דיון והכרעה
- כלל ידוע במשפט המנהלי הוא כי בית משפט לענייני מנהליים איננו בא בנעלי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואינו שם את שיקול דעתו במקום שיקוליה של הוועדה. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה ובעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי. סמכותו ותפקידו של בית-המשפט הוא לבחון את סבירות ההחלטה או אם נפלה בה טעות (ר' למשל ע"ש (ת"א) 215/00 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת נ' סודרי מיכאל, [פורסם בנבו] מיום 07.01.01)
- בענייננו, לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובמסמכים שצורפו להם, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, אני סבור כי יש לקבל את העתירה, והכל כפי שיפורט להלן.
- הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") קובעת כי העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעירייה, בזו הלשון:
"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה."
- הוראת סעיף 10(א) לתוספת השלישית משלימה את פקודת העיריות על ידי הבטחת האכיפה של תשלום ההיטל, כך:
"לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו."
- על מנת להנפיק אישור העירייה, על הבעלים של המקרקעין לסלק כל חוב הרובץ עליהם ובין היתר, לשלם היטל השבחה.
- אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם המכר נחתם ביום 26.10.2015 ובמסגרתו עברו הזכויות במקרקעין מהעותרת למכון ויצמן וזה "מועד המימוש" של המקרקעין על-פי דין. ההכרעה בעניין דנן תיגזר מהתשובה לשאלה האם העותרת היא שחייבת בתשלום היטל ההשבחה, כטענת המשיבה, או שמא החייב בהיטל הוא מכון ויצמן, כטענת העותרת.
- החבות בתשלום היטל השבחה, מוסדרת בהוראת סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה, הקובעת כי הוועדה המקומית תגבה היטל השבחה באופן הקבוע בתוספת השלישית לחוק.
- הוראת סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מגדיר "השבחה" כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
- היטל ההשבחה נועד להשיג צדק חלוקתי וחברתי, עם השתתפות הנהנה בהוצאות הציבור בתכנון ופיתוח המקרקעין וחיובו של המתעשר להשתתף בעושר שנוצר עם הציבור. יפים לעניין זה הדברים הבאים:
"פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוק התכנון והבניה – לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור – ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר. ואם לא בכל ההתעשרות כולה, למצער בחלקה של ההתעשרות – בחצייה." (ר' דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פד"י נו(5) 47, 62)
- הצדדים חלוקים בשאלה המשפטית, שעניינה מהו "המועד הקובע" בדין, בו קמה החבות לתשלום היטל ההשבחה; האם המועד הקובע קודם לחתימת הסכם המכר או מאוחר לו והאם עסקינן במקרה מיוחד, המצדיק חריגה מהוראת הדין.
- הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובעת:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו".