תא (חי') 12903-05-09 דוד פנחסוב נ' עיזבון המנוח אברהים בן אנטוניוס בולוס ז"ל

תביעה כספית על סך 753,130 ₪ (בשערוך – 1,068,455 ₪ נכון למועד הגשת התביעה).

°

בתמצית – מדובר בתובעים ששלמו סכום מצטבר של  602,046 ₪ בחודשים מאי ויוני 2002, חלק מדמי התמורה עבור רכישת דירה מקבלן (כאשר את השיקים המעותדים ששיקפו יתרת התמורה – ביטלו). את הדירה לא זכו לראות, שכן הפרויקט לא הושלם,  ונותר כשלד ערום. הסכום כולל שכ"ט ששולם לב"כ הקבלן, והנו מעבר למס רכישה – שהושב לתובעים.

°

למען הסדר, אסקור  עיקרי טענות הצדדים בתצהיריהם.  לאחר מכן בפרק הדיון אשוב ואסקור ההשתלשלות – הפעם בסדר כרונולוגי - כאשר חלק ניכר מן הדיון העובדתי והמשפטי ישולב בסקירה.

°

אציין כי בפסק דין זה הביטוי "החוק" – מתייחס לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של מוכרי דירות), תשל"ה-1974.

°

עיקרי טענות התובעים העובדתיות נזכרו  בתצהירו של התובע 1 (להלן: "פנחסוב"):

1. התובע עלה ארצה עם בני משפחתו בשנת 1975. בשנים 1978- 1993 גר עם משפחתו בעיר עכו. בשנת 1993 היגר עם רעייתו ושני בניו לקנדה, והם מתגוררים בה עד היום.
2. ב- 2002 תכננו התובעים לשוב עם ילדיהם לישראל, ולשם כך ביקשו לרכוש דירה. ב- 29/03/02 מכרו את דירתם בטורונטו תמורת סך של 309,000$. סכום זה נועד לסייע בידם לרכוש דירה בארץ.
3. בחודשים 04/2002- 06/2002 שהה פנחסוב בארץ והתעניין ברכישת דירה. לשם כך, הגיע לאתר בנייה בדרומה של עכו, עת נבנה בושלדשל מגדל דירות שהתנשא אותה עת לגובה 17 קומות. זאת במסגרת פרויקט בנייה הידוע בשם "פנינת הים", שהיה אמור לכלול ב- 200 דירות ב- 33 קומות.

--- סוף עמוד  2 ---

התובע ביקר מס' פעמים במשרד המכירות של הפרויקט שמוקם באתר, ושוחח עם מנהל המכירות, מר יעקב כהן. כמו כן, שוחח עם מהנדס הפרויקט בשפה הרוסית (הוא לא זכר את שמו של המהנדס).

4. נמסרו לעיונו של התובע תכניות של המגדל והיחידות, מפרט טכני של דירה טיפוסית בת 2 חדרים, טיוטת חוזה, עלון מידע מהודר של הפרויקט וכן תכנית עיצוב אדריכלי של יחידת מגורים בת 2 חדרים. התובע אף ביקר בשלד המגדל עצמו ועלה ברגל לקומה 15, בה הוצעו לו דירות.
5. חברת בולוס גד בע"מ (להלן: "בולוס גד") יזמה את הפרויקט והיא שאמורה הייתה לבנות אותו ולמכור את דירותיו, כך לפי המידע שנמסר לתובע בביקוריו באתר ובמשרד המכירות. עוד נמסר לו, כי ליד מגדל הדירות ייבנה בעתיד גם בית מלון. היחידות במגדל המגורים מיועדות היו לדירות נופש, אך הוגשה בקשה לרשויות התכנון, לפיה ניתן יהא להשתמש בהן גם כדירות מגורים ולהשכירן ככאלה. עוד נמסר לתובע לדבריו, כי לפרויקט ניתן ליווי פיננסי במסגרתו מובטחים כספי רוכשי היחידות בערבות בנקאית וברישום של הערת אזהרה, כי הדירות תירשמנה בבעלות הרוכשים כיחידות נפרדות בבית משותף, והטיפול המשפטי נמסר למשרד עו"ד טויסטר.
6. התובעים החליטו לרכוש דירה בפרויקט, בת 3 יחידות נופש בנות שני חדרים כל אחת בקומה 15. שלושתן ביחד תיקראנה בשם הקיצור: "הממכר" או "הדירה."
7. התובע מציין כי הכיר את שמה הטוב של בולוס גד עוד מתקופת מגוריו בעכו, וכי ההבטחה לערבות בנקאית בצירוף לרישום הערת אזהרה, הסירה חששות מלבו עת שקל לקנות דירה "על הנייר."
8. ב- 19/05/02 שלח התובע מכתב למנהל המכירות באתר הבנייה, המופנה להנהלת בולוס גד, בו פירט את הצעתו להתקשר בעסקה לרכישת הדירה במחיר של 300,000$ ב-12 תשלומים (נספח ו' לתצהירו). ההצעה מוענה בכתב יד ל"הנהלת בולוס גד."
9. ב- 21/05/02 חתם התובע בשמו ובשם אשתו על זכ"ד לרכישת הדירה במשרד המכירות, בנוכחות מנהל המכירות של הפרויקט (נספח ז' לתצהירו). זכה"ד נחתם בין התובע לבין "חברת בולוס גד תיירות ומלונאות בע"מ", שהנה חברה בת של "בולוס גד" (בולוס גד אחזה ב 100% של מניותיה). חברה זו תכונה להלן: "בולוס תיירות".
10. במעמד חתימת זכה"ד, שילם פנחסובמקדמה של 48,650₪, וקיבל  קבלה (נספח ח' לתצהירו). הקבלה הונפקה ע"י בולוס גד ולא בולוס תיירות.
11. יומיים אח"כ, ב-23/05/02, חתם התובע בשמו ובשם אשתו עלהסכם המכר לרכישת הדירה תמורת סך של 1,247,436 ₪ (החוזה צורף כנספח ט' לתצהיר התובע). גם הסכם המכר נחתם בין התובע בשמו ובשם אשתו לבין בולוס תיירות, ולא בולוס גד .

