לצורכי מס, נהוג ומקובל אצל המשיב להעריך את מחיר הקרקע ב- 1/3 מהמחיר המקורי של הבניין (באזור עירוני), וזאת בהעדר ראיות הקובעות אחרת.
ב-עמ"ש 280/99 וינברג אהובה ואח' נ' מס שבח ת"א 2 (25.4.2005) נקבע כי ניתן לסתור את קביעת המשיב, לפיה 1/3 מהמחיר המקורי מיוחס לרכיב הקרקע ו- 2/3 לרכיב הבנייה, על ידי הבאת ראיות לחלוקה אחרת. באותו מקרה אמנם הובאה חוות דעת שמאית שקבעה יחס אחר בין הרכיבים (80%-20%) אולם היא נדחתה משום שהתייחסה לשווי הרכיבים במועד מכירת המבנה ולא במועד רכישתו.
המערער לא הביא ראיה פוזיטיבית לסתור את היחס האמור מלבד טענה בעלמא כי "ככל שיש לייחס שווי למרכיב הקרקע, הרי שהשווי אינו 1/3 אלא 0%, לרבות בהתאם לדין מדינת המקור של הנכס" (סעיף 69 לסיכומי המערערים).
ברור ומובן מאליו כי שווי מרכיב הקרקע של הדירות לא יכול להיות אפס. טענת המערער כי כך הוא "בהתאם לדין מדינת המקור של הנכס" לא הוכח על ידו. לו היה טורח להוכיח יחס אחר בין רכיבי הדירה ניתן היה לאמצו שכן אני סבורה כי היחס בין מחיר הקרקע לכלל שווי הדירה צריך להיקבע לפי נתוני הכלכלה המקומית, היינו, מחירי הקרקעות בארצות הברית, והוא לא בהכרח ביחס של 1/3.
בהעדר הוכחה אחרת על ידי המערער הרי שיש לאמץ את הקביעה של המשיב לפיה שווי מרכיב הקרקע הוא 1/3 מעלות הדירות.
- המערער טוען כי אין להחיל עליו את סעיף 21(א) לפקודה משום שלפי דיני המס בארצות הברית ניתן לנכות את הוצאות הפחת על מלוא השווי של דירות המגורים ורק כאשר מדובר ב"בניין" חלה שם מגבלה על הפחתה של רכיב הקרקע (סעיף 67 לסיכומי המערערים).
טענה זו אין לקבל. ראשית, ניכוי הפחת על דירות המגורים, לפי דיני המס בארצות הברית, לא הוכח על ידי המערער ואינו חלק מרשימת העובדות המוסכמות. שנית, את הכללים לניכוי הפחת יש לקבוע לפי דין המס בישראל, היינו, סעיף 21(א) לפקודת מס הכנסה, ולא לפי דיני המס בארצות הברית (ראו הדיון לעיל, פסקה 21). מעבר לכך, תמוה כיצד המערער מוכן להחיל עליו את דיני המס הזרים בסוגית הפחת כאשר טען בדווקנות כי אין לעשות זאת בסוגית זיכוי מיסי חוץ.
- העולה מהאמור, שלפי סעיף 21(א) לפקודה אין להתיר הוצאת פחת בגין רכיב הקרקע של דירות המגורים בארצות הברית. אין לקבל את טענת המערער כי המונח "בניין" אינו כולל את דירות המגורים בארצות הברית. מטרת ההוראה ברורה והיא לא להתיר הוצאת פחת בגין קרקע שלעולם אינה מתבלה. יש לייחס שליש מעלות רכישת הדירות לרכיב הקרקע, בהעדר ראיה פוזיטיבית הקובעת אחרת, ואין להתיר הוצאת פחת בגין רכיב זה.
סעיף 21(ד) לפקודה ותקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים)
- סעיף 21(ד) לפקודה קובע כי "שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע כי לגבי דירה שהייתה מושכרת למגורים בשנת מס פלונית, ושבעליה אינו זכאי בשלה להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, יותר ניכוי פחת המחושב בשיעור משווי הדירה, ורשאי הוא, באישור כאמור, לקבוע כללים לחישוב שווי הדירה".
סעיף 21(ד) לפקודה מסמיך את שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, להתיר ניכוי פחת מדירה המושכרת למגורים אשר יחושב כשיעור מהשווי הריאלי של הדירה, וזאת בשונה מסעיף 21(א) לפקודה הקובע כי הפחת לגבי נכסים אחרים ינוכה מן "המחיר המקורי" המחושב בהתאם למחיר ההיסטורי שעלה הנכס לנישום. בנוסף, שיעור הפחת יחול על מלוא שווי הדירה הריאלי, היינו, גם על מחיר הקרקע הגלום בשווי הדירה.