תאמ (ת"א) 49251-05-15 יוסף אבידר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ

רקע ועובדות :

עסקינן בתביעה על סכום כסף קצוב אשר הגישו התובעים, להשבת דמי ההרשמה ששילמו לנתבעת בסך כולל של 60,000 ₪. כל זוג מהתובעים שילם דמי הרשמה בסך של 30,000 ₪ ביום 19.03.2015, במסגרת חתימתם של התובעים על "בקשה לרכישת יחידת דיור בפרויקט "MARIS" – נתניה" (להלן: "בקשות הרכישה")

התובעים מתגוררים בשכנות, ורכשו במקביל דירה בפרויקט, קומה מעל קומה, כך שהתובעים 1 ו- 3 רכשו דירה בקומה 17 והתובעים 2 ו- 4 רכשו דירה בקומה 16. שתי הדירות הן בשטח של 114 מטרים, מרפסת בת 12 מטרים, וכן מחסן וחניה. בבקשות הרכישה נרשם המיקום והסימון של כל דירה, המחסן והחנייה. מחיר כל דירה הוא 1.9 מיליון ₪.

על בקשות הרכישה בוצעו תוספות או שינויים בכתב יד. נרשם כי כיווני האוויר של הדירות הם צפון- מערב, כל זוג יהיה זכאי למזגן מיני מרכזי לכל שטח הדירה. כן נרשם כי חוזה ייחתם ביום 19.4.15.

מועד חתימת החוזה אשר נקבע ליום 19.4.15, חודש ימים לאחר חתימת בקשת הרכישה, הינו בגדר שינוי של סעיף 7 של התנאים בבקשת הרכישה, בו נאמר כי אם תוך 10 ימים לא ייחתם חוזה, הנתבעת תהיה חופשיה למכור את הדירה לכל מאן דהוא. העתק של חוזה המכר נשלח לתובע 2 עוד ביום 19.3.15, ואף התובע 1 אישר בחקירתו כי קיבל בחודש מרץ 2015 העתק מחוזה מכר. בהמשך ההתכתבות בין הצדדים הובהר כי הפגישה שנקבעה ליום 19.4.15 היא לשם חתימת החוזה, אך ניתן לקבוע פגישה מקדימה עובר למועד זה ואף לנהל משא ומתן באמצעות עורך דין מטעם התובעים. לפי בקשתו של תובע 2 נקבעה פגישה מקדימה עם נציג החברה, במועד שנקבע לחתימת חוזה, שעה לפני המועד המתוכנן לחתימת החוזה. בסופו של יום, התובע 2 לא התייצב לפגישה, התובע 1 התייצב לפגישה אך טען כי אינו מוכן לחתום על טיוטת החוזה במתכונת שהומצאה לו. נושאים אלה יולבנו בהמשך.

טענות התובעים:

בכתב התביעה טענו התובעים טענו כי לאחר חתימת הבקשה לרכישת הדירה נוהל משא ומתן לקראת חתימת חוזה. ביום 22.04.2015 נשלח על ידי בא כוחם מכתב בו פירטו את הערותיהם להסכם המכר.

הנתבעת נתבקשה לביצוע שינויים ותיקונים, כמקובל בעסקאות מסוג זה, אך ביום 27.4.15 דחתה הנתבעת את מרבית השינויים שהתבקשו.

התובעים טענו כי הנתבעת אף ביקשה לשנות את מועד המסירה בטיוטת החוזה עם תובע 1 תוך שהיא טוענת כי מדובר בטעות- דבר העומד בניגוד מפורש למצוין בבקשת הרכישה של תובע 1. יצוין כי על בבקשת הרכישה של התובע 1 נאמר כי מועד המסירה הוא 31.12.15, אך הנתבעת טענה כי עסקינן בטעות סופר, ומועד המסירה הוא 31.12.16.

בשל סירוב הנתבעת לבצע את השינויים המבוקשים בחוזה המכר, החליטו התובעים כי אינם מעוניינים להתקשר בחוזה עם הנתבעת, ודרשו מהנתבעת להחזיר להם את דמי ההרשמה. הנתבעת השיבה כי היא מסרבת לקבל את הודעת התובעים ואת דרישתם להשבת "דמי ההרשמה", והודיעה כי דמי ההרשמה אינם מוחזרים בהתאם לסעיף 8 לבקשת הרכישה.

התובעים טענו כי הנתבעת מחזיקה בכספיהם שלא כדין וללא כל זכות שכן בקשת הרכישה איננה בגדר התקשרות חוזית מכל סוג שהוא, כמצוין במפורש בסעיף 9 לבקשת הרכישה.