--- סוף עמוד  3 ---

12. בהיותו של התובע תושב חוץ, ביקש הוא להסדיר את ביצוע כל התשלומים המגיעים מן הקונים בגין רכישת הדירה, כבר במעמד הסכם המכר. לדבריו, הבהיר זאת למנהל המכירות ולעו"ד עידן גרושקובסקי, הוא הנתבע 8. הנתבע 8 הוא שהיה המטפל מול התובע, במשרד עו"ד טויסטר, ב"כ הקבלן. מדובר במי שהיה אז עו"ד שכירבמשרד טויסטר. עו"ד טויסטר הנו הנתבע 7.
13. לאור רצונו של התובע להסדיר התשלום כבר במעמד הסכם המכר, הרי שבאותו מעמד, בנוכחות מר יעקב כהן מטעם בולוס גד והנתבע 7, עו"ד גרושקובסקי, משך הוא שיקים מעותדים מחשבונו לכיסוי יתרת מחיר הדירה שנותרה לאחר תשלום המקדמה, ולכיסוי שכ"ט עו"ד טויסטר בגין טיפולו בעסקת המכר ואף לכיסוי מס הרכישה. מדובר בעשרה שיקים מעותדים לפקודת הנתבעים בסכום כולל של 1,410,850 ₪, שנמסרו לידי מנהל המכירות לשם מסירתם לבולוס גד תיירות והפקדתם באמצעותה לחשבון הפרויקט הנזכר בהסכם המכר.המוכרת היתה כאמור בולוס תיירות, והשיקים נמשכו לפקודתה (צלומיהם צורפו כנספח י' לתצהיר התובע). התובע טוען שהובטח לו ע"י מנהל המכירות שהשיקים יופקדו בחשבון הפרויקט. זאת בנוכחות הנתבע 8, עו"ד גרושקובסקי, ששמע את דבריו וראה את התובע רושם את השיקים לפקודת בולוס תיירות.קבלה בגין השיקים נמסרה לתובע אף היא במעמד חתימת ההסכם. הקבלה הונפקה שוב ע"י בולוס גד, ולא על ידי בולוס תיירות, שלפקודתה נמשכו השיקים (נספח י"א לתצהיר התובע).
14. התובע משך באותו מעמד שש שיקים מעותדים לפקודת עו"ד טויסטר,ובסך הכל כולל מע"מ 18,246₪. סכום זה נועד כתשלום עבור טיפולו בעסקת המכר. השיקים נמסרו לידי הנתבע 8, עו"ד גרושקובסקי, לשם מסירתם לעו"ד טויסטר, הנתבע 7. קבלות הונפקו ע"י עו"ד טויסטר (נספח י"ב לתצהיר התובע).
15. התובע משך באותו מעמד 6 שיקים פתוחים נוספים בלא ציון שם הנפרע, על סך 8,514 ₪ כל אחד, לצורך תשלום מס רכישה. השיקים בסך כולל של 51,082 ₪ נמסרו לידי הנתבע 8. מאוחר יותר הסתבר לתובע כי החישוב היה שגוי ויש חוב מס רכישה נוסף בסך 16,817 ₪, אותו שילמו התובעים ב- 12/02/07 (נספח י"ג לתצהיר התובע).
16. הסכם המכר לא קבע שעל הקונה להפקיד בעצמו תשלומים על חשבון מחיר הדירה בחשבון הפרויקט. צוין כי התשלומים יופקדו אך ורק לחשבון הפרויקט. איש גם לא התיימר להנחות את התובע להפקיד לחשבון הפרויקט.
17. הערה שלי, י.פ– הצגת הדברים בתצהיר התובע, כפי שתוארה לעיל, הנה במידה מסוימת חלקית: החוזה הפנה לנספח א' של החוזה, לצורך קביעת שיעור ואופן תשלום התמורה. נספח א' להסכם כולל הנחיה לפיה על התובעים כרוכשים לשלם לבולוס תיירות את התמורה במזומן, ב- 11 תשלומים שפורטו בסעיף 7(א) לנספח (כולם לפני מע"מ, כאשר סך התמורה עומד כאמור על 1,247,436 ₪ בתוספת מע"מ). סעיף 7(א) כן קובע בסופו במפורש: "כל התשלומים האמורים בסעיף (2) ואילך ישולמו אך ורק לחשבון הפרויקט מספר 765228 בבנק דיסקונט בע"מ סניף 099"

--- סוף עמוד  4 ---