לא נעלם מעיני בית המשפט, כי המומחה בתשובות ההבהרה מיום 30.10.2024 אישר בתשובות 1-3 שהלכה למעשה, ירידת הערך בעיני רוכש פוטנציאלי עשויה להיות גבוהה בהרבה. יחד עם זאת, המומחה לא נחקר בקשר עם חוות-דעתו.
רכיב שטח הדירה
לאחר ששמעתי את העדויות את הטענות ועיינתי בכל אשר הובא בפני, לרבות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, נחה דעתי כי דין רכיב זה דחייה.
- לשיטת התובעים, שטח הדירה שנמסר להם בפועל שונה משטח הדירה שהוסכם עליו בהסכם המכר. לטענת מומחה התובעים קיימת סטייה של 3.48 מ"ר במידת שטח הדירה. שהרי, בהסכם המכר רשום ששטח הדירה הינו 98.18 מ"ר, והשטח המופיע בהיתר הבניה הינו 94.7 מ"ר.
לפיכך, לשיטתו מידת הסטייה חורגת מהסטייה המותרת (2%).
אומדן הפגיעה חושב לפי הפסד שטח של 3.48 מ"ר כפול 13,300 ₪, והתוצאה הינה 46,300 ₪.
מנגד, טוענת שפיר, כי לא הוכח כל חוסר בשטח הדירה, לשיטתה, אופן המדידה בין רישוי לחוק מכר דירות שונה. כמו כן, טוען כי חוות דעת התובעים קרסה, שהרי המומחה מטעם התובעים כלל לא מדד את שטח הדירה.
- ראשית, מומחה בית המשפט תיאר שבמהלך הביקור בדירה נלקחו מידות פנים, וכן ציין כי אינו מודד מוסמך, ושהמידות שנלקחו על ידו, הן לצורך אינדקטיבי בלבד. המומחה קבע: "בהתחשב בעובי הטיח / החיפויים, לא נמצאה סטייה משמעותית בין מידות הפנים בהיתר הבניה לעומת המצב בפועל" (עמ' 17 לחוו"ד).
בהמשך, קבע המומחה, כי אף נמצא שהמידות בפועל גדולות מעט מהמידות המופיעות בתכנית (עמ' 18, שם).
- במסקנתו, ציין כי שטח הדירה אף גדול ב- 0.455 מ"ר. שהרי, קבע, שהשטח אליו התחייבה הנתבעת הינו 98.18 מ"ר (שטח דירתי: עיקרי + ממ"ד) לא כולל מרפסת מקורה. ושהשטח שחושב על פי תכנית שהוכנה לצרכי ארנונה, לפי אותם הכללים הינו 98.635 מ"ר. ועוד הוסיף, כי ההשוואה צריכה להיערך ביחס למדידה בפועל של הדירה, ולא ביחס לתוכנית היתר בניה (עמ' 22, שם).
- בהקשר זה, המליץ המומחה לבצע מדידה של הדירה לפי אותם כללים באמצעות מודד מוסמך.
לעניין זה, צודק ב"כ שפיר, שהמומחה מטעם התובעים כלל לא מדד את שטח הדירה, והמומחה מטעם התובעים אישר זאת (עמ' 4, שו' 2-3). מה גם, שהעיד כי אינו מודד במקצועו (שם, שו' 24-26).
- בסופו של דבר, המומחה מטעם בית המשפט קבע שאין סטייה בשטח הדירה, ועל כן אין ירידת ערך (עמ' 28 לחוו"ד). משלא הובאה ראיה של ממש שתסתור את חוות-הדעת, ראיתי לנכון לקבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ולקבוע שאין סטייה בשטח הדירה, המזכה בפיצוי בגין ירידת ערך.
עוגמת נפש
- כפי שהובא לעיל, אימצתי את חוות דעת המומחה בכל הנוגע לשווי ירידת ערך בכל הנוגע למיקום החניה.
- התובעים עותרים לפיצוי בגין עוגמת נפש, לאור אי הנוחות ממיקום החניה.
מנגד, שפיר טוענת, כי אין מקום לפצות את התובעים, הואיל והתובעים קיבלו בדיוק את מה שחתמו עליו, ועל כן לא נגרמה להם כל עוגמת נפש.
- כפי שהובא לעיל, הגעתי לכלל מסקנה, שאין בטענות שפיר כדי להצדיק את אי קיום חובת הגילוי הנדרשת בכל הנוגע למיקום החניה.
- לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, נחה דעתי לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש, לצד רכיב ירידת ערך הדירה.
- יובהר, רכיב ירידת ערך הינו נזק ממוני, שנועד לפצות בגין פגיעה כלכלית בשווי הדירה. רכיב עוגמת הנפש, הינו נזק לא ממוני, שמטרתו לפצות, בין היתר על אי נוחות ופגיעה באיכות החיים.
- במסגרת הדיון בשאלת עצם הפיצוי בגין עוגמת נפש, כמו גם בשיעורו, בהקשר לליקויי בניה, נקבע כי:
"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות - ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)."