עוד נטען כי בקשת ההרשמה נערכה על ידי הנתבעת לצורך התקשרות עם מספר אנשים בלתי מסוים ולכן היא בגדר חוזה אחיד העונה על ההגדרה המופיעה בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג – 1982 (להלן- חוק חוזים אחידים). התובעים הוסיפו כי הוראות סעיף 8 לבקשת הרכישה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד, בהיותה שוללת באופן בלתי סביר תרופה המגיעה על פי דין, כמצוין בסעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים.

טענות הנתבעת:

החל ממועד החתימה על בקשת הרכישה ,התובעים נעשו כל שביכולתם על מנת לסכל את החתימה על חוזי המכר, ולפיכך הנתבעת זכאית לחילוט דמי ההרשמה כפיצויים מוסכמים.

תובע 2 הודיע, 41 דקות לפני הפגישה שנקבעה לחתימה על חוזה המכר ביום 19.04.2015, כי נבצר ממנו להגיע לפגישה עקב מחלה, וכבר באותה ההודעה דרש את החזר דמי ההרשמה.

תובע 1 התייצב לפגישה עם הנתבעת באותו יום, כאשר אינו מיוצג, אולם הודיע כי הוא מסרב לחתום על חוזה המכר.

רק לאחר מועד החתימה המתוכנן, פנו התובעים לעורך דין, אשר שלח ביום 22.4.15, מכתב ובו הערותיו לחוזה המכר.

ביום 27.04.15 בשעה 12:16 נשלח לב"כ התובעים מייל שצורף לו עותק של חוזה מתוקן ומסמכים נוספים, וכעבור זמן קצר, בשעה 13:50 אותו יום, הודיע ב"כ התובעים על סיום המו"מ ודרש לקבל החזר של דמי ההרשמה.

הנתבעת הפנתה להוראות סעיף 8 לבקשת הרכישה, וטענה כי על פי הוראותיו אין מקום להחזיר את דמי ההרשמה.

בבקשת הרכישה של התובע 1 נפלה טעות סופר, ומועד המסירה הנכון הוא 31.12.16, כפי שנרשם  בבקשת הרכישה של התובע 3. העובדה שעסקינן בטעות סופר עולה מלוח התשלומים שנקבע בבקשת הרכישה, על פיו החלק העיקרי של תמורת הרכישה (90%),היה אמור להשתלם ביום 1.11.16. הנתבעת טענה כי אין זה סביר למסור את החזקה בדירה ביום 31.12.15, ולקבל את חלקה הארי של תמורת המכר 10 חודשים מאוחר יותר.

דיון והכרעה:

1. בסיכומיהם טענו התובעים כי טענת חוסר תום הלב שהעלתה הנתבעת היא בגדר הרחבת חזית אסורה, ולפיכך אין לקבלה. התובעים הוסיפו כי בכתב ההגנה הנתבעת לא תלתה את סירובה להשבת דמי ההרשמה בהתנהגות חסרת תום לב של התובעים.

דין טענה זו להידחות. בסעיף 15 בכתב ההגנה, טענה הנתבעת כדלקמן: "זעקת התובעים אינה אלא "זעקת הקוזאק הנגזל", וחסר תום ליבם והגינותם זועקים לשמיים, ומשעה שהתובעים גמרו אומר בליבם לסגת מבקשת הרכישה, הם לא בחלו באמצעים ועשו הכל כדי לשוות לנסיגתם נופך של "אי הסכמות על נוסחו של ההסכם" .

מכאן עולה כי הנתבעת טענה במפורש כי התובעים נסוגו מבקשת הרכישה בחוסר תום לב.  ראוי לציין בהקשר זה שהכלל הוא כי אין חובה לנקוב בשמן של העילות המשפטיות, וניתן להסתפק בתיאור עובדתי של הנסיבות המקימות את העילה המשפטית (ע"א 794/86 החברה המרכזית לשיקום ולבניין בע"מ נ' פינק פ"ד מד(1), 226).

2. מלכתחילה הוגשה התביעה אך על ידי התובעים 1 ו- 2, על אף העובדה שתובעות 3 ו -4 חתמו גם הן על בקשות הרכישה. בדיון שהתקיים ביום 22.12.15 הורה בית המשפט על צירוף תובעות 3-4. במקביל, הגיעו באי כוח הצדדים להסכמה לפיה תינתן אפשרות להגיש תצהירים משלימים נוכח הוספת התובעות 3-4.

בסופו של יום, התובעות 3-4, שהינן בעלות דין בתביעה דנן, לא הגישו כל תצהיר מטעמן, ונמנעו מלמסור כל גרסה מטעמן. כפועל יוצא מכך לא נחשפו תובעות אלה לחקירה נגדית.

במקום זאת, הגישו התובעים 1-2 תצהירים משלימים מטעמם, זאת בניגוד להסכמה, ובהם פרשו מסכת עובדתית הנוגעת למשא ומתן שנערך עם נציג המכירות ביום 19.3.15. בא כוח הנתבעת טען בפתח דיון ההוכחות כי התצהירים כלל לא הומצאו לו, וכן להרחבת חזית נוכח העובדה שבתצהירים הועלו טענות עובדתיות חדשות, שלא נזכרו בכתב התביעה.

בהחלטתי ציינתי כי לא ניתן להרחיב חזית ולהעלות טענות עובדתיות שלא נכללו מלכתחילה בכתב התביעה או בתצהירים שצורפו לו. לפיכך קבעתי, כי כל טענה שיש בה משום הרחבת חזית לא תיחשב כחלק מהתצהירים המשלימים, ובפרט סעיפים 4, 7 וכן חלקו של סעיף 6.

בנסיבות אלה, אין מקום לקבל את טענת התובעים לכשל ראייתי באי זימונו לעדות של נציג המכירות מטעם הנתבעת. משלא הועלתה בכתב התביעה כל טענה בנוגע להבטחות או מצגים שהוצגו לתובעים על ידי נציג המכירות, ומשלא חלקו על חתימתם על בקשות הרכישה, לא היה צורך בהבאתו לעדות.

3. יצוין כי בכתב התביעה נמנעו התובעים מלפרט את התכתובת שהוחלפה בין הצדדים והליכי המשא ומתן שנוהלו ביניהם לאחר חתימת בקשות הרכישה. בכתב התביעה מפורט כי התובעים חתמו על בקשות רכישה ביום 19.3.15. בהמשך צוין, כי בא כוחם שלח ביום 22.4.15 מכתב ובו הערות בהתייחס לנוסח חוזה המכר. מכאן עולה כי התובעים "דילגו" על חודש ימים. הם נמנעו מלציין כי קיבלו את נוסח החוזה עוד בחודש מרץ 2015, התעלמו מהעובדה שנקבעה פגישה ליום 19.4.15 לשם חתימת החוזה , ולא פירטו דבר בהתייחס לאותה פגישה. לטעמי, עסקינן באי גילוי של עובדות מהותיות, אשר ראוי היה לפרטן בכתב התביעה.

4. ביום 19.4.15, בשעה 10:19 בבוקר, שלח התובע 2, הודעת מייל בה ציין כי עקב מחלה אינו יכול להגיע לפגישה שנקבעה לשעה 11:00 בבוקר. עוד ציין, כי לא יוכל להתפנות לביצוע העסקה היות ועליו לבצע בדיקות רפואיות. לכן ביקש כי דמי ההרשמה יוחזרו לו. לא למותר לציין, כי התובע 2 לא צירף אישור רפואי כלשהו. זאת ועוד, טענה זו לפיה נבצר מהתובע 2 לטפל בחתימת החוזה עקב מצבו הרפואי, לא הועלתה בכתב התביעה, או בשני התצהירים שהוגשו מטעמו של התובע 2.

מחומר הראיות עולה כי לאחר המועד שנקבע לחתימת חוזה המכר, התובעים 1-2 פנו לעו"ד, נסעו למשרדו, חתמו על יפויי כוח, סיכמו עמו את שכר הטרחה שישולם לו. ביום 22.4.15, שלושה ימים בלבד אחרי המועד שנקבע לחתימת חוזה המכר, הוציא עורך הדין  מכתב ארוך הכולל את הערות התובעים בנוגע לשינויים בהסכם המכר וכן את דרישותיהם לקבלת למסמכים שונים.

בשאלה אם מחלתו של התובע 2 מנעה ממנו לחתום על חוזה המכר, התגלתה סתירה בין התובעים.

בעוד שהתובע 1 טען כי התובע 2 נסוג מבקשת הרכישה כיון שסעיפי החוזה לא היו מקובלים עליו,  (פרוטוקול עמ' 7 שורות 21-22), הרי התובע 2 ציין כי אותם 20-30 סעיפים בחוזה שלא נראו לו, לא מנעו ממנו לחתום על חוזה המכר. וכשנשאל מה מנע ממנו לחתום על חוזה המכר, השיב: "העובדה שחליתי מנעה ממני להגיע לפגישה והעובדה שהייתי צריך לעבוד סדרה של בדיקות לטפל בנושא, אני חליתי ולא הייתי פנוי."(פרוטוקול עמ' 10, שורות 20-25).

יצוין כי התובע 2 לא דייק כשציין כי הפגישה עם העורך דין במשרדו נערכה לאחר זמן רב, שכן המכתב  שהוציא עורך הדין, ובו ההערות לחוזה המכר, הוצא שלושה ימים אחרי המועד שנקבע לחתימת חוזה המכר (ראה, פרוטוקול עמ' 11 שורות 12-16), והתובע אישר כי טרם הוצאת המכתב נפגש עם עורך הדין במשרדו.

התובע 2 הסביר כי הנתבעת לא רצתה להחזיר את דמי ההרשמה, ולכן פנה לעו"ד על מנת "שייצג אותי בתביעה, אני מתקן שייצג אותי בעסקה".(פרוטוקול עמ' 12, שורות 5-7).

מהנימוקים שצוינו לעיל, יש להגיע למסקנה כי התובע 2 חפץ להשתחרר מהעסקה, ואל עוה"ד פנה על מנת להגיש תביעה לצורך השבת דמי ההרשמה.

5. התובע 1 קיבל את החוזה בחודש מרץ 2015, אך במשך חודש ימים לא פנה לעורך דין על מנת להתייעץ בנוגע לסעיפי החוזה, זאת על אף שמדובר בעסקה משמעותית שעניינה רכישת דירת מגורים בסכום של 1.9 מיליון ₪. לדבריו, "לפני שבאתי לפגישה קראתי את ערימת הדפים שמסרו לי, קראתי שם המון דברים ואני לא עו"ד ולא מבין במסמכים, באתי לפגישה וביקשתי הסכם נורמאלי וזה הסכם דרקוני ושיתנו לי חוזה נורמאלי ואמרו לי שאם יש לי הערות שאבוא עם עו"ד אני אמרתי להם שאני לא רוצה לעשות הסכם שאני צריך לשלם מע"מ על אגרות. אמרו לי או שאתה חותם או שאתה מפר את ההסכם ומשלם 30,000 ₪. אז פניתי לעו"ד."

ובהמשך:

ש. תסביר לי למה אתה עושה את כל הפעולות האלה רק ביום חתימת ההסכם?

ת. כי זאת הפגישה שנקבעה ובאתי לפגישה....

לביהמ"ש – האם באותה פגישה אתה הבאת איזה מסמך כלשהו ובו פרטת את ההסתייגויות שלך להסכם, האם אתה יכול להראותו?

ת. לא. מאחר וזה היה כל כך הרבה סעיפים, אני ביקשתי חוזה נורמאלי ולא דרכוני כדי ללכת לעו"ד כי על החוזה הזה .... אני זוכר מעל 50 סעיפים ובקשתי שיתנו לי חוזה נורמאלי. אין לי משהו בכתב שהכנתי (פרוטוקול עמ' 5 החל משורה 16, עד עמ' 6 שורה 3).

תובע 1 לא נערך לפגישה שנועדה לחתימה על חוזה המכר, למרות שעמד לרשותו חודש ימים. לפגישה הגיע עם הערה אחת כללית כי יתנו לו "חוזה נורמלי". הוא אישר כי לא הכין כל מסמך בכתב ובו הערות לנוסח החוזה. כיצד התכוון תובע 1 לחתום על חוזה מכר כאשר אין ברשותו הערות בכתב מפורטות לעניין סעיפי חוזה המכר?

לפי בקשת הרכישה עמד לרשות התובעים חודש ימים לשם ניהול משא ומתן. בנסיבות אלה יש להסיק כי מי שקורא את החוזה לרכישת דירה סמוך לפני הפגישה שנועדה לשם חתימתו, לא פונה לקבלת ייעוץ משפטי במשך כחודש ימים, אינו מכין כל רשימת הסתייגויות מהסעיפים בחוזה, מעיד על עצמו כי אין לו כוונה רצינית להתקשר בחוזה.

עוד נציין כי מעדותו של התובע 1 ניתן ללמוד כי נושא דמי ההרשמה נידון  בפגישה בה השתתף, וכי הנתבעת סירבה להשיבם לו. לא למותר לציין כי טענתו של תובע 1 כי הנתבעת שינתה את מועד מסירת החזקה בדירה,  נגועה בחוסר תום, כשעל פניו ברור כי עסקינן בטעות סופר גרידא.

6. סעיף 9 של בקשת הרכישה קובע כדלקמן:

"ידוע לנו כי קבלת בקשת הרכישה על ידיכם. תשלום דמי ההרשמה על ידינו אליכם ופירעון דמי ההרשמה על ידיכם, אינם מחייבים אתכם בהסכמה לבקשת הרכישה ו/או לחתימתכם על חוזה מכר, לפי העקרונות האמורים בבקשת הרכישה ו/או בדוגמת חוזה המכר ו/או בכלל וכי נתונה לכם הזכות, בכל עת, להעביר לנו כל טענה ו/או דרישה כלפיכם- למעט לעניין השבת דמי ההרשמה לידינו, כאמור לעיל. הובהר לנו וידוע לנו, כי בקשת הרכישה אינה מהווה זיכרון דברים ו/או חוזה מכר ואינה יוצרת כל התקשרות חוזית". 

שני בעלי הדין טענו בכתבי טענותיהם כי בקשת הרכישה כשלעצמה, לא יצרה התקשרות חוזית.