המקצועי עליו ביקשו התובעים להישען כדי להצדיק את התוספת המקפחת שנקבעה בהסכם. אשר לחוות דעתו של מומחה בית המשפט, טוענים הנתבעים כי יש לדחות את טענת המומחה ולפיה הדירות הקטנות זוכות לתמורה עודפת. זאת הואיל ולגישתם בקביעתו זו מתעלם המומחה מכך שהפער באחוזי ההרחבה הפיזית בפרויקט הנוכחי, אינו נובע מהטבה עודפת שניתנה לנתבעים, אלא הוא תולדה ישירה של העובדה שבעלי הדירות המורחבות כבר צרכו, מימשו ונהנו בפועל מזכויות הבניה שלהם בעבר והרחיבו את דירותיהם כדין ערב הפרויקט. זאת בעוד שהנתבעים שמרו על זכויותיהם כנכס קנייני בלתי מנוצל - אותו הם מביאים לפרויקט הנוכחי. לאור זאת נטען כי השוואת התוספת הפיזית שלהם לתוספת של מי שכבר מימש זכויותיו בעבר היא עיוות שמאי וכלכלי ברור